1 지방투자의 기준

지방시장->미분양->공급부족->매매가상승예상된다

1-1 지방투자러의 고민

가치

인구감소에도 매매가는 우상향, 가치있다!

다만 중소도시보다는 광역시, 선호도 높은 지역(구, 동, 단지) 에 투자할 것

환금성

수도권에 비해 가격이 저렴한 지방은 대출금리 영향 적고 거래 있다

다만 광역시(선호도 상관없이), 중소도시(평균이상), 환금성기준(저층제외, 방3개, 20-30평, 계단식)

효율

공부를 안해서 모르는 소리, 좋은 가격, 조건, 깎이는 시장!

큰 수익은 못올려도 연간 저축액 뽑는다,

즐겁게 가서 맛있는 거 먹고 오자!

BM

임장보고서는 반드시 쓸 것

1-2 지방투자의 핵심

인구수

인구=수요

천정 가격이 다르다

입지

학군(광역일부), 환경, 직장, 교통(광역일부)

but 개별적인 선호도를 파악할 것!

지방은 입지독점성이 없다 중심지역이 이동

광역시 일부 예외 있음 대구->학군

중소도시는 더 입지독점성 더 없어 학군 의미 없어

상품성

연식, 공급 -> 신축을 선호, 장기적으로 많아, 수도권과 신축의 개념이 다름!

연식 1년차이도 크다!

브랜드 자이, 아이파크 무적

택지규모 균질성 인프라

BM

그 지역의 선호도를 파악할 것 -> 임장하면서 알 수도 있다!

1-3 지방 입지평가 기준

직장

광역시500인, 중소도시300인이상 사업장

지방은 직장이 지역 외곽에 있기도 해

직장은 외부 수요를 끌어들이나 직장이 적어서 투자 안한다는 아니다

학군

광역시 울산 대구에서는 중요해 #범4만3

부산 대전 광주도 일부 있긴해

중소도시는 크게 의미없다, 있어도 신축이 더 중요

환경

백화점매출순위 부산 대구 광역시 무시 못해

지방도 구매력 있다!

백화점이 없더라도 새 아파트가 많은 택지 좋아해

같은 신축이어도 신축단지가 잔뜩 모여 있는 곳이 매매가 높다

공급

수도권에 비해서 영향력 크다,

전세가 뿐만아니라 매매가에도 영향

매수, 재계약, 매도 전반에 영향

교통

광역시 일부 제외 대중교통 의미 없다

BM

광역시, 중소도시는 공급이 중요, 반드시 파악해야 한다

2 A지역입지분석

2-1 매력과 리스크

인구수

광역시중 3등

S시에 인구이동(전출) 많았다

400만 이상 안정적 소득층 多

구별생활권

A,B구 vs. 원도심,산업단지

선호 연구단지,신도시, 행정수도, 학원가(학군)

선호도 떨어짐 구상권, 기차역, 재개발지역, 산업단지

입지분석

직장

A구는 거주민소득 전국상위권 연구단지 박사님들

A~E구의 소득수준 -> 1-2등 차이가 천만원, 2-5등은 큰 차이 없다

학군

A구가 양적/질적으로 우수

다만 B구의 학원가 무시 못해, 학업성취도보다 중요한 학원가!

A, B구가 나눠 먹었다

환경

원도심에서 A, B구로 메인상권 이동

원도심으로서는 심각!

그러나 C,D구는 저평가 지역으로 기회가 될 수도 있다

공급 -> 가장 어렵다

전세가에 영향, 그리고 반드시 매매가에 영향

S시 공급에 영향을 받는다!

지역총량, 인근지역, 구별 공급량을 파악

공급위치 입주시기 면밀하게 볼 것

광역시, 중소도시의 경우 저평가 여부만큼 중요한 것이 공급이다

교통

일부지역에 한정

BM

광역시의 경우, 선호도가 떨어지는 지역이더라도 저평가로써의 가치 있다

2-2 우선순위

입지와 선호도 먼저

입지 : A, B구

선호도 : 상품성->연식 브랜드

A, B구 > 원도심 > 산업단지

입지 좋은 신구축, 20-30평 > 5개구, 신축 20-30평 > 5개구, 구축 대장 30평

랜드마크로 지역을 가늠한다

같은 신축 -> 신축단지 많은 곳

대장 : 구축이어도 K단지 만만찮아 재건축시 찐대장

땅의 가치 B구, 생활권 선호는 A구 신도시

꼭 1등을 따지지 않아도 된다, 좋은 곳은 여럿 있을 수 있다

아파트에 투자하라 주상복합은 이미 마이너스P

외곽 신축보다 입지 좋은 구축

최고가 단지중에는 가격이 이해 안가는 곳도 있어, 사는 사람들이 만든 가격, 이해하려 하지 말 것

같은 생활권 안에서 같은 투자금이면 신축에 투자

BM

지역을 이해하자 선호도를 숙지하자

3 A지역투자분석

10년 저평가-> 수도권에 맞먹는 상승 -> 급격한 하락 -> 다시 공급부족

갈길을 알고 시작해야 버틸 수 있다, 그리고 반드시 겪는다

시장사이클

하락보합장(-2018)

투자자수요(2018 가을)

상승후유증(2019)

실수요장(2019-2021)

상승후유증과 공급(2022)

버티기

버티는 자가 이긴다

본질 가치에 집중하라

투자를 잘해도 못버티면(매도) 좋은 투자가 될 수 없어

가치를 봤다면 버티기!

공급이 기회를 준다 트래킹으로 기회를 노려라

앞마당 만든 후에도 매물임장 계속할 것!

장장 8시간 강의해주신 제주바다님 짱이십니다.

A지역에 대한 이해도가 완전 달라졌습니다!!

감사합니다!!