https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0003055060?sid=101
기사 요약
배경
주택담보대출 한도 축소 등 강력한 주택 규제 정책 시행에 따라 갈 곳을 잃은 자산가들의 유동 자금이 상대적으로 규제가 덜하고 환금성이 높은 강남 상업용 빌딩 시장으로 대거 유입되는 풍선효과 발생
핵심 내용
강남구 중심의 서울 빌딩 거래 집중 및 양극화
- 2026년 서울 전체 빌딩 거래금액 19조 731억원(1,858건) 중 강남구가 4조 5,603억원(193건)으로 전체 거래액의 23.9%를 점유
- 강남구 거래금액이 영등포구(2조 3,760억원)의 1.9배, 서초구(8,743억원)의 5.2배, 성동구(6,611억원)의 6.9배에 달하는 등 주요 자치구 대비 압도적 격차 발생
- 강남구의 대지 3.3㎡당 평균 거래가격은 2억 1,600만원으로 성동구(1억 2,400만원)의 약 1.7배 수준 기록
- 중소형부터 1,000억원 이상 대형 빌딩까지 지속 거래되며 올해 1~3분기 매 분기 거래액 1조원 돌파
주택 규제 강화에 따른 상업용 부동산 풍선효과
- 10·15 대책 등 강력한 주택담보대출 한도 축소 정책 시행 이후 추가 주택 매수가 제한된 현금 부자들의 투자처 이동
- 상업용 부동산의 경우 주택 시장 대비 대출 제한이 적고 실거주 의무 등 각종 부동산 규제 미적용
- 탄탄한 임차 수요와 자산 가치 방어력, 높은 환금성을 기반으로 시장 불확실성 속 강남 빌딩 선호도 급증
시장 변동성 확대 및 수익률 하락 리스크
- 높은 빌딩 매입 가격과 향후 금리 상승 및 공실률 증가 우려로 인한 실질 투자 수익률 저하 가능성 대두
- 단순 임대수익 확보가 아닌 시세차익에 과도하게 의존한 레버리지 투자 시 가격 조정 압력 확대 불가피
- 자금 여력이 취약한 투자자들의 시장 이탈 및 핵심 입지 우량 빌딩 중심의 시장 재편 가속화 예상
집을's 생각
최근 다주택자 규제가 강화되면서 추가 투자에 제약이 생기고 공급 부족에서 시작된 트리플 강세가 저평가 구간을 지나게 되자 현금 부자들의 유동성이 빌딩 시장으로 몰리고 있다고 합니다. 주택 시장에서 길을 잃은 자금이 상대적으로 규제가 덜한 상업용 부동산, 특히 강남 빌딩으로 대거 유입되는 풍선효과가 나타나고 있습니다.
빌딩이 이처럼 각광받는 이유는 상업용 부동산은 애초에 상업성을 띠기 때문에 실거주 의무라는 조건에서 자유로울 뿐 아니라 주택에 비해 대출 규제도 훨씬 덜하기 때문입니다. 특히 강남과 같은 핵심지 상가 빌딩은 단기적으로 시장이 받아주는 수준보다 높은 월세를 책정할 경우 공실이 발생할 수 있습니다.
하지만 기본적으로 임차 수요가 풍부해 공실 위험이 크지 않습니다. 게다가 월세를 기반으로 자산 가격이 형성되는 빌딩 특성상 자산 가치 방어력도 높은 편입니다. 이런 이유로 가격 부담이 지나치지 않은 선이라면 강남 같은 핵심지 상업용 부동산에 대한 수요는 쉽게 사라지지 않을 것입니다.
다만 이런 장점들이 그대로 리스크로 돌아올 수 있다는 점은 반드시 짚고 넘어가야 합니다. 상업용 부동산은 DSR을 적용받지 않고 대출이 70%까지 나오는 경우도 많지만 그만큼 나머지 30%가량의 자기 자본과 공실이 발생했을 때 이자를 감당할 수 있는 여력이 반드시 뒷받침되어야 합니다.
대출이 주택보다 자유로운 만큼 오히려 더 신중해야 한다는 의미입니다. 최근 금리가 동결되긴 했지만 기본적으로 금리 인상기에 접어든 상황이기 때문에 대출 비중이 클수록 금리 인상의 충격을 그대로 떠안을 수밖에 없습니다.
공실 문제도 마찬가지입니다. 강남 빌딩은 공실이 비교적 덜 발생하는 편이지만 일단 공실 위험이 있더라도 선뜻 월세를 낮추기 어렵습니다. 월세를 내리는 순간 자산 가격 자체가 함께 내려가기 때문에 차라리 공실로 비워 두거나 렌트프리를 할 수 밖에 없습니다.
이자를 꾸준히 내야 하는 상황에서 세입자의 갑작스러운 퇴거는 레버리지를 크게 일으킨 투자자일수록 감당하기 어려운 부담으로 작용합니다. 단순 임대수익이 아니라 시세차익에만 과도하게 기댄 레버리지 투자는 가격 조정 압력에 취약할 수밖에 없습니다.
주택 시장에서 돌던 돈은 상당 부분 서민 실거주자들의 몫으로 채워졌고, 리스크를 감당할 수 있는 부자들의 유동성은 상업용 부동산으로 옮겨 가며 새로운 기회를 찾고 있습니다. 다만 아파트가 막혔다고 모두가 빌딩으로 갈 수 있는 기회가 모두에게 열려 있는 것은 아니며 자금 여력과 금리, 공실 리스크를 버텨낼 수 있는 투자자에게만 유효한 기회라 생각합니다.
