부동산이 주식이나 코인보다 쉽다고? "솔직한 제 생각을 말씀드립니다."

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 책을 읽고 문뜩 든 생각을 정리해봤습니다.

문뜩 '부동산으로 돈을 번 사람이 주식이나 코인으로 돈을 번 사람보다 왜 월등히 많을까?'라는 생각이 스쳐갔다.

그리고 최근에 읽었던 [행운에 속지 마라]라는 책의 내용과 나의 생각이 오버랩되며 나름의 결론이 도출됐다.

99/100의 확률로 1달러를 주는 게임이 있다고 해보자. 그런데 이 게임에는 함정이 있다. 99%의 확률로 1달러를 받을 수 있지만, 1%에 걸릴 경우 150달러를 내야 한다.

이 게임을 제안받은 대부분의 사람들은 게임에 응할 것이다. 왜냐하면 본인이 1%에 속하는 불행한 사람이 아니라고 생각하기 때문이다. 그리고 이 한 번의 시도가 10번이 되고 60번이 될수록 불안감은 커지겠지만 이 게임을 멈출 수 있는 사람은 많지 않다. 왜냐하면 여전히 게임의 승리 확률을 99%라고 생각하기 때문이다. 그러다 누군가 1%의 확률로 150달러를 내게 되면 '정말 운이 없었나 보다'라고 생각하며 이 시장을 떠난다.

대부분 이 게임을 하면 돈을 벌 것이라고 생각하지만 의외로 이 게임 전체의 기댓값이 (-)라는 것을 인지하고 이 게임을 하는 사람은 많지 않다. 모두가 '나는 아니겠지, 나는 다르겠지'라고 생각하기 때문이다.

이게 [기댓값]을 생각하지 않고 [확률]만 생각했을 때 벌어지는 오류다. 그리고 대부분의 사람들이 이 오류를 범하고 있다.

안타깝게도 투자 시장은 99% vs 1%의 시장이 아니다. 많은 사람들이 본인의 확률을 50% 이상으로 생각하고 투자에 참여하지만 실제 확률은 이보다 낮으며, 이것보다 중요한 사실은 기댓값은 확률보다 더 낮다는 것이다. 이게 대부분의 사람이 투자로 돈을 벌지 못하는 이유다.

이는 부동산, 주식, 코인 등 모든 투자에 해당이 되는 이야기다. 그럼에도 불구하고 나는 왜 부동산이 주식이나 코인보다 돈 벌 확률이 높다고 생각할까?

부동산이나 주식(코인은 솔직히 잘 모르겠다)은 지수로 보면 장기 우상향한다. 이 투자 수단이 좋아서라기 보다 화폐가치가 하락하기 때문에 장기 우상향 할 확률이 높은 것이다. 그런데 문제는 이 그래프가 직선의 그래프가 아니라 상승과 하락을 반복하는 곡선의 그래프로 움직인다는 것이다.

사람들은 본인이 내가 사면 오르고 내가 팔면 떨어질 것이라 기대하지만 그건 불가능한 일이다. 버핏도 멍거도 이건 할 수 없다고 인정했다.

왜냐하면 이것은 [운의 영역]이기 때문이다.

운은 확률에 기반하고 일반적으로 시도 횟수가 많아지면 운은 평균에 수렴한다. 동전 10번을 던져 모두 앞면이 나올 수도 있지만 1만 번을 던지면 결국 50%의 확률과 비슷해지는 것과 같이 결국 운은 평균에 수렴한다.

그렇다면 무조건 시도 횟수를 늘리면 되느냐?

아니다. 여기서 아까 기댓값의 개념이 나온다.

확률이 비슷하다고 하더라도 투자 시장의 기댓값은 마이너스에 가깝다. 주식시장은 몇 십 년 동안 장기 우상향 했는데 돈을 번 사람보다 잃은 사람이 많은 것은 기본적으로 변동성이 큰 주식시장의 기댓값이 마이너스이기 때문이다.

주식시장의 기댓값이 마이너스인 이유는 [잦은 거래]에 있다. 이는 코인도 마찬가지다. 사람들은 내가 사면 오를 것 같고 내가 팔면 떨어질 거라 생각하지만 실제로는 정반대인 경우가 많다. 그렇기 때문에 실제로 트레이딩을 통해 돈을 번 사람보다 가치주를 장기 투자해서 돈을 번 사람이 많다.

그럼 트레이딩을 하면 안 되는 건가요? 돈을 못 버나요? 아니다. 투자는 확률과 기댓값으로 이뤄져 있기 때문에 소수지만 늘 돈을 버는 사람이 있고 그 사람들이 다른 사람들보다 훨씬 높은 수익을 거둔다. 모든 투자 시장의 구조가 이렇게 되어있다.

반대로 이야기하면 기댓값의 개념에서 봤을 때 그 소수가 높은 수익을 차지하기 때문에 다수는 마이너스를 볼 수밖에 없는 구조인 것이고 이것이 주식이나 코인으로 돈을 벌기 힘든 이유가 되는 것이다.

그렇다면 부동산은 무엇이 다른가?

기본적으로 부동산은 [보유 기간]이 다르다.

부동산은 최소 2년은 가지고 있어야 한다.

투자 목적이라면 4년은 들고 있을 확률이 높고(계약갱신청구권), 실거주라면 평균 7~8년은 산다.

거래 자체가 주식이나 코인보다 월등히 적다.

부동산이나 주식은 장기 우상향할 확률이 높다고 했다. 그런데 그 중간에 거래를 하지 않고 오래 보유한다면? 당연히 돈을 벌 확률이 높아진다.

그래서 좋은 부동산을 사서 장기 보유하는 게 가장 좋은 방법이라는 말이 나오는 것이다.

그렇다고 부동산 단타로 1,2년 보유한 뒤 계속 사고팔아서 돈 번 사람이 없느냐? 아니다. 역시나 확률의 문제로 그런 사람들은 언제나 소수 존재하고 그 소수가 많은 돈을 번다. 그리고 그 소수가 나와서 내 방법대로 하면 돈을 벌 수 있다고 떠든다. 나 역시 그런 부류 중 하나다.

그런데 결국 확률과 기댓값의 개념에서 봤을 때 투자는 좋은 종목을 사팔사팔 하지 않고 오래 보유했을 때 성과가 좋을 확률이 높다.

그러니 아래와 같이 생각하자.

너무 좋은 타이밍을 잡으려고 애쓸 필요가 없구나!

전문가의 시장 전망에 일희일비할 필요가 없구나!

내가 투자에 소질이 없다고 생각할 필요가 없구나!

결국 투자의 9할은 마인드라는 사실을 오늘도 되뇐다.

오늘도 좋은 선택하는 하루되세요.

Make a good choice ~♡

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