안녕하세요!

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다.

사실 1호기를 계약한지는 꽤 되었는데요,

'전세가 빠지면 경험담을 써야지' 하다가

전세가 아직도 안나가는 바람에(후...🤧)

더 이상 미루면 안되겠다 싶어서 이제야 복기글을 작성해봅니다.

1호기 계약 전의 과정은 아래 투자경험담 1편과 매물코칭 후기에 잘 나와있으니

혹시 참고하실 분들은 아래 링크를 들어가시면 좋을 것 같아요!

1. 셔츠 튜터님과의 매물코칭 후기

2. 1호기를 위해 4일간 3개 지역 300개 이상 부동산을 털었습니다. (1호기경험담 1편)

그러면

실수와 아쉬움이 가득한,

그래서 더 많이 배울 수 있었던

1호기 경험담 시작하겠습니다!

1. 매물 찾기까지의 과정

제 1호기 투자 타임라인은 위와 같아요.

맨 앞에 '졸업'이라고 써있어서 '엥?' 하실 수도 있어요.

사실 저는 대학원생이었어요.

드디어 학생 신분에서 벗어나

2월 초 졸업 후부터 3월 중순에 입사하기 전까지

약 '한 달 반'이라는 자유의 기간이 주어졌습니다!

아무래도 회사에 들어가고 나면

처음에는 회사에 적응하는 시간도 필요할테고,

자유롭게 연차를 쓰기도 어려워지기 때문에

입사 전에 반드시 투자를 하겠다는 목표를 세웠어요.

(이것 때문에 조급해져서 나중에 실수를 하게 됩니다🥲)

사실 2월에 바로 매물을 털고 투자를 하고 싶었는데,

아무래도 가진 중소도시 앞마당이 그리 많지 않다보니

'딱 한 지역만 더 보자!'는 마음으로

우리 맛자반 튜터님의 제자들

'맛자나' 조와 함께 중소도시 C지역 자실을 하게 됩니다.

어느정도 앞마당이 완성되어 갈때 쯤 되니,

B지역도 충분히 투자를 할 수 있겠다는 판단이 서더라구요.

그래서 기존에 있던 앞마당인 A광역시와 B중소도시, C 중소도시 내에서

투자 물건을 찾는 것을 목표로 2월 말부터 매물을 털기 시작했습니다.

그런데 매물털기 1편 경험담에 적어놓았던 것처럼

정말 급매는 금방금방 계약이 되어버리더라구요 ㅠㅠ

정말 4일동안 지방을 쏘다니며 수백개 이상 부동산을 털어서

확신을 얻은 물건들이었는데

계속 눈 앞에서 물건이 날아가니까 마음이 많이 힘들었습니다...

사실

약간 지치기도 한 상태였고,

이제 입사까지 시간은 얼마 안 남았고,

털어서 나온 매물이 다 날아가버리니

'남은 것중에서라도 해야하나? 이것마저 날아가면 어떡하지?'

하는 생각을 하던 찰나였어요.

근데, 그때 동료분이 이런 말을 해주셨어요.

'부핏님, 물건 눈 앞에서 날아갈 때가 조급함의 시작이에요.

물건 날아가도 절대 조급해지시면 안됩니다.'

그리고 당시 제 스승님인 식빵파파 튜터님과 맛자반 튜터님께서도

'좋은 물건을 놓쳤다는 생각이 들더라도,

그런 물건은 지금같은 시장에서 앞으로도 또 나오기 때문에

너무 아쉬워하시지 않으셔도 돼요.

그리고 절대 조급하시면 안 됩니다.'

라는 말씀을 해주셔서

정말 큰 위안이 되었고

마음을 가라앉히는데 큰 도움이 되었습니다.

(감사합니다 ♥️)

그리고, 매물을 계속 털지 않더라도

매일 전임으로 급매를 찾다보니,

급매가 나왔을 떄 사장님이 먼저 연락을 주셨다는

동료분의 이야기를 듣고 저도 약 2주의 시간을 두고

계속 물건이 나오기를 기다렸습니다.

매물을 털었던 부동산들에 매일 수십통씩 전화를 돌리고

네이버 매물, 지역 부동산 사이트, 실거래 내역을 보며

제가 찾은 물건보다 더 싼 건 없는지 계속 확인했습니다.

그러다 우연히 A광역시에서

급매까지는 아니지만

가격이 어느정도 조율되고,

무엇보다도 제 조건에 맞는 물건을 발견하게 되어서

곧장 매물코칭을 넣게 되었습니다.

B.M.

매물이 눈 앞에서 날아가면 그 때부터 조급해지며,

조급함으로 인해 실수를 하게 된다.

절대 조급하게 생각하지 말고,

그런 물건은 찾으면 또 나온다는 믿음을 갖고

차분하게 조건에 맞는 물건이 나올 때까지 기다려보자!

2. 가계약 전까지의 과정

(갱신권 사용하지 않았고,

만기가 많이 남은 매물인데

세입자가 나간다구요?)

제가 대학원생이라고 했을 때 이미 예상은 하셨겠지만,

저는 '근로소득자'가 아닌 '기타소득자'였습니다😂

똑같은 월급이기는 하지만

기타소득으로는 주담대나 신용대출이 나오지 않아요.

그렇기 때문에 입사하기 전까지는 잔금이 어려워서

반드시 리스크가 없도록

① 세 낀 물건 (갱신권 미사용)

② 동시 계약 가능한 물건

조건의 물건만 찾아다녔습니다...

제가 찾은 매물은

- 임차인 만기가 8개월 정도 남아있었고,

- 현 시세대로 거주하고 있으며

- 갱신권을 아직 사용하지 않은

집이었어요.

그렇게 셔츠 튜터님께 매물코칭 컨펌을 받게되었고,

바로 다음 날 새벽 기차를 끊어서 물건을 보러 가게 됩니다.

그런데, 웬걸??

집을 보고 있는데 갑자기 부동산 사장님이

청천벽력같은 말씀을 하시더라구요.

"이 세입자는 집주인 바뀌면 무조건 나갈거래요."

"이 세입자는 집주인 바뀌면 무조건 나갈거래요."

"이 세입자는 집주인 바뀌면 무조건 나갈거래요."

순간 멍- 해졌습니다.

부핏

"아니 사장님, 전화로는 그런 말씀 안하셨잖아요...

그리고 갱신권을 쓰신 것도 아닌데

만기 전에 임차인분이 나가실 수가 있나요...?"

사장님

"분명히 말씀 드렸어요. 주인 바뀌면 나간다고!

그리고 원래 중간에 집주인 바뀌면 나갈 수 있어요."

여태까지 수많은 경험담을 정리해오면서도

갱신권 미사용한 세입자가 만기 전에 나갈 수 있다는 글은

본 적이 없었거든요. (제가 못 찾을 걸 수도 있지만...)

그리고 집주인과 합의 하에 만기 전에 퇴거할 수는 있어도,

일방적으로 세입자가 나갈 수 있다는 사실조차 몰랐었습니다.

저는 일단 잔금이 안 되는 상태였기 때문에,

절대 당장 계약해서는 안 되는 상황이었습니다.

그래서 일단 놀란 가슴을 진정시키고

법적으로 사실확인을 위해

일단 부동산을 빠져나왔습니다.

근처 카페에 들어가서 차분히 법을 찾아보고

'로톡'과 '아하'플랫폼을 통해

변호사, 중개사님들에게 여쭤보니

'공평의 원칙상 임대인이 변경된 경우 임대차 계약을 해지하고

기존 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 있다'

고 하시더라구요.

임대인의 소유권이 이전되면 계약해지권이 발생하기 때문에

그때부터는 임차인이 사전에 퇴거의 사를 밝혔다는 전제 하에

정해진 시기까지 임대인은 임차인에게 보증금을 내주어야 한다고 해요.

이때 깨달았습니다.

'갱신권 쓰지 않은 세 낀 물건이어도,

임차인의 의사에 따라 만기 전에 퇴거할 수 있다'는 것을요...

제가 내릴 수 있는 결정은

① 세입자에게 좋은 조건을 제시하여 붙잡거나

(수리, 에어컨 설치 등)

② 새로운 임차인과 동시 계약을 하거나

③ 이 물건을 포기하거나

딱 세 가지였어요.

그런데 임차인을 붙잡으려고 하니,

이 임차인은 짐이 너~~무 많아서

하루빨리 만기가 오기만을 오매불망 기다리고 있었더라구요.

집이 좁다는 이유로 나갈 수만 있다면 당장 내일이라도 나가고 싶어했어요.

임대인이 바뀌는 것이 못미더워서가 아니라,

이 기회를 이용해 나가려고 했던 것이라 잡을 방도가 없었습니다.

저는 당장 얼마 뒤면 입사하게 되어 연수원에 들어가는데,

이 물건을 포기해버리면 당분간 1호기는 어려울 것 같다는 생각이 들었어요..

심지어 매코까지 컨펌받은 물건인데 (내 코묻은 종잣돈...)

이대로 날리기에는 너무 아쉽다는 생각이 들었습니다.

그, 런, 데...!!!

그때 순간적으로 이런 생각이 딱! 스쳐지나가더라구요.

'잠깐만, 입사가 얼마 안 남았다고?

그러면 월급(근로소득)날도 얼마 안 남았네????'

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

사실 저는 1호기 잔금이 되는지 여부를 알아보기 위해서

작년 12월에도, 올해 1월에도, 2월에도 계속 주담대, 신용대출 가능 여부를 알아봐왔어요.

12월, 1월에는 기타소득자라서 주담대가 아예 안나왔는데요,

2월에는 입사일이 확정되었기 때문에 이걸로 받을 수는 없을까 해서

또 알아봤는데 역시나 인정이 안되었습니다.

마지막으로 회사 은행에까지 찾아갔는데도,

사내대출 주담대는 회사의 지사가 있는 지역에서만 실행이 되더라구요.

그래서 저는 잔금이 안된다고만 생각했는데,

갑자기 '월급날!!!!'이 빡 떠오르면서

먼저 입사한 동기들에게 첫 달 통장에 찍힌 월급을 수소문했습니다.

그리고 대출상담사에게

예상 잔금일 기준으로는 대출이 얼마까지 되는지 확인했더니...!

잔금이 되는 것이었습니다!!!

비록 당시 신분은 기타소득자(대학원생)도 아닌

무소득자(무직)였지만,

잔금시점에는 근로소득이 발생한 직후이기 때문에

주담대가 되더라구요...

이것까지는 미처 생각하지 못했던 제 자신이 한심스럽기도 했지만

그래도 그 순간만큼은 정말 안도의 한숨을 내쉴 수 있었습니다...

그리고 얼마 후 부사님에게 들려온 반가운 소식!

"6월 중순쯤에 들어오고 싶어하는 법인 임차인도 지금 대기하고 있어~"

B.M.

① 세 낀 물건이라고 무작정 계약하면 안 된다.

반드시 임차인이 계속 거주할 의사가 있는지 확인 후

계약을 진행해야 한다.

② 잔금 범위는 가계약 직전 날까지도

반드시 한 번 더 확인해보자.

그리고 대출 가능 범위는

잔금 시점의 상황을 기준으로 알아보기!!

과연 저는

동시계약 조건을 만들어서

리스크를 완전히 없애고 투자할 수 있었을까요?

다음 경험담

'매수편'을 꼭 기다려주세요.

진짜 복기는 '매수편'에 있습니다...

요구한 조건을 모두 거절당한 경험담 (퇴거확약, 동시계약) [워렌부핏 1호기 경험담 3편 - 계약]