안녕하세요!

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다.

지난 3월에 투자를 진행하고나서

이제야 복기글을 작성합니다 😂

1호기 계약 전의 과정은 아래 투자경험담 1,2편과 매물코칭 후기에 잘 나와있으니

혹시 참고하실 분들은 아래 링크를 들어가시면 좋을 것 같아요!

1. 셔츠 튜터님과의 매물코칭 후기

2. 1호기를 위해 4일간 3개 지역 300개 이상 부동산을 털었습니다. (1호기 경험담 1편)

3. 세 낀 물건인 줄 알았는데 임차인이 나간다구요? (1호기 경험담 2편)

그러면

실수와 아쉬움이 가득한,

그래서 더 많이 배울 수 있었던

1호기 경험담 3편(계약) 시작하겠습니다!

1. 계약 전 필요한 협의 사항

지난 1호기 경험담 2편에서

제가 찾은 집이 '세 낀 채로 투자 가능한 매물'인 줄 알았는데,

'알고보니 임차인이 계약해지권을 주장하여

전세를 새로 맞춰야 하는 거더라!'

까지 이야기 했어요~

잔금이 안되는 줄로만 알았는데,

다시 잔금 시점에서의 제 상황을 점검해보니

주담대를 일으킬 수 있어서

세를 끼거나 동시계약이 아니더라도

투자를 할 수 있는 상황이 되었습니다.

그런데 마침 부사님께서

전세 대기손님이 있다고 하셔서

정말 마음이 기뻤습니다 ㅎㅎ

당시 상황을 정리해보면 위와 같아요.

1. 동시계약할 수 있는 법인이 있었고,

2. 동시계약이 안되더라도 주변에 전세 자체가 많이 없었기 때문에

잔금을 하게되는 리스크는 적을 거라고 판단했어요.

그래도 동시계약을 하는 게

가장 맘 편하기 때문에

부동산으로 다시 돌아가기 전에

실전 조장님이었던 숨유지 조장님께

동시계약 관련해서 '헬프!!!'를 요청해서

많은 조언을 얻을 수 있었습니다.

기존 임차인이 만기 전에 나가는 것이다보니,

가계약 전에

① 임차인에게는 '퇴거확약서'를 받아야 하고,

② 가계약 문자 특약에 임차인의 퇴거일을 명시해야하며,

동시계약을 진행하기 위해

③ 법인이 반드시 가계약금을 매도자에게 입금한 뒤

가계약금을 넣어야 한다는 것이었습니다.

최근에 이러한 계약을 진행하신 경험이 있는 동료였기 때문에

조언과 경험담을 참고해서 부사님과 조건 협의를 하러 갔습니다.

사택이요? 나는 안 만날 줄 알았지... ( FEAT. 사택, 법인 전세에 대한 모든것 ) [ 숨유지 ]

2. 가계약 전 협상 과정

위 표는 잔금을 하지 않기 위해

제가 어떻게 대응해야 했는지에 대한 프로세스입니다...

여러 조언과 칼럼, 경험담 등을 참고하여

이 프로세스대로 부동산에 가서 사장님께 먼저 조건 협조를 요청드렸습니다.

조건 협상 1 (법인 가계약금 선입금 - 실패)

임차인이 퇴거일정 조율에 대해서는 협조를 해주시기로 하였기 때문에,

먼저 법인 임차인이 언제 입주를 희망하는지,

전세 가계약금을 먼저 받을 수 있는지 여쭤보았습니다.

요구가 왜 안 받아들여졌나?

그런데 부사님은 아래와 같은 의견을 주장하셨어요.

부사님

① "임차인이 아직 집도 안 구했는데 법인이랑 먼저 계약해버리면 임차인이 뭐라고 생각하겠어?

임차인이 집 구할 시간은 주고 법인이랑 계약을 해야지. 그건 순서에 맞지 않아. 말이 안 돼.”

② “법인은 결재까지 2주가 걸려. 이건 어떻게 할 방법이 없어.

오늘 요구해도 2주 뒤에는 가계약금 들어가는 거니까 걱정하지 마!”

③ “여기 법인 전세 계약 담당하는 부동산 사장님이랑 얘기 하는거 앞에서 봤잖아~

결재되면 2주 뒤에 바로 가계약금 들어 갈거야” (나중에 말 바뀜)

④ “법인은 말 절대 안 바꿔. 그리고 지금 전세가 없어서 이사 날짜만 맞으면

우리 집이랑 바로 하겠다고 하니까 너무 걱정하지마.”(나중에 말 바뀜)

더 이상 왜 요구하지 못했나?

이렇게까지 말씀하시니 제가 더 이상 할 말이 없더라구요.

사실 저는 동료에게 법인 결재가 되지 않은 상태에서도 가계약금 받는 방법을 배웠어요.

(법인 예비 거주자에게 먼저 가계약금 받고, 법인 결재 직후 즉시 반환하기)

그런데,

퇴거확약서라도 있어야 법인한테 '이 시기에 나가기로 서류까지 받았으니 결재 올려달라'고 하고

법인 예비 거주자에게 가계약금을 요구해야 하는데,

퇴거확약서도 없고, 임차인이 나갈 집도 구하지 못한 상황에서

무작정 해달라고 우기기는 어려운 상황이었어요.

그래서 임차인에게 퇴거확약서라도 먼저 받을 것을 요청드렸습니다.

조건 협상 2 (퇴거확약서 - 실패)

어쨌든 이 계약을 진행시키기 위해서는

퇴거확약서를 받아냈어야 했습니다.

그런데, 부사님이 또 다시 아래와 같은 논리로 극구 거절을 하시더라구요...

요구가 왜 안 받아들여졌나?

부사님

① “이 사람들(기존 세입자)도 나가겠다고 했는데 적어도 집을 알아볼 시간을 줘야 하지 않겠어?

나간다고 분명 말 했잖아~ 보는 앞에서 녹음도 했고.”

② “6월 중순에 나가겠다고 한 것도 사실은 다음 임차인이랑 우리 생각해서 협조해주는 거잖아.

이렇게 도장까지 찍어달라고 부탁하면 이 사람들 감정 상해서 비협조적으로 나와.

임차인도 자기들을 그렇게 못 믿냐면서 기분 상해해~!!!(무한반복)”

③ “법인 임차인도 이 분들 집 구하고 나면 그 때 잔금일 맞춘다고 얘기한 거잖아~”

④ "지금 너도 가계약금도 안넣어놓고 이런 거 요구하는 게 말이 안돼!!"

더 이상 왜 요구하지 못했나?

와... 정말 이 말을 듣는데

제가 반박할 수 있는 대답이 떠오르질 않더라구요. ㅋㅋㅋ

이때 정말

'실력과 경험이 정~~말 중요하구나'하는 것을 절실히 깨달았습니다.

결국 가계약 전에 퇴거확약서를 받아내는 건 실패를 했는데요,

끝까지 요구하지 못했던 가장 큰 이유는

사장님 말에 반박할 수 있는 대답이 떠오르지 않았기 때문이에요.

그리고 제가 어떤 리스크를 놓쳤던 것인지도 모른채로 아래와 같은 생각을 하며

퇴거확약서를 일단 안 받기로 합니다.

① 6.14~19 퇴거 협조를 방금 구했는데, 세입자가 집도 알아보지 않은 상태에서

당장 퇴거확약서에 도장 찍어달라고 요구하는 건 말이 안된다는 사장님의 말에 휘둘림

② 어차피 소유권 이전일(잔금일) 전에는 계약해지권이 무효하기에,

잔금일까지 3개월 동안은 갑자기 임차인이 나갈 확률 적음

(나가더라도 보증금 주는 건 매도인 몫!)

③ 기존 임차인이 더 살겠다고 해도,

오히려 원래 계획했던대로 ‘세 안은 매수’가 되므로 오히려 좋다는 생각

→ 공급이 없으니 10월 만기까지 살면 오히려 4분기에는

전세가도 더 오를 수도 있겠다는 희망회로까지 돌려버림

④ 특약으로 [기존 임차인은 신규 임차인의 잔금일 (입주일)에 맞추어 퇴거한다.]

라고 적으면 어느정도 나를 보호할 수 있다고 착각함.

동시계약도 안되고,

퇴거확약도 못 받은 상태에서

가계약금을 넣은 이유

위 조건이 충분히 협의되지 않은 상태에서

제가 가계약금을 넣었든 이유는 무엇이었을까요?

① 오늘 계약 못 하면, 2주 뒤 입사하여 합숙 연수 + 회사 적응때문에

1호기 투자를 하기 어려울 것이라는 두려움이 있었어요.

그리고 여태까지 매물 찾기 위해 노력했던 시간과 비용에 대한 아까움이 정말 컸습니다.

② 조금 아까 눈 앞에서 B 투자자가 3.5억에 나와있던 B 물건을 3.4억까지 깎이면

가계약금 넣겠다고 했는데 B물건 매도자가 거절한 상황이었어요. (가격 예시)

이 상황에서 B투자자가 제 물건으로까지 넘어오면 저는 또 다시

눈 앞에서 놓칠 수도 있는 상황이었습니다... (조급조급)

제가 너무 까다로운 요구를 하고 있었기 때문에

‘매도자나 부사님이나 나처럼 까다로운 사람보다는

깎지도 않고 편하게 계약 하려는 사람과 거래하려고 하겠지?’

라고 생각하고 지레 짐작했습니다.

③ 화요일이었음에도 불구하고 오늘 퇴근 시간에 두 팀, 내일도 예약이 있던 상황이었어요.

물론 그냥 임장을 하는 사람들일 수도 있기는 합니다.

그런데 제가 '잔금도 되고 전세도 많지 않기 때문에

굳이 동시계약을 하지 않아도 되는 상황에서

너무 상황을 완벽하게 만들려다가 물건을 놓치는 건 아닐까?'

하는 생각을 했어요.

결론적으로

'오늘 반드시 계약해야 한다는 조급한 마음'을 가졌던 것과

당장 이 물건이 아니어도 괜찮다는 다른 투자 대안이 없었던 것이

급하게 가계약금을 넣은 근본적인 이유였습니다.

자, 그러면 이 상태에서 가계약금을 넣음으로써

제가 놓쳤던 리스크는 과연 무엇이었을까요?

놓친 리스크

가계약 직전에 저는

이미 500을 깎은 상황에서 더 이상은 절대 안깎아준다고

매도자가 강경하게 나왔던 상황에서,

매물코칭 때 셔츠 튜터님께서 알려주신 감정호소 전략과

"OO만원만 깎으면 바로 가계약금 쏠게요." 를 적절히 활용한 덕에

100만원이라도 더 깎아서 매수할 수 있었습니다.

정말 기뻤지만 그 기쁨도 잠시,

다음 날 '내가 놓친 리스크는 무엇이었을까?' 복기하다보니

정말 엄청난 실수를 저질렀음을 뒤늦게 인지하게 됩니다.

1. 퇴거확약서 미작성으로 인해 발생할 수 있는 리스크

① 퇴거확약서는 세입자 본인이 약속한 날에 나가야 한다는 책임감을 심어주기 위한 용도일 뿐,

퇴거확약서에 나온대로 퇴거하지 않거나 더 살겠다고 해도 강제할 방법이 없습니다.

하지만 이러한 책임감조차 심어주는 퇴거확약서조차 쓰지 않을 경우,

임차인이 새로운 집을 구하는 데 소홀하여 신규 임차인이 입주할 수 있는 날짜를 정하기 애매해집니다.

② 퇴거확약서가 없으면 대기하고 있던 법인 임차인도 언제 입주가 가능할지

구체적인 날짜나 기간이 없으니 결재를 올릴 수가 없습니다.

부사님은 이 사실을 알면서도

마치 법인에서 가계약금을 금방이라도 넣어줄 것처럼 저를 구슬렸던 겁니다.

(추후 전세 경험담에서 작성하겠지만,

이 법인 계약도 제가 계약할 수 있게 유도하기 위한 회유책이었습니다.

나중에 알고보니 절대 2주 뒤에 가계약을 할 수 없는 상황이었어요.)

③ 매도자 ↔ 신규 임차인과의 계약이 체결되었음에도

기존 임차인이 안 나갈 경우, 법인에 대한 배액배상 책임은 매도자에게 있습니다.

(나의 리스크 없음)

그러나, 법인 임차인과 동시계약이 안 된 상황에는

법인 세입자가 아닌 일반 세입자를 구하게 될 수도 있어요.

만약 일반 세입자가 매수자(부핏)와 전세 계약을 맺었는데,

임차인 미퇴거할 시 신규 임차인에 대한 배액배상 책임은 매수자(부핏)에게 생깁니다.

⭐이사비용을 지급하면 임차인은 퇴거하겠다고 말한 시기에 무조건 나가야 합니다.

가격 깎는 것보다 차라리 매도자랑

이사비용 반반 지급하는 조건을 협의했다면 더 좋았을 것 같습니다.

2. '임차인 미퇴거 시 계약해지 또는 배액배상' 특약

미 작성으로 인해 발생할 수 있는 리스크

매도자 ↔ 신규 임차인과의 계약이 체결되었음에도

기존 임차인이 안 나갈 경우, 법인에 대한 배액배상 책임은 매도자에게 있습니다.

(나의 리스크 없음)

그러나, 법인 임차인과 동시계약이 안 된 상황에는

법인 세입자가 아닌 일반 세입자를 구하게 될 수도 있어요.

만약 일반 세입자가 매수자(부핏)와 전세 계약을 맺었는데,

임차인 미퇴거할 시 신규 임차인에 대한 배액배상 책임은 매수자(부핏)에게 생깁니다.

그렇기 때문에 리스크를 제로로 만들기 위해서는

[O월 OO일~OO일 사이에 퇴거 조건의 계약이며, 퇴거하지 않을 시 계약해지 및 매도자는 배액배상한다.]

위 특약을 반드시 가계약 전에 협의 했어야 했습니다.

3. 법인 동시계약 미진행으로 인해 발생할 수 있는 리스크

계약 당시에 제가 넘 존경하는 동료인 숨유지님께서

'부핏님, 거기 투자자들이 엄청 관심있게 보는 단지인 거 아시죠? 알까기 조심하셔야 해요.'

라고 말해주셨어요.

※ 알까기 : 투자자들의 유입으로 인해 매매였던이 물건이 전세로 전환되는 것

계약 당시만 해도 전세가 2개여서 진짜 문제 없을거라 생각했는데,

진짜 말해주신대로 알까기로 인해

전세 개수가 1~2주만에 8개로 증가했습니다.

이로 인해 제 경쟁 매물은 전세가격을 2천만원이나 낮추었습니다...

(아마 월부인인듯 합니다 ㅎ 혹시라도 이 글을 보신다면...

전세 빼신 것 진심으로 축하드립니다!!!)

3. 본계약 전 재협상

가계약 이후에 이런 리스크가 있다는 것을 인지하고 나서는

그때부터 정말 심장이 쫄리기 시작했습니다.

당시 자실 동료분들과 천안을 임장중이었는데

임장하는 내내 제가 저질렀던 실수들을 복기하며

저의 무지와 조급함을 자책했습니다.

복기를 하다보니,

어떤 일이 있어서라도 퇴거확약서는 받아야겠다는 확신이 들었습니다.

정말 감사하게도 제가 넘 좋아하는 동료이신

한나둘님께서 퇴거확약서를 어떻게 하면 받아낼 수 있을지 조언을 주셔서

덕분에 제 나름대로 시나리오를 짜볼 수 있었습니다 ㅎ

끝까지 퇴거확약서는 요청 못하겠다는 부사님을

본계약 전에 설득한 과정

지난 번에 가계약 협상 때 부사님께서 하신 말씀에 휘둘려서

제가 퇴거확약서를 요구할 수 없었습니다.

비록 가계약 이후이긴 하지만,

본계약 전까지는 반드시 퇴거확약서를 받아야겠다는 생각으로,

제 나름대로의 논리를 만들어 아래와 같이 사장님께 '강하게' 말씀을 드렸습니다.

부핏

사장님,

① 이 분들께서 이미 구두로 본인들이 6월 14일~19일 사이 평일에 나가겠다고 콕 집어서 동의를 한 건데,

그걸 서류로 남기겠다고 해서 그렇게까지 기분이 상하시진 않을 것 같아요.

저희가 강제로 그때 나가라고 한 것도 아니고,

나가고 싶어하시는 임차인에게 3개월이나 시간을 드리는 거잖아요.

② 그리고 분명 2주 뒤에 결재 승인되면 법인이 가계약금 넣을 거라고 하셨으면서,

갑자기 세입자가 집을 구하면 법인이 가계약금을 넣는 거라뇨ㅠㅠ

지금 주변에 전세 얼마나 없는지도 누구보다 잘 아시고,

6월 중순 입주 전세 매물은 아직 별로 없는 거 아시잖아요.

이 분들 어디 단지 가실지도 안 정하셔서 구하려면 최소 한 달은 걸릴텐데,

그럼 법인이 한 달 동안 저희 집만 보면서 계속 기다릴까요? 가계약금도 안 넣은 상태에서요!

③ 퇴거확약서가 있어도 임대차법이 우위라

사실 사장님이나 저나 매도자나 모두가 안심하긴 어려운데,

그마저도 없으면 불안해서 계약 못해요.

이 분들이 갑자기 전세 못 구해서 5월달 쯤에 안 나가겠다고 하면 어떻게 하나요...

(어차피 배액배상은 매도인이 법인에게 해야하지만)

그러다가 또 갑자기 나간다고 하면 저는 법인 임차인도 놓치고,

새로 세입자 구할 시간도 다 사라지는 건데

이정도 서류는 있어야 저 뿐만 아니라 매도자분도, 사장님도 맘이 편하실 것 같아요.

④ 사실 다른 사장님이었으면 가계약금도 안 넣었을 것 같은데,

사장님이 매도자분이랑 임차인분한테 말씀을 너무 잘하셔서 사장님만 믿고 한 거에요~

저는 안전장치가 하나도 없는데 자꾸 사장님 선에서 커트하시면 곤란합니다.

이렇게까지 말씀을 드리니까, 사장님께서도 알겠다고 하시면서

바로 퇴거확약서 양식을 보내달라고 하시더라구요.

그래서 매수인과 매도인, 그리고 임차인의 사인란이 있는 퇴거확약서 양식을 만들어서

바로 부사님께 보냈습니다.

그리고 몇 시간 뒤, 부사님께 임차인 서명이 담긴 퇴거확약서 사진이 왔습니다.

정말 힘들었지만, 한시름 놓았습니다...

가계약때 넣지 못한 배액배상 특약 설득 과정

가계약 때

전세 세입자 퇴거 조건의 계약. 퇴거를 하지 않을 경우 계약은 무효되며 매도인은 배액배상하는 조건임.]

이라는 특약을 넣지 못했어요.

퇴거확약서를 받았다고 하더라도,

위에서 적어놓은대로, 임차인이 그냥 만기때까지 살겠다고 버티면 끝입니다ㅜ

그렇기 때문에 이사비용을 지급해야 확실해지는데,

그건 조금 나중에라도 지급할 수 있는 부분이니

일단은 제가 손해보지 않는 선에서 이 특약이라도 넣어야겠다는 생각을 하게 되었어요.

막무가내로 넣어달라고 우길 수는 없으니,

'퇴거확약서를 믿고 신규 임차인과 계약을 진행했으나,

기존 임차인이 퇴거하지 않아 배액배상을 할뻔 한 가상의 지인'을 만들었어요(ㅋㅋㅋ)

제 지인이 그런 일을 겪는 걸 바로 옆에서 보니

저도 너무 걱정된다는 식으로 사장님께 말씀을 드렸습니다...

그리고, 퇴거확약서가 있으니 사장님께서 별 일 아니라는 듯 말씀만 잘 전달해주시면

매도자분도 이정도는 오케이 하실 수도 있을 것 같은데,

혹시라도 사장님께서 말씀하시기 곤란하면 제가 직접 말하겠다고 말씀을 드렸습니다.

그런데 역시나...

가계약까지 끝난 마당에 '계약 해지', '배액배상' 등이 담긴 특약을 요구하니

매도자분이 화를 내시더라구요.

역시, 예민할 수 있는 특약은 가계약 전에 무조건 협의해야 하고,

본계약 전에는 협의가 정말 어렵다는 것을 절실히 깨달았습니다 ㅠ.ㅠ

결국, 본계약 자리에서

신규 임차인은 매도인과 계약을 체결하는 것으로 협상을 하였고,

(매도인은 인지하지 못하는 배액배상 책임을 피하기 위해...)

만약 임차인 계약 시점에 임차인이 안 나갈 낌새를 보인다면

그냥 이사비용을 지급해서 내보내야겠다고 대안을 생각하였습니다.

느낀 점 & 감사의 말

정말 쉽지 않은 과정이었습니다.

그냥 평범하게

임차인이 살고있는 집을 매수해서

전세를 놓는 일반적인 투자과정이라고

생각하실 수도 있어요.

그런데,

① 임차인 만기가 아직 남아있는데 나간다는 점

②법인이 계약할 수도 있었다는 점

약간은 상황을 복잡하게 인식했던 것 같아요.

무엇보다도

가계약 당일날 저의 레벨에서는

즉석에서 대응하기 어려운 상황들이 많았습니다.

그럼에도 나중에라도 리스크를 조금씩이라도 줄여가며

계약을 마무리 할 수 있었던 이유는

바로 동료가 옆에 있었기 때문이 아닐까 싶어요.

설사 잔금때까지 리스크가 터지지 않는다고 하더라도,

만약 동료들이 이런 리스크와 대응 방법을 알려주지 않았더라면

저는 이번 투자를 통해 절대 성장할 수 없었을 것 같아요.

그리고, 언젠가는 터질 수 있는 폭탄을 그냥 안은채로 2호기를 진행했을 것 같습니다.

지투 임장할 때 총총님이

'1호기를 투자한 사람과 안 해본 사람은 천지차이다'라고 하신 적이 있는데,

이제야 그 말이 어떤 말인지 이해하게 됐습니다 ㅎㅎ

.

.

.

저평가 물건 찾을 수 있도록 인사이트 나눠주시고

제가 1호기를 할 수 있도록 지투실전반 내내 격려해주신

부핏의 1호기 1등공신 맛자반 튜터님,

금방이라도 가계약금 넣어버릴 뻔한 상황에서 조급한 마음을 달래고,

제 상황을 다시 한 번 객관적으로 인지시켜주신 식빵파파 튜터님,

제가 뽑아간 물건의 가치와 리스크, 그리고 매도 전략까지 짜주시며

긴 시간동안 인사이트 나눠주신 셔츠 튜터님,

그리고 1호기를 찾는 과정부터

투자하는 과정,

그리고 계약과정,

전세 빼는 과정 등

모든 단계에서 가~장 많은 정신적, 실질적

도움을 주신 우리 애정하는 맛자나 동료분들 ♥️♥️♥️

임장하는 내내 저의 투자 실수 관련해서

대응할 수 있는 방법 찾으려고 노력해주신

호두과자맛있조 동료분들

퇴거확약서 받을 수 있게 도움주신 한나둘님,

계약 과정에서 발생할 수 있는 리스크와

대응 전략 등에 대해 알려주신 숨유지님,

자신있게 매코 넣을 수 있게 전화로 용기주신 범마루님

매물털때 도움주신 뿌라운반장님과 장동구님 등등...

다 적으려고 하니 감사한 분들이 너무너무 많아서

글이 끝나지 않을 것 같네요...ㅎㅎ

10억달성 한것도 아닌데 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

아닌데 괜히 오바하는 것 같아서

여기까지만 적겠습니다...(ㅋ)

아무튼 다들 너무너무 감사드렸습니다ㅎㅎㅎ

다음에는

전세편으로 다시 돌아오겠습니다 ^0^