[1] 요약 및 느낀점
[프롤로그]
- 남들 못지않게 열심히 일했는데. 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은, 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이었다.
- 자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 ‘돈 그릇’이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다. 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.
- ‘혹시 내가 편견과 선입견에 사로잡혀 진짜를 보지 못하고 있는 건 아닐까?’
당신이 어떤 이유를 가지고 있든 중요하지 않다. 분명한 것은 당신이 현실을 직시하지 못할 만큼의 편견과 선입견에 사로잡혀 있는 한, 자본주의 사회 안에서 그것이 결국 당신의 발목을 잡을 것이라는 사실이다.
프롤로그 느낀점
김과장의 이야기는 마치 내 이야기 같았다. 어떻게 해야 원하는 목표를 얻을 수 있을지.. 방법을 모르던 30살 초반의 나. 월부에서 공부하며 열심히 사는것도 방향이 제대로 서야 폭발력있다는 것을 많이 깨닫고 있다. 방향성은 이미 설정했으니 매일을 알차게 보내는 것, 에고를 깨고 수용성있는 태도를 취하는 것이 중요하겠다
프롤로그 적용할점
수용성 있는 태도. 나는 오늘 유디튜터님 뵙기전까지 튜터님 말씀에서 실행해야 한다는 것들을 적용해나가고 있다고 생각했는데, 전혀 아니라는 것을 깨달았다. 에고를 깨고 “나는 지금 안하던 것을 해야하는 사람”이라는 것을 의식적으로 생각 할 수 있도록 하자. 그러기위해서는 알람을 맞춰두고 의식적으로 계속 생각해야한다. 그동안 내가 안하던 것이 무엇일까? 그것을 하고나면 다른 사람 입에서 미쳤다는 소리가 나올까? 그 포인트를 계속 상기시키자
[1장 WHY. 왜 투자를 해야 하는가]
01. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈
- '통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락'이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다.
- 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.
02. 월급은 절대 오르지 않는다
- 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다
- 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다. 회사가 얻은 수익을 내게 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나눠주기를 기다리기보다, 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.
03. 당신마저 관심 없는 당신의 노후
- 당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라
- 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
04. 직장생활 N년 차, 당신의 현주소
- 지금 이 책을 읽고 있는 이들 중에도, 투자를 시작하기 전의 나와 비슷한 사람이 있을 것이다. 돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들. 내가 그랬다.
- 가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다
- 상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.
- 이러한 이유로, 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.
- 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다. 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다
1장 느낀점
변화의 필요성을 느끼는 것 → 메타인지를 통한 자기 점검 → 목표를 명확히 세우는 것 → 배우고 노력하며 문제를 해결하는 것
위의 단계는 어떤 과정이어도 꼭 거쳐가는 프로세스 같다. 이 단계에서 사람마다 어려움의 과정이 다르다는 생각이 든다. 나는 1번은 늘 수월하지만 2번부터 어려워한다. 지난달 임보를 작성하고 발표 못한 스스로를 보며 변화가 필요하다는 것은 깨달았는데.. 스스로 어떤 부분이 부족한지 자기 점검이 어려웠다. 그래서 튜터님께 여쭤보고 방향성을 구할 수 있었다. 잘하고 싶다면 그것을 잘하는 사람에게 물어봐야 한다는 것을 튜터님께서 많이 강조하신다. 그렇게 조언을 구하는 방식이 다음 단계로 넘어가는 가장 빠른 방법이기 때문이다. 앞으로도 자기 점검의 과정에서 많이 여쭤보면서 시행착오를 레버리지하고, 실행까지 빠르게 넘어갈 수 있도록 하자.
1장 적용할점
실행까지 빠르게 가기위해 튜터님께 여쭤봐야 한다는 것을 느꼈는데, 실행을 제대로 못한 것 같다. 오늘 튜터님께서 시간을 내어주시고 하나라도 더 알려주시려고 하시는 모습을 보며, 에고를 깨지 못하고 생각만 많았구나 다시 깨달았다. 그래서 튜터님께서 말씀주시는 그냥 미친척하고 해봐라.. 라는 말씀에서 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민했다. 그리고 지금 내가 어려워 하는 것에서 그냥 실행을 때려 넣는게 중요하겠다는 생각을 했다. 내가 잡은 목표는 매일 글 1개 쓰기다. 글을 잘쓰고 싶다면 일단 양을 때려넣는게 중요하고 잘쓰는 글 보다는 빈도가 중요하다는 말씀을 기억하자. 일단 양적으로 쌓여야 그 뒤에 질을 고민하는 것이다.
[2장 DIRECTTION. 당신과 돈이 가야 할 방향]
01. 직장인의 투자 전략
- 우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.
- 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 이렇듯 일과 노동의 진짜 의미는 몸을 움직이느냐 아니냐뿐 아니라, 내 시간을 직접 투입하느냐 아니냐와 밀접한 관련이 있다. 일단 자리를 지키기만 해도 꼬박꼬박 월급이 나온다니 안정적으로 보일 수 있지만, 여기엔 굉장히 큰 위험이 도사리고 있다. 어쩌다 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어지기 때문이다. 소득이 뚝 끊기는 것이다
- 이제 결론은 명확해졌다. 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다
- 돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다. 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ‘소비 자산’으로 정의한다.
- 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다
- 당신이 어느 포지션에 해당하는지 생각하면서 한 가지 더 기억해야 할 것이 있다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
- 막상 투자를 시작하고 나니, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.
02. 돈을 쓰면서 돈을 버는 법
- 달라진 것이라곤, 돈을 쓰는 대상을 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산 자산)으로 바꾼 것, 그 하나뿐이다.
- 시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한. 나머지를 모아서 자본화 한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.
- 필요한 것이라 곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.
03. 내가 부동산을 택한 이유
- 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라.
- 여기서 한 가지 유심히 들여다보아야 할 것은, 내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다는 점이다. 그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다는 말이다. 이를 잘 활용하면 가진 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산을 살 수 있는 것은 물론이요, 거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다. 자본주의 사회에서 살아가려면, 이를 제대로 이해해야 한다. 그렇지 않으면 죽을 때까지 생계를 위해 모든 일을 직접 해야 하는 삶을 살아야 할 것이기 때문이다.
2장 느낀점
시간과 돈을 어떻게 사용하는지에 따라서 부자가 될 수도.. 아닐 수도 있다는 것을 배울 수 있었던 챕터였다. 처음에 읽을 땐 돈을 잘 쓰는 것이 중요하며 생산 자산에 써야 한다는 것이 많이 와닿았었는데, 이번에 와닿는 문구들은 꾸준하게 열매를 만들어 가야하고 그 과정에서 포기하지 않도록 중간중간 잘 가고 있는지 체크해야 한다는 것이었다. 지금의 나는 내가 목표하고 있는 모습을 잘 가고 있다고 생각한다. 벌써 꽉찬 3년이 지나 4년차가 되어가고 있는데 그동안 열심히 최선을 다해왔다. 하지만 모든 결과가 만족스럽지는 않은 것 같다. 지금의 나의 실력도, 지금의 자산 상황도, 아직 싱글인 것도.. 한편으로 생각해보면 당연한 것일수도 있겠다. 아직 결과가 나지 않은 과정속에 있기 때문에 지금을 만족하지 못하는 것이 아닐까. 만족이라는 단어는 오히려 과정에서 경계해야 하는 단어라는 생각이 든다. 얼마전 반장님의 피드백을 듣고 내가 스스로 자신감이 부족하다는 생각이 들었다. 그래서 잘하는 것을 들어내기 보다는 못하는 것을 먼저 이야기하는 습관이 있었던 것 같다, 나에겐 지금을 만족하는 것도 경계해야 하지만 나를 스스로 낮추는 습관도 경계해야 한다. 생각을 바꿔서 발전하려는 마인드를 가진 나를 칭찬해주자.
2장 적용할점
튜터님께서 복기하는 방법을 알려주셨다. FACT – WHY – SOLVE – ACT 4가지 순서대로 하는 것이 제대로 된 성과를 내는 법이라고 말씀주셨다. 특히 FACT에서 나열하는 것을 얼마나 꼼꼼히 아는지에 따라서 복기의 질이 달라지지 않을까? 감정을 빼고 있었던 모든 것을 적어보자. 그리고 왜 그런 사실들이 생겼는지 판단하자.
이 내용은 5월 중간 복기부터 해볼 것이다.
[3장 WHAT. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
01. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트
- 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지 따져보는 것이 현명하다. 당연히 입지가 어느정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다.
- 입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다고 볼 수 있다. 강남의 입지가 가장 좋다는 건, 사람들의 선호도가 높아 수요 역시 가장 많다는 의미다. 그렇다면 이 입지는 어떻게 결정되는 걸까? 바로 위치에 의해 결정된다. 그 부동산이 어디에 있느냐에 따라 입지가 결정된다는 말이다. 위치에 의해 가치가 결정되는 건 부동산은 움직일 수 없기 때문이다.
- 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다.
- 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입하나 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
- 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다. 그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다
3장 의왕시 투자사례에서 느낀점
- 얼마전 실준반 너나위님의 강의를 들으며 우리가 비교평가를 어려워 하는 이유는 가치를 제대로 이해하지 못해서인데, 가치라는 것은 입지평가.. 곧 땅의 가치를 말하는 것이라는 말씀을 해주셨다. 그 수업을 듣고나서 책을 읽다보니 입지는 위치에 의해서 결정된다는 글귀가 굉장히 와닿았다. 지난 상승장에서 새롭게 등장한 외곽 신축 택지가 지역의 위상을 바꿔놓는 강력크한 파워를 보았다. 하남, 고덕, 판교 등의 뉴타운들이 강세였다. 3기 신도시를 제외하고는 사람들이 더 외곽으로 가기는 힘들다 생각한다. 1시간이상 출퇴근이 걸린다는 것은 참 어려운 일이니까.. 그리고 지금 서울내에서 외곽보다는 묵혀있던 도심 중심의 재개발이 많이 진행되고 있다. 따라서 앞으로 다가올 상승장에는 입지좋은 지역에 들어오는 신축들이 입지 좋은 구축들을 좀 더 후순위로 빠지게 할 수 있을 것 같다. 그렇다면 내가 투자 해야하는 범위에서는 외곽의 신축과 입지좋은 구축과의 싸움일텐데.. 줴러미 튜터님의 강의에서 들은 것처럼 외곽 신축을 이길 만큼의 파워풀한 중심지 구축은 어느정도 레벨인지 찾아두면서 감을 잡아가는게 중요하겠다.
- 투자 사례를 읽으며 가격과 관련된 협상은 계약 전에 모든것을 해야한다는 깨달음도 있었지만 중요하게 느껴진 점은 부사님과의 관계였다. 매물을 털고 다니면서 일잘러 부사님들을 만난다는 것이 거래에 얼마나 큰 영향을 주는지 깨닫게 됐다. 하지만 매번 일잘러 사장님만 만날수는 없는 법.. 내가 어떻게 부사님과 라포를 형성하고 함께가는 관계로서 비즈니스 매너를 보이는지에 따라서 사장님의 태도도 변화할 수 있다고 생각한다. 실제로 매물은 부동산 한곳에만 등록된 것도 아니고 상황안에서 이해관계자들의 심리를 봐가면서 거래가 될 수 있게 만드는 것이 중요한 부분이다. 그 모든 중간과정을 해주시기 때문에 부동산 중계료를 드리는 것이지만 많은 투자자를 대하는 부사님에게 내가 1순위 일수는 없다. 서로가 윈윈 할 수 있는 방향으로 상황을 이끌어 가는 키는 진심이다. 원하는 결과를 내기 위해서 부사님, 매도자, 세입자분들께 진심을 다하자.
3장 의왕시 투자사례에서 적용할점
나의 투자범위를 잡는 것이 중요하다는 생각이다. 지난 장에서의 상승지역이 앞으로도 똑같이 상승으로 가져다 줄지 모른다. 특징을 파악하고 향후 수도권으로 올라온다면 어디를 더 우선적으로 투자해야하는지 플랜을 짜두자. 이번 수지 임보 최종에 지금 당장 투자할 수 있지 않기 때문에 앞으로의 투자 기준을 잡아가는 것에 포커싱해보자.
02. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트
- 여름 비수기 : 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지
겨울 비수기 : 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지
- 여러 지역을 돌아다니다 보면, 분위기나 느낌이 비슷한 지역과 아파트를 심심찮게 만나게 될 것이다. 그 시절 온종일 아파트 생각뿐이었던 나는 외관만 비슷해도 '다른 지역의 어떤 아파트와 비슷하게 생겼네'라는 생각을 하곤 했다
- 쉽게 말해, 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.
- 나는 상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것이 무엇일지 생각해 보았다. 돈이 급한 매도자의 입장을 고려해, 지금 당장 가계약금을 더 많이 지급하는 조건을 제시한 것이다.
- 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.
- 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기'였다. 분당 J아파트에 투자했을 때도 마찬가지였다. 잔금을 치른 뒤 수리를 진행할 경우 보다 높은 전세가로 임대를 내놓을 수 있기에 돈이 적게 묶이고 무엇보다 대출에 대해 배울 수 있을 것 같았다.
- 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다
- 과거의 수도권 부동산 시장의 움직임을 추적해 보면, 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다. 직관적으로 생각해 봐도, 가지고 있는 자산의 가격이 클수록, 즉 비쌀수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것은 당연하다
- 나는 부동산의 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자를 하는 편이다
3장 성남시 분당구 투자사례에서 느낀점
협상의 중요성을 배울 수 있었던 사례였다. 두가지가 인상적이었는데 협상이란 받는것이 우선이 아닌 주는것이 우선되어야 한다는 것과 협상의 과정에서 원하는 것을 관철시키려면 전달하는 방식과 태도가 너무나 중요하다는 것이었다. 내 지난 사례를 살펴보면 협상이 많이 되었던 2호기는 하락장의 시기가 매도자의 마음을 파고드는 상태였기 때문이었다. 과정에서 내가 줄 수 있는게 무엇이었을까?라는 생각을 했지만 사실 매도자의 마음을 제대로 읽지 못한것인지, 줄 수 있는 부분이 없었던 것 같다. 관사여서 집을 보기 힘들었기 때문에 매도자가 나타났을 때 팔아야 한다는 의견을 피력했던 것 같다. 지금 돌아보면 그것이 매도자에게 이득이 되는 방향성으로 안느껴지지 않았나 싶다. 그리고 가격을 네고하며 협상하는 안에 대해서 부사님과 정말 많은 통화를 하고 전략을 짜보았지만 굽힐줄 아는 태도로 전달이 되진 않았던 것 같다. 오히려 구부러지지 않는 태도처럼 느끼게 했던 것 같다. 매도자는 내 상황을 이해해 줄 이유가 없다는것을 인지 해야함과 동시에 무엇을 줄 수 있을지에 집중하고, 부사님과 매도자의 마음을 공감할 수 있게 만드는 워딩은 무엇일지 고민하는 것. 그것이 지금 나에게 필요한 부분이다
03. 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트
- 임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다…'임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
- 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.
- 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍
주변 신축 아파트의 입주와 겨울철 비수기, 입주 물량에 대한 우려 등이 겹치면서 매수세가 싸늘하게 얼어붙은 것 à 동시에 인근 신축 아파트를 선두로 전세 물건이 매우 빠른 속도로 소진 à 그 신축 아파트의 전세가는 입주 개시 당시의 저렴한 물건의 전세가보다 무려 1억원이나 상승했다. 단 4, 5개월 만에 벌어진 일 à 통상 입주 물량이 생기면 전세가 하락에 대한 공포가 심해지는 경우가 있는데, 이곳처럼 입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진된다 à 드디어 상대적으로 가격이 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건도 소진되기 시작했다. (34평 신축 전세 6억대 중반인데 바로 옆 구축은 3억대 중후반이었음, 신축에 60%에도 미치지 못하는 가격대)
- 이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것'이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작한다.
- 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
- 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.
- 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.
- 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하려는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
- 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 이유는 간단하다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다. 나는 내가 어찌할 수 없는 이유로 철석같이 믿었던 미래기대가치가 실현되지 않는 위험까지 감수하고 싶지 않다.
- '준비된 자애게 기회가 온다'는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'는 의미라고. 시간이 갈 수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.
3장 용인시 수지구 투자사례에서 느낀점
- 수지 사례를 읽으면서 트레킹의 중요성을 느낄 수 있었는데, 같은 지역에 3개를 산다는 것에 감정이입되어 읽었던 것 같다. 나는 소액으로 시작해야 했기에 지방 투자를 우선적으로 하며 투자 물건을 찾았다. 내가 진행한 지방 투자는 수도권과는 다르게 매도하고 다시 서울로 올라와야 하다보니 사이클이 다른 지역에 한개씩 뿌리는 방식이 리스를 방어하기에도, 수익을 창출하기에도 더 맞는 방식이라는 생각이 들었다. 그렇다보니 앞으로 더 사지 않을 것이라는 편견에 사로잡혀 내가 매수한 지역을 더 등한시했다. 오히려 앞마당이고 내 물건을 가지고 있기 때문에 시장의 흐름을 더 깊게 이해할 수 있었을 것인데.. 핑계였던 것 같다. 책에 나오는 사례를 보면서 수도권은 또 다른 스테이지라는 생각과 함께 트레킹이 수도권에서는 너무나도 중요하겠다는 생각도 들었다. 계속해서 저평가 되어 있다면.. 혹은 내가 매수 하고나서 가격이 더 빠져서 좋은 지역이 더 싸졌다면.. 강의에서만 들어보면 같은 지역에 한 개 더 매수한다는 뇌의 플로우를 경험할 수 있다. 수도권 트레킹하는 루틴 어떻게 할지 여러 방면으로 시도해보자
- 협상에서 내가 가장 어려운 부분은 내 마음 다스리는 법이다. 가격 조정을 던져두고는 늘 내가 더 조급했던 것 같다. 수지 사례에서 끝까지 협상을 할 수 있었던 것은 연락 후에 먼저 연락해보지 않는 것, 2일 지나서 연락해 보는 것 등.. 시간을 충분히 가졌기 때문이라 생각한다. 시간을 벌 수 있는 가장 확실한 방법은 대안이다. 여기저기 뿌려두는 것. 첫 투자에서는 대안이 없었고, 두번째 투자에서는 최선에 대한 의구심을 확신으로 바꿔가는 것에 집중했던 것 같다. 그렇다 보니 1등 물건에 대한 확신은 커졌는데 그것이 거래되지 않는 경우 가져갈 수 있는 대안이 없었다. 하락장의 중심에서 매수했기 때문에 시간이 있어 조급하지 않았던 것이지, 만일 울산이 지금과 같은 상황이었다면 어김없이 조급했을 것 같다. 대안을 가져가는 습관을 들이자. 투자 프로세스에서 잘못된 것을 고쳐 나가며 나만의 습관을 들이는 것에 집중하는 게 중요하다는 생각이 든다.
3장 수지구 투자사례 적용할점
투자하려고 했다가 놓친 물건들, 그리고 투자를 고려하면서 비교평가 했던 단지들을 모아두고 지금까지의 결과를 비교하며 내 선택이 맞았던 것인지, 다른 선택을 했어야 했는지 과정을 트레킹 해보자. 그 자체가 모의투자가 되고 앞으로의 투자에 기준을 잡아줄 것이다. 수지 임보 뒷부분에 추가하자
04. 3000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트
- 시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200~300만 원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.
- 만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다
- 마용성(마포, 용산, 성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파), 그 외 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구 그리고 경기도의 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 이 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다
- 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.
3장 안양시 동안구 평촌 투자사례에서 느낀점
- 평촌 사례에서 배울 수 있었던 것은 기준안에 들어온다면 과한 욕심을 버리고 투자를 진행하는 것이 결과적으로 더 좋은 방향성이라는 것이다. 2호기 투자를 진행하면서 내가 원하는 마지막 100만원 네고가 안되어 1주일동안 고민하며 미뤘던 경험이 있다. 당시 다른 투자자도 붙어있었기 때문에 마지막에 확정하지 않았다면 매수하지 못했을 것이다. 시장에 따라서 다른 부분이겠지만 결과적으로 1호기보다 2호기의 금액 상승이 더 많이 이뤄졌다. 아무래도 지역내에서 더 선호도가 높은 단지에 투자했기 때문이라 생각한다. 책에 나온 대로 매수하지 않았다면 이런 경험과 수익을 얻지 못했을 것이다. 협상을 끝까지 시도해야 하는 것은 맞지만 늘 편익과 비용을 계산하자. 결과적으로 투자를 진행하는 것은 몇 백 단위가 아니라 몇 천 단위로 움직이게 된다
- 단지의 선호도를 판단할 때 수요의 크기를 확인하라는 말을 많이 사용한다. 전세와 매매의 흐름이 비슷하게 간다면 실수요는 있지만 가수요까지는 없는 단지라는 것을 보기 튜터님께 배웠다. 그래프를 볼 때 이 단지가 가수요 붙는 단지인지 체크하자. 특히 지방에서 너무 중요한 부분이라 생각이 든다. 왜냐면 매도하고 나와야 하니까.. 지금 더 좋은 단지를 살 수 있는 시기이기도 하고, 내가 서울에 투자하고 싶을때 원하는 시기에 매도가 되는 단지를 매수해야 한다. 그러니 가수요가 내 매도를 받아줄 수 있도록 물건을 잘 고르자
[4장 CONCEPT. 성공 투자를 위한 필수 지식]
01. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법
- 이렇게 나가는 돈을 지출의 성격에 따라 구분한 후, 나름의 기준으로 비용을 구분했다. 기준이란 그 지출의 필요 여부였다. 편의상 ‘필요비’와 ‘불필요비’라 하자. 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용이 필요비, 지출하지 않아도 당장 문제될 게 없는 것이 불필요비다. 이렇게 구분하고 나자, 정리할 영역이 명료해졌다. 고정비과 변동비를 통틀어서 가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애는 것이 첫 번째 과제였다.
- 여러 책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다. 자연스럽게 전세 보증금 2억 원을 깔고 앉아 있는 것이 아깝게 느껴져, 투자에 필요한 최소한의 실력을 갖추게 되면 이를 투자에 활용하리라 다짐했다
- 나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다.
- 오히려 주변 사람으로부터 '왜 저렇게까지 할까? 라는 소리를 들을 각오로 해야 한다'
- 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요. 실질적인 도움을 주고 받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.
02. 변치 않는 투자 진리란 없다
- 언젠가 당신에게 투자를 통한 자산 형성보다 현금 흐름이 더 중요한 시기가 온다면, 그때 월세투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.
03. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법
- 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다
- 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다
- 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀌 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방지지선' 역할을 하게 된다.
- 시세차익형 전세투자를 하는 경우, 투자자의 상황에 따라 주의 깊게 고려해야 할 사항들이 더 있겠지만, 다음 두 가지 조건을 충족시키는지는 반드시 확인해 보길 바란다.
첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?
이 두 가지 조건을 충족시키는 물건에 지속적으로 투자해 나간다면, 횟수가 반복될수록 돈을 잃지 않는 것은 물론이요, 경험이 축적됨에 따라 점점 더 많은 수익을 안겨주는 좋은 물건을 볼 수 있는 안목까지 갖추게 될 것이다.
- 수도권과 지방 일부, 적어도 내가 한 번이라도 갔던 지역이라면 지도만 들여다봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려질 정도가 되었다. 그렇게 아는 지역을 넓히고 그 안에 있는 아파트 단지들의 가격과 시세를 파악하며 가치 대비 싼 것을 찾아냈다.
05. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
- '조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.' 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까
- 여기서 알아야 할 것은 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자의 성패에 큰 영향을 준다는 것이다. 공급 과잉 등의 이유로 아파트의 전세가가 2년 전보다 급락하게 되면, 그 차액만큼을 마련해야 하기 때문이다 (역전세)
06. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각을 버려라
- 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.
- 역전세 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 직장수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다. 따라서 짧게는 2년, 보수적으로 봐서 길게는 4년가량 전세가가 약보합할 가능성에 대비하면 된다.
4장 느낀점
- 전세가가 하방지지선을 가져간다는 글귀를 읽으며 매매가의 움직임을 가져가는 키는 전세가라는 생각이 든다. 전세가 매매를 끌어내리거나 끌어올리기도 하기 때문이다. 특히 지방은 가수요가 부족하기 때문에 더 연결되어 움직이기도 한다. 그래서 앞으로 단지분석을 할 때 매매 상승에 대한 부분보다 전세 상승에 대한 부분도 확인하는 것이 더 버는 투자를 가져다주지 않을까 싶다. 또 책에서 인상깊었던 부분 중 하나는 주변의 다양한 이슈.. 금리나 정책 등으로 매매 시장이 죽어 있어 거래가 되지 않더라도 전세 가격이 올라간다면 매매의 호가가 올라가는 경우다. 그래프를 보면 같이 움직인다고 생각했지만 현실적으로 거래가 활발하지 않은데 매매 가격이 올라갈 것이라 생각이 안 들었는데 전세가 상승 거래가 지속된다면? 앞으로 매매가는 떨어지지 않을 것이며 올라갈 수 있다는 생각을 해야 하겠다
- 시장과 자신의 상황을 고려해서 투자 전략을 짜는 게 중요하다. 21년부터 부동산 공부하며 상승장과 하락장을 모두 확인하게 됐다. 그래서 시장의 변화에 따라서 투자 방향성이 바뀐다는 것을 직간접적으로 느끼게 된 것 같다. 이 부분에 추가적으로 개인의 상황을 넣어서 내 상황에서 하락장에는 어떤 전략을 가져가야 하는지.. 어떻게 다른 걸까? 투자금액별 어떤 시장을 먼저 봐야 하는지, 어떤 단지를 선정해야 하는지.. 이런 부분에 대한 이야기일까 좀 더 고민해보자
4장 적용할점
단지분석에 전세 분석 넣는 것을 추가해보자. 전세가의 하방지지선이 중요하기 때문에 그동안 진행 안해본 전세가 분석이 필요해 보인다. 수도권의 모든 단지는 전세가가 안정적으로 상승하는 것인가? 다음 상승장에 유의해야하는 연식이 있는건가? 분석해보자
[5장 HOW. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]
01. 확실한 투자 기준 세우기
- 여러 차례의 선택 과정이 기다리고 있는 상황에서 ‘기준’은 자신만의 답이라고 할 수 있다. 관문을 넘어갈 때 마다 잠겨 있는 문을 여는 열쇠 같은 것 말이다.
- 투자의 기준 : 첫째, 저평가된 상태인가? 둘째, 투자금이 적게 드는가? 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
- 너도나도 좋아하는 입지에 실제 거주하거나 투자하고 싶어 하면서 입지 간 가격 상승폭에 차이가 생기는 것이다. 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.
- 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다.
02. 가격이 상승할 지역 선정하기
- 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데, 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도다.
- 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율 높고(70%이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 생각하기 때문이다
- '전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000~5000만원가량인 단지가 많은 지역'을 임장지역으로 선정한다.
- 다만, 나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에, 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다
- 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다 (1단계)
그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다 (2단계)
다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다 (3,4단계)
03. 임장 전, 지역조사 하기
- 이미 서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래와 해운대 등은 ‘명문 학군 지역’으로 알려져 있으나, 꼭 이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 따라서 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다.
04. 지역을 눈에 담는 현장조사
- 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 아파트 단지를 확인할 때도 마찬가지다. 그냥 죽 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.
- 무엇이든 초반의 시행오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나갔다. 또 임장을 마치고 집으로 돌아오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해보곤 했다. "어느 동네엔 이런게 있었어. 어떤 길은 막다른 길이었는데 너무 어두컴컴했어. 이 블록엔 아이들이 많고 활기찼어. 그 단지는 단지에 들어서는 순간 탁 트인 느낌이 들었고, 관리도 아주 잘 되어 있었지."
- 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.
- 현장에 나갔을 때만큼은 대충하려고 하지 않았다. 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같은 때는 스스로 다그쳤다. "지금 뭐 하고 있는 거야! 이게 배우는 사람의 자세야?"하면서. 현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다.
- 이 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라. "돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다."
05. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
- 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 투자자가 관심 있는 물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향을 미친다는 뜻이다.
- 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다.
- 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해 보라. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라
- 경험해 본 결과, 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행했다.
5장 느낀점
- 인상깊었던 부분은 현장 임장 관련된 내용이다. 입지가치가 비슷한 같은 생활권 내에서는 디테일한 차이로 선호도가 갈리기도 한다. 단지의 관리상태나 단지의 입구가 어디에 있는지, 상권의 위치 등 현장에서 걸어보지 않으면 느낄 수 없는 디테일한 부분들 말이다. 그래서 최대한 의식적으로 현장에서 파악하기위해 노력하며 임장을 진행했는데, 내가 서있는 위치를 크게 보기위해 지도를 많이 보는 것과 단지 주변을 이리로도 저리로도 걸어보는 것이 도움되었다. 너나위님은 임장이 끝나면 현장에서 혼잣말하면서 지역 특색을 정리해 보신다고 했다. 글로 정리하고 있지만 보이는 것 모두 글로 담지 않기 때문에 봤던 내용을 상기하면서 다시 한번 머리를 긁어보는 과정이 많이 도움될 것 같다.
- 첫 에이스반 할 때 투자를 원씽으로 가져가며 보기 튜터님께서 투자의 시작은 임장지역을 선정하는 것부터 시작된다 말씀 주셨다. 나만의 기준이 필요한 부분이라 말씀 주셨는데 돌이켜보면 각 나오는 지역들을 찾는 게 중요했던 것 같다. 투자를 할 수 있는 단지들이 얼마나 많이 보이는지.. 그것을 통해 지역을 전수조사하고 매물 털기에 돌입했다. 멘토님이 잡아 두신 것처럼 전세가율 기준을 추가하는 것은 지금과 같은 하락장에서도 유용한 방법일까? 고민이 되는 부분이다. 투자금이 충분하다면 전세가율이 낮아도 향후의 공급이 과도하지 않은 시장에서는 상승을 베팅하고 들어갈 수도 있기 때문이다. 따라서 전세가율로 먼저 지역을 자르기 보다는 투자 가능한 단지가 많은 지역을 고르고 그 안에서 전세가율을 따지거나 수익 그 자체를 따져봐야 하는 게 아닐까 싶다.
5장 적용할점
현장에서 보이는 것들을 계속 말하는게 중요하다. 이번에 분임하면서 반원들과 눈에 보이는 것들을 말하면서 정리했는데. 그렇다보니 내가 보는 것이 디테일하게 보는 것인지 아닌지 알게된 부분도 있고, 반원들이 어떤 포인트로 이야기를 많이 하는지 그런 부분도 깨닫게 되었다. 각자가 보지 못한 것을 공유하는 것, 눈으로 들어온 정보를 뇌에 한번 더 새기는 과정이 되기 때문에 임장하면서 입을 쉬지말자
[6장 MIND. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]
01. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝
- 상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치 판단도 하지 않길 바란다. 무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고, 과거의 역사를 있는 그대로 보라.
- 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라
- 나는 소위 말하는 투자의 ‘감’이란 게 전혀 없는 사람이었다. 임장을 가서도 그 아파트에 아이들이 얼마나 사는지 알고 싶어서 엘리베이터를 타고 꼭대기 층까지 올라가 한 층씩 걸어 내려오며 복도에 세워진 유모차 수를 세었을 정도이니. 하지만 차츰 시간이 흐르자, 변화는 그런 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다. 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.
02. 한 번의 성공보다 중요한 것들
- “인생을 바꾸는 투자.”
투자자로서의 나의 지향점은 이것이다. 말했듯 한두 번의 성공으로 내가 원하는 위치까지 가기는 어렵기 때문이다. 그렇다면 남은 길은 하나다. 투자의 달인이 되는 것. 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다. ‘될 때까지 한다’라는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다
- 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.
- 투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.
- 어떻게 하면 ‘꾸준함’이라는 무기를 장착할 수 있을까? 나는 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.
- 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라
03. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
- 투자를 배우는 것 또한 크게 다르지 않다. 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 서두르다가 방향을 잘못 잡으면 다시 되돌아오지 못할 수도 있다. 그래서 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 ‘성공’이란 단어보다 ‘생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고.
- 내가 최고의 사람들과 함께 할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
- 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다. 그러한 자세가 냉혹해 보이기만 하는 투자 세계에서 당신을 더 돋보이게 만들어 주리라 믿는다
04. 갈등에 대처하는 자세
- 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.
- “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.”
- '문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼것이다. 단언컨대, 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에도 큰 도움이 될 것이다.
- 마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.
6장 느낀점
- 강의를 거듭할수록 특히 상위 클래스를 들을 수록 환경이 너무 좋다는 것은 정말 팩트다. 그렇기 때문에 더더 간절해 지는 것 같다. 에이스반은 수많은 좋은 사람들 중 성장에 진심인 정수만 모아둔 그룹이라 생각한다. 그래서 참 얻기 힘든 기회다. 이렇게 좋은 사람들과 성장에 좋은 환경에 계속 있으려면 2가지가 필요하다. 1.나의 실력, 2. 먼저 내어주는 것
- 나의 실력을 키우기 위해서는 될때까지 하는 마인드가 필요하다. 실패를 거듭할수록 더 나은 결과물이 나오기 마련이기 때문이다. 하지만 하다보면 나만 못하는 것 같은 느낌에 위축되기도하고, 거듭되는 실패에 지칠때도 있다. 성장의 목표를 내가 컨트롤 할 수 있는 것이 아니라 내가 컨트롤 할 수 없는 부분에 두기 때문이다. 그래서 에자일하게 실행하고 복기하는 것이 필요하다. 지금의 나는 그렇게 실행하고 있는가? 이 부분을 생각해보면서 5월달을 보내야한다
- 먼저 내어주는 것. 감사한 기회로 운영진의 역할을 맡게 되었다. 한달이 지나면서 복기해보면 운영진에서 꼭 필요한 것은 우리반 사람들을 내 사람이라 생각하는 그 마음이 가장 중요하다는 것을 깨달았다. 그렇기 때문에 서로의 성장을 도와주고 싶고, 열심히 하실 수 있도록 응원하고 밀고 끌고 하는 과정이 자연스럽게 수반된다. 유디튜터님과의 통화에서 일처럼 하면 안된다는 말씀을 많이 들었다. 진심과 마음을 다하고 있는지 해야하니 하는 것으로 느끼고 있는지 돌아보자. 내 마음은 정말 진심인데 그것을 튜터님께서 못느끼고 계시다면 그것도 문제가 있는 것이다. 내 그릇을 키워 진심으로 함께가는 관계를 만들고 싶다.
[에필로그 – 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면]
- ‘난 좋아하는 게 없어’라고 말하는 이들은, 필요한 것을 잘하기 위해 열심히 노력하는 과정에서 자신도 모르게 그것을 좋아하게 된 경험을 해보지 못했을 가능성이 크다. 나는 그래서 당신에게 말하고 싶다. 좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해 보라고 말이다.
[너나위의 투자 사례 업데이트]
- 시장 가격에 영향을 주는 변수를 토대로 단기적 앞날을 예측하는 것이 얼마나 무의미한지를 깨닫게 해주었다. 동시에 대중은 현시점 상황에 엄청난 영향을 받고, 흥분하거나 두려워한다는 것 또한 알게 되었다. 결국 보유냐 매도냐, 매수냐 아니냐를 결정할 때는 ‘매물의 현시점 가격이 저렴한가’가 기준이 되어야 한다는 걸 다시 한번 확인할 수 있었다.
[2] 적용할 점
1. 수용성 있는 태도.
나는 오늘 유디튜터님 뵙기전까지 튜터님 말씀에서 실행해야 한다는 것들을 적용해나가고 있다고 생각했는데, 전혀 아니라는 것을 깨달았다. 에고를 깨고 “나는 지금 안하던 것을 해야하는 사람”이라는 것을 의식적으로 생각 할 수 있도록 하자. 그러기위해서는 알람을 맞춰두고 의식적으로 계속 생각해야한다. 그동안 내가 안하던 것이 무엇일까? 그것을 하고나면 다른 사람 입에서 미쳤다는 소리가 나올까? 그 포인트를 계속 상기시키자
2. 실행 때려넣기 : 매일 글쓰기
실행까지 빠르게 가기위해 튜터님께 여쭤봐야 한다는 것을 느꼈는데, 실행을 제대로 못한 것 같다. 오늘 튜터님께서 시간을 내어주시고 하나라도 더 알려주시려고 하시는 모습을 보며, 에고를 깨지 못하고 생각만 많았구나 다시 깨달았다. 그래서 튜터님께서 말씀주시는 그냥 미친척하고 해봐라.. 라는 말씀에서 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민했다. 그리고 지금 내가 어려워 하는 것에서 그냥 실행을 때려 넣는게 중요하겠다는 생각을 했다. 내가 잡은 목표는 매일 글 1개 쓰기다. 글을 잘쓰고 싶다면 일단 양을 때려넣는게 중요하고 잘쓰는 글 보다는 빈도가 중요하다는 말씀을 기억하자. 일단 양적으로 쌓여야 그 뒤에 질을 고민하는 것이다.
3. 복기 방법 조정
튜터님께서 복기하는 방법을 알려주셨다. FACT – WHY – SOLVE – ACT 4가지 순서대로 하는 것이 제대로 된 성과를 내는 법이라고 말씀주셨다. 특히 FACT에서 나열하는 것을 얼마나 꼼꼼히 아는지에 따라서 복기의 질이 달라지지 않을까? 감정을 빼고 있었던 모든 것을 적어보자. 그리고 왜 그런 사실들이 생겼는지 판단하자. 이 내용은 5월 중간 복기부터 해볼 것이다.
4. 나의 투자 범위 찾기
나의 투자범위를 잡는 것이 중요하다는 생각이다. 지난 장에서의 상승지역이 앞으로도 똑같이 상승으로 가져다 줄지 모른다. 특징을 파악하고 향후 수도권으로 올라온다면 어디를 더 우선적으로 투자해야하는지 플랜을 짜두자. 이번 수지 임보 최종에 지금 당장 투자할 수 있지 않기 때문에 앞으로의 투자 기준을 잡아가는 것에 포커싱해보자.
5. 과거 투자 고려 단지들 복기
투자하려고 했다가 놓친 물건들, 그리고 투자를 고려하면서 비교평가 했던 단지들을 모아두고 지금까지의 결과를 비교하며 내 선택이 맞았던 것인지, 다른 선택을 했어야 했는지 과정을 트레킹 해보자. 그 자체가 모의투자가 되고 앞으로의 투자에 기준을 잡아줄 것이다. 수지 임보 뒷부분에 추가하자.
6. 전세 분석
단지분석에 전세 분석 넣는 것을 추가해보자. 전세가의 하방지지선이 중요하기 때문에 그동안 진행 안해본 전세가 분석이 필요해 보인다. 수도권의 모든 단지는 전세가가 안정적으로 상승하는 것인가? 다음 상승장에 유의해야하는 연식이 있는건가? 분석해보자
7. 현장 임장에서 머리 긁기
현장에서 보이는 것들을 계속 말하는게 중요하다. 이번에 분임하면서 반원들과 눈에 보이는 것들을 말하면서 정리했는데. 그렇다보니 내가 보는 것이 디테일하게 보는 것인지 아닌지 알게된 부분도 있고, 반원들이 어떤 포인트로 이야기를 많이 하는지 그런 부분도 깨닫게 되었다. 각자가 보지 못한 것을 공유하는 것, 눈으로 들어온 정보를 뇌에 한번 더 새기는 과정이 되기 때문에 임장하면서 입을 쉬지말자
[3] 논의하고 싶은 점
p. 투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.
p. 어떻게 하면 ‘꾸준함’이라는 무기를 장착할 수 있을까? 나는 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.
--> 어떤 분야든 성공을 위해서는 일정시간의 인풋과 그것을 유지하는 꾸준함이 중요하다는 생각이 듭니다. 에이스반까지 오게 된 비결일수도 있다는 생각이 드는데요. 꾸준함을 유지할 수 있는 본인의 비법이나 노하우가 있으신지 논의해보고 싶습니다.
p. 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 아파트 단지를 확인할 때도 마찬가지다. 그냥 죽 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.
--> 가치를 파악하기 위해 사소한 차이를 찾으려고 의도적으로 바라본다면 다르게 보인다는 유디튜터님의 말씀을 듣고 최근 분임, 단임에서 단지별 혹은 생활권별 차이를 찾으려고 노력해왔습니다. 사소한 차이는 지역에 따라 다를수도 있고 연식에 따라 다를수도 있을 것 같은데요. 최근 느낀 사소한 차이가 어떤 것이 있는지, 그런 차이를 느끼기 위해서 현장에서 어떤 것들에 집중해서 보려고 노력하는지 논의해보고 싶습니다.
댓글
튜터님 후기를 보며 얼마나 치열하게 노력하시는지가 느껴져요 저도 4년 차의 제 모습이 이런 모습이길 그려보면서 오늘도 할일을 해나가볼게요 모든 것이 배우고 닮을 점인 열정만수르 그녀~~
