https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009240262
기사 요약
배경
서울 아파트 가격 급등과 토지거래허가제 등 규제 강화 속에서 비교적 자금 진입장벽이 낮은 재개발 예정지로 투자 수요가 이동함에 따라 전통적 비선호 자산이던 빌라 매매가격 상승률이 아파트를 추월하는 역설적 현상 발생
핵심 내용
서울 빌라 매매가격 및 거래량의 급등세
- 지난 9월 서울 연립·다세대주택 매매가격이 1.03% 상승하여 아파트 상승률(0.74%)을 웃도는 역전 현상 발생
- 전년 동월 대비 서울 빌라 매매가격 상승률 10.35% 기록
- 지난 8월 기준 연립주택 거래량이 전년 동월 대비 10.38%, 다세대주택 거래량이 5.68% 각각 증가하며 아파트 거래량 증가율(10.47%)과 유사한 흐름 유지
- 고가 아파트에 대한 가격 부담으로 인한 대체재 성격의 실수요 유입
아파트 규제 회피 및 저비용 재개발 선점 투자
- 서울 주요 아파트 단지의 토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 차단되자 규제가 덜한 재개발 예정지 빌라로 투자 자금 이동
- 서울 연립주택 평균가격이 3억 6160만 원으로 아파트 평균가격(16억 2469만 원)의 약 22% 수준에 불과하여 초기 투자 진입장벽 완화
- 실수요 목적의 실거주 가치 개선보다는 비교적 적은 자본으로 미래 신축 아파트 입주권을 노리는 묻어두기식 베팅 증가
임대차 시장과의 괴리 및 수도권 지역별 양극화
- 지난 9월 서울 빌라 전셋값 상승률(0.65%)이 아파트(0.8%)에 미치지 못하고 연간 기준 격차(빌라 5.82% vs 아파트 10.22%)가 확대되는 등 매매가와 전세가의 탈동조화 심화
- 전세 사기 및 깡통전세 우려 잔존으로 인한 실거주 임차 수요의 제한적 회복
- 지난 1년간 경기 빌라 매매가 상승률(0.74%)의 아파트(6.66%) 대비 정체 및 인천 빌라 매매가 하락(-1.53%) 등 서울 재개발 호재 유무에 따른 국지적 차별화 심화
장기 사업 지연 및 기대수익 실현 불확실성
- 빌라 상품 자체의 본질적 가치 재평가가 아닌 아파트 규제 반사이익 및 개발 호재에 편승한 단기 선택적 쏠림 현상
- 신속통합기획 후보지 등 일부 구역의 토지거래허가구역 지정에 따른 거래 제약 잔존
- 재개발 사업 추진 과정에서의 장기 지연, 조합원 분쟁 및 사업 무산 가능성 등 고위험 노출 리스크 상존
집을's 생각
서울 빌라 가격 상승률이 아파트를 추월했다고 합니다. 오랫동안 비선호 자산으로 여겨지던 빌라가 아파트보다 더 가파르게 오르고 있다는 이야기를 들으면 빌라의 주거 가치가 뒤늦게 재평가받은 것처럼 보이기도 합니다. 하지만 상승의 내막을 들여다보면 아파트에 비해 알맹이가 없다는 느낌을 지울 수 없습니다.
아파트는 트리플 강세를 보이고 있는데 빌라는 매매가격과 전셋값이 서로 다른 방향을 보고 있습니다. 보통 아파트 시장은 매매가와 전셋값이 함께 움직입니다. 실거주 수요가 전세로 뒷받침되고, 그 전세가가 다시 매매가를 떠받치기 때문입니다. 그런데 지금의 빌라 시장은 매매가만 치솟고 전셋값은 아파트의 절반 수준에서 보합하고 있습니다. 가격을 지탱해야 할 실사용 가치가 비어 있는 셈입니다.
실거주자가 체감하는 빌라의 주거 가치는 여전히 낮습니다. 전세 사기와 깡통전세에 대한 우려가 가시지 않으면서 사람들이 빌라 전세를 꺼리기 때문입니다. 그런데도 자산으로서의 가격만 홀로 오르고 있습니다. 거주하고 싶어 하는 사람은 없는데 가격만 오르고 있습니다.
그 이유는 빌라 가격을 움직이는 힘이 사용 가치가 아니라 투자 가치에 있기 때문입니다. 빌라라고 해도 위치가 서울이거나 주요 경기 지역이라면 재개발 바람이 부는 상황에서는 미래의 입주권을 기대해볼 수 있습니다. 특히 주요 아파트 단지가 규제로 묶여 투자가 막힌 상황이기에 상대적으로 규제가 덜하고 적은 돈으로 진입할 수 있는 재개발 예정지의 빌라로 자금이 몰렸습니다. 빌라에 살고 싶어서가 아니라 적은 자본으로 미래의 신축 아파트 입주권을 기대하는 움직임입니다.
문제는 이런 가격은 외부 변수에 취약합니다. 지금은 공급이 부족하고 상승장이 이어지고 있어 비교적 안정되어 보이지만, 전세가가 뒷받침되지 않는 매매가 상승은 그만큼 불안정합니다. 실거주 수요라는 바닥이 받쳐주지 않으니 시장이 조정 국면에 들어가거나 금리가 흔들릴 때 버텨낼 힘이 없는 것입니다.
그렇기 때문에 빌라를 투자하기 앞서 그 지역의 입지와 개발 속도 등의 공부가 되지 않은 이상 접근하는 것은 쉽지 않습니다. 그저 아파트는 살 수 없으니 상승이 좋은 빌라라도 사면 된다는 가벼운 마음으로 들어가는 일은 없었으면 합니다.
