안녕하세요, 저는 만 2년된 투자자 근쌤입니다.
지난달 19번째 앞마당인 대전 유성구를 임장하면서, 꽤 싸다고 판단되는 단지를 만났습니다.
다만 여전히 부족함이 많기에 비교평가를 한 과정에 대한 선배님들의 말씀을 듣고 싶어 질문 남깁니다.
추가로, 공급물량 관련 질문도 함께 드리고자 합니다.
질문 1) 대전 유성구 노은새미래숲2단지(15`, 655^) 24평 3.2억 → '싸다'고 판단함.
[why?]
*내가 알고 있는 비슷한 연식, 평형의 3억 초반대 단지가 뭐가 있지?를 생각함.
→ 청주의 오창롯데캐슬하이스트(18`,2500^)가 3.1~3.2억이고, 대전 중구 목동의 올리브힐(11`,804^)이 3.2~3.4억이다. 울산 중구의 우정혁신LH2~3단지가 3.5~3.7억 수준이다.
*어? 노은새미래숲2단지...비록 LH라는 단점은 있지만, 그래도 유성구에 있는데, 반석역에서 약간 외곽이지만 그래도 충분히 반석역 생활권을 누릴 수 있는데...초등학교,중학교도 품고 있는데!? 싼거 아닐까!?
*전고점도 4.2억까지 갔네? 아무리 LH에서 주도한 아파트라도 연식도 괜찮고 생활권도 나쁘지 않은데, 세종시의 수요 또한 흡수할 수 있는 반석인데...충분히 싼 것 아닐까!? 저평가가 아닐까!?
라고 생각을 했습니다.
질문2) 대전에 공급 24, 25년에 많긴한데...유성구에도 영향을 받을까?
대전 공급지도를 그려보니, 중구, 동구를 중심으로 입주가 집중돼 있더라구요. 그렇다면 유성구에 거주하다가, 신축이란 이유로 굳이 중,동구로 넘어갈까?라는 생각이 들었습니다. 매임할 때 사장님들도 이에 대해 회의적 반응이었구요. "여기 사람들 거기로 안가요~" 실제로 지난 달 기준 용산동 쪽 호반써밋 입주장이 있어서 관평동 전세가 꽤 분위기가 안 좋았으나, 그 반대편의 노은, 도안신도시 등의 전세 분위기는 크게 나쁘지 않았어요. 그렇다면 유성구 내에서도 대단지 입주의 영향권이 갈리는데, 만약 내가 유성구에 투자를 해도 중, 동구의 입주는 역전세를 일으킬만큼의 리스크는 아닐 수도 있지 않을까?라는 생각을 했습니다.
이 부분들에 대해 선배님들의 피드백을 듣고 싶습니다. 제가 놓친 부분, 잘못 생각한 부분 등이 있으면 솔직하게 말씀주시면 감사드리겠습니다~!!
읽어주셔서 감사합니다^^
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댓글
근쌤님 ^^ 오랜만이에요 ~~ 노은새미래숲2단지가 다른 단지들에 비해 상대적으로 더 저렴한 편인 것 같아요 ^^ 과거 비슷한 규모로 중구, 동구 입주가 있었을 대, 유성구 단지들의 전세 가격 변화가 어땠는지 확인해보면 좋을 것 같아요 :) 단지별 다 찍어보면서 전세가 얼만큼 떨어졌는지 확인하면서 앞으로 어떻게 될지 예상 해볼 수 있을 것 같아요. 물론 미래를 예측하기는 어렵지만, 인지하고 있는다면 심적으로 대비는 할 수 있을 것 같습니다. 질문부자 근쌤님 ^^ 항상 응원해요 ㅎㅎㅎ 넘 반갑네요 !
안녕하세요 근쌤님~ 유성구를 임장하고계시는군요~! 저는 어떤 단지의 저평가여부를 판단할 때, 다른 지역과 비교하기 이전에 지역 내에서의 저평가를 먼저 비교하는 편입니다~ 연식이 다르더라도 대전 내에서 더 좋은 단지 중에 같은 가격 혹은 더 저렴한 가격의 단지들이 있는지 살펴보고 그 과정에서 미래숲단지가 저평가가 맞다고 판단되면 다른 지역의 저평가 단지들과 비교해서 투자기준(저환수원리)에 들어오는 단지 중 가장 좋은 단지가 무엇일지 고민하고 있습니다. 치열한 고민으로 실력을 쌓아가시는 근쌤님 화이팅입니다~!!
