호가에 속지 마세요! 단지임장 하면서 비교평가 제대로 하는법 [흔전만전]

 안녕하세요, 흔전만전입니다.

오늘은 단지임장하면서 비교평가 제대로 하는법에 대해 말해보려고 합니다.

저희는 단지임장을 하면서 단지의 입지와 선호도를 파악하는 작업을 하는데요,

동시에 "가격"을 입혀보기도 합니다.

내가 생각하는 단지의 가치에 가격을 입혀보는 과정은 중요합니다.

우리가 수학 문제를 풀고 답을 맞추는 것처럼

사람들이 좋아하는 단지,

가격을 더 주고 가고 싶은 단지가 내가 생각한 단지가 맞는지 맞춰보고

오답노트를 정리할 수 있는 시간이기 때문입니다.

그럼, 단지임장을 하는 과정을 보겠습니다.

(해당 지역은 단지 예시로 들기 위한 목적으로 가져왔습니다)

단지임장을 하면서 순서대로 단지를 보고 가격을 입혀봅니다.

A단지는 역이랑 좀 더 가깝고 세대수가 많은 단지구나,

B단지는 상권이 더 가깝고 초등학교를 품고 있는 단지네

A단지는 34평 기준 7.4억,

B단지는 34평 기준 8.3억

아, 그럼 B단지가 비싸니까 더 좋은 단지구나

->

이 생활권에서는 역까지의 거리보다 초품아의 힘이 크구나,

지역의 중심에 위치한 상권과 가까운 단지일수록 좋구나

하고 생각해봅니다.

...

여기서 무엇이 잘못되었을까요?

우리가 가격을 맞춰보는 이유는 내가 임장을 하며 파악한 선호도가

사람들이 생각하는 선호도와 같은지,

가격에서 힌트를 얻어 확인해보기 위함입니다.

다시 말해, 절대로 가격을 보고 선호도를 맞추는 일이 일어나서는 안됩니다.

이 단지는 비싸니까 내가 보지 못한 무언가가 있겠지?

이 단지는 비싼 이유가 있을거야.

아니요, 그렇게 생각하면 제대로 된 비교평가를 할 수 없게 됩니다.

처음에는 내 생각과 사람들의 생각이 많이 다를 겁니다.

하지만, 앞마당을 넓혀가고 더 많은 지역을 보면서 사람들이 좋아하는 게 무엇인지 보는 눈이 생기고

단지의 선호도를 더 잘 파악할 수 있는 실력이 쌓이게 됩니다.

이제, A단지와 B단지의 가격 흐름을 한 번 비교해보겠습니다.

어떤가요?

A단지와 B단지는 오랜기간 흐름을 같이 해왔습니다.

지금 벌어져 있는 1억의 가격 차이가 적정하다는 생각이 드시나요?

우리가 가격만 보고 가치를 판단하면 안되는 이유가 여기에 또 있습니다.

바로 호가의 함정인데요,

호가라는 것은 말 그대로 매도자가 팔려고 '부른' 가격입니다.

같은 사과를 팔더라도 누구는 5천원에, 누구는 만원에 호가를 내놓을 수 있습니다.

거래가 자주 안 되는 단지는 시장에서 받아주는 가격까지 호가가 떨어지는데에

시간이 걸려 이전 가격을 고수하고 있기도 하고

어떤 단지의 매도자들은 우리 단지는 좋은 단지야, 이 정도 가격은 받아야지 하면서

호가를 어느 선 이하로 절대 내리지 않으려고 하기도 합니다.

그래서 가격을 맞춰보더라도 호가가 아닌 가로세로 비교법을 활용하는 것이 좋습니다.

(가로세로 비교법에 대해서는 새벽보기 멘토님이 써주신 글에 자세히 나와있습니다.

월급쟁이 부자들 카페를 참조하세요.)



https://cafe.naver.com/wecando7/4972820

그리고 이렇게 단지를 붙여보는 것은, 단지임장이 끝나고 충분한 고민을 통해

선호도를 제대로 파악한 다음 해보는 것이 좋습니다.

가격을 확인하면서 내 생각이 따라가지 않으려면 연습이 필요합니다.

처음에 잘 안된다 싶으면 가격을 우선 안 보는 것도 방법입니다.

그리고 단지임장을 할때는 가격을 입혀서, 그것을 참고해 섣불리 내가 파악한 선호도를 조정하는 것보다

~단지는 ~정도의 가격을 형성하고 있구나,

이 단지가 더 좋은데 왜 저 단지가 더 비싸지? 정도로 비교평가를 연습하는 용도로 활용하면 좋을 것 같습니다.

그럼, 제대로 된 비교평가로 제대로 저평가 된 단지를 찾을 수 있도록

이번 주말에도 열심히 현장을 다니고 있을 수강생분들을 응원합니다!!

감사합니다 :)