열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 61조 상계동주민]

1.부동산 투자의 본질 : 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질때까지 잘 지켜내기

2.저환수원리 : 저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크관리

1)저평가: '가치가 있는 것'을 가치보다 싸게 사기, 비교평가를 통해 찾을 수 있다(같은 가격인데 저 좋은것? 비슷하게 좋은데 더 싼거?)

전세가가 장기간 오르지 않는(물가 상승률 반영 안되는) 입지가 떨어지는 구축은 저가격이 아니라 저가치일 수 있음 (서울, 수도권의 4~5군 중 입지 않좋은 곳의 구축과 지방 50만 도시에서 입지 않좋은 구축이 저가치_

2)환금성 : 매도 시점에 사람들이 좋아할만한 것 (투자할때 부터 매도 계획 설정하고 투자해야 함. 애초에 서울,수도권은 장기 보유할거 사고, 지방은 단기 보유 후 수익보고 매도할 거를 사라)

3)수익성 : 적절한 투자금으로 충분한 수익 내기 (수요가 풍부하고 가치있는 물건을 무조건 적은 투자금이 아닌 적당한 투자금으로 쌀때 산다)

4)원금보존 : 높은 전세가율에 투자해 원금을 '절대'잃지 않는다. (전세가율, 수요많고 가치있는 물건 여부,단기 입주 공급 물량 본다)

5)리스크 : 감당가능한 리스크에 투자한다. 리스크가 있어도 감당가능하고 리스크보다 기대수익이 크면 투자

(무리한 전세가 고집 말고, 대출(마통)으로 투자하지 말고, 전세상승분으로 무리하게 투자하지 말고, 감당가능한 규모로만 투자)

3.가치 있는 물건을 싼 구간에 살 수 있는 방법은 무엇인가? (1단계)가치파악(입장보고서+임장)과 (2단계)저평가판단(가격 계속 트레킹하기)

1) (1단계) 임장보고서 + 임장을 통한 가치 파악

1주차)지역조사 (지역에 대해 감을 잡자) + 분위기 임장(상권/역주변/주택가와 같이 생활권의 분위기 느끼고 지리 익히기)=생활권별 순위 정하기 및 의견 정리

2주차)입지분석 (직장,교통,학군,환경,공급물량) + 단지 임장 (단지 주변/내부 살펴서, 단지별 선호도 파악하기) =단지에 대한 느낌 (가치, 그 이유) 정리

3주차)투자 후보 물건 선정+매물 확인(집안에서만 볼 수 있는 것들 집 수리해야 할지, 집 구조를 사람들이 좋아할지 등등 유심히 보기)

4주차)투자검토 및 결론 : 1등 물건 뽑고, 투자 할 수 있으면 매물 털고, 지금은 투자 못하면 가격 트레킹

2) (2단계) 저평가 판단(가격 판단) : 네이버 부동산 관심 단지 설정, 시세 트레킹

3) (3단계) 저환수 원리에 충족하면 투자 결정