https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002708619?sid=101
기사 요약
배경
수도권 소유권 이전 조건부 전세대출 규제 강화로 잔금 완납 전 신축 아파트에 현금 전세만 허용됨에 따라 서울 전역의 전세 품귀 현상 속에서도 대단지 입주를 앞둔 은평구 신축 단지에서만 매물 적체와 호가 하락이 나타나는 규제의 역설 발생
핵심 내용
소유권 이전 조건부 대출 규제와 현금 전세 부담
- 수도권 및 규제지역 대상 소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지에 따른 규제 영향
- 세입자의 전세대출금을 활용한 분양 잔금 완납 방식 차단으로 입주 전 신축 매물의 대출 제한
- 은평구 신축 단지 전세 매물의 97% 이상이 전액 현금 조달 매물로 구성
- 5억~7억 원대 전액 현금 마련이 불가능한 신혼부부 등 주요 실수요자의 진입 차단
서울 전세난 속 은평구 입주장의 매물 적체 디커플링
- 서울 전체 아파트 전세 매물의 전년 대비 13.7% 감소(2만 3,897건→2만 627건) 및 누적 전세가 8.35% 상승 지속
- 은평구 대조1구역 '힐스테이트 메디알레'(2,451가구) 공급으로 10월 서울 전체 입주 물량(3,302가구)의 약 74% 집중
- 은평구 전세 매물의 3개월간 60.8% 급증(약 460여 건→743건) 및 대조동 매물의 2배 이상 급증(211건→429건)
- 서울 전역의 전세 품귀 흐름과 정반대로 신축 대단지 중심의 매물 적체 심화
잔금 납부 압박에 따른 전세 호가 하락 및 거래 침체
- 12월 말 입주지정기간 마감 임박으로 잔금 확보가 시급한 집주인들의 호가 인하 확산
- 전용 84㎡ 전세 호가의 기존 7억 5,000만 원에서 7억 3,000만 원 수준으로의 하향 조정
- 전용 59㎡ 매물의 6억 3,000만 원에서 6억 원으로의 감액 계약 체결 및 1,000만~2,000만 원 단위 추가 하향 조정
- 임차인의 현금 마련 한계 극복을 위한 반전세(보증금 6억 원·월세 60만 원) 전환 시도에도 거래 미체결 지속
대출 가능 구축 단지로의 전세 수요 이동 및 가격 양극화
- 신축 단지의 전셋값 하락세가 대출 규제 영향이 없는 인근 구축 아파트로 전이되지 않는 차별화 양상
- 은평구 응암동 '녹번역e편한세상캐슬' 전용 44㎡의 5억 7,000만 원 신고가 거래 체결
- 동일 단지 전용 84㎡의 기존 보증금 대비 2억 4,000만 원 급등한 8억 7,000만 원 최고가 갱신
- 전세대출 실행이 용이한 기존 아파트로의 전세 수요 집중 및 신축·구축 간 시세 양극화 전개
집을's 생각
전세 품귀 현상이 심각한 지금 이 시점에도 전세가 맞춰지지 않아 오히려 가격이 계속 내려가는 곳이 있다고 합니다. 공급이 많은 지방이거나 수도권 외곽이라서 그런 것이라 짐작하기 쉽지만 놀랍게도 서울입니다. 그것도 GTX-A 호재를 정면으로 누리는 은평구 연신내 인근입니다.
메디알레의 브랜드는 힐스테이트이고 약 2,500세대에 달하는 대단지로, 잘 지어진 아파트입니다. 은평구이긴 해도 은평구 내에서는 입지도 브랜드도 규모도 빠지지 않는 단지인데 전세가 나가지 않고 있습니다.
그 이유는 소유권 이전 조건부 전세 대출이 막혔기 때문입니다. 이 방식은 세입자가 전세자금을 대출받는 날, 매매 계약에 따라 주택의 소유권이 새 집주인에게 이전되는 조건으로 진행되는 대출입니다. 이를 위해서는 현금으로 들어오는 세입자만 받을 수 밖에 없습니다.
현재 전세 시세가 5억에서 7억 원 수준인데 이 돈을 전부 현금으로 마련해 전세로 들어가느니 매매가가 계속 오르는 상황에서 차라리 내 집 마련을 택하는 편이 낫다고 판단하는 사람이 많아지면서 신혼부부 같은 핵심 실수요자들이 아예 진입조차 하지 못하게 된 것입니다.
입주지정기간 마감이 다가오는데 세입자를 구하지 못하면 집주인은 잔금을 치뤄야 합니다. 그래서 전세가를 낮춰서라도 어떻게든 매물을 빼려 하고 있습니다. 84는 7.5억에서 7.3억으로, 59는 6.3억에서 6억으로, 심지어 반전세로 전환해 임차인의 현금 부담을 덜어주려 해도 거래가 성사되지 않고 있습니다. 이 상황이 길어질수록 집주인에게 점점 더 불리합니다.
이런 흐름이라면 전세를 끝내 맞추지 못한 집주인은 급하게 매도에 나설 수밖에 없습니다. 따라서 내 집 마련을 준비하는 분이라면 이 상황을 잘 지켜보다가 급매가 나올 때 잡는 것도 좋은 전략이라고 생각합니다. 규제가 만든 역설이 누군가에게는 부담이지만 또 다른 누군가에게는 기회가 될 수 있는 시점이라 생각합니다.
