안녕하세요 동대아입니다.
벌써 4강이네요. 이번 강의는 메로나 튜터님께서 해주셨습니다.
제목부터 설레지 않나요?
1억 더 버는게 아니라 "3억 더 버는 아파트 찾는 법" 입니다.
강의를 들으면서 그동안 가졌던 편견을 깨야하고 눈을 돌려보고
생각하는 방식을 재정비할 필요성을 느꼈습니다!!
너무나 많은 인사이트 주신 메로나 튜터님께 감사드립니다.
Part1. 돈 버는 아파트 공식 알아야 하는 이유
전세가격이 오르지 않아서 투자하기 힘들거 같다는 고민은 모든 투자자가 하는 생각이다.
그런데 진짜 전세가가 오르지 않는가는 자세히 뜯어 보지 못했다.ㅇ
오... 아.. 강의 첫 부분부터 대박인 것이.. 주력 투자 대상 평형인 59~84까지만
트래킹하면서 가격감을 익혔는데 공급이 많았던 지역에서 전세가 매우 쌌고 그러면
그 지역민들이 애들 키우면서 작은 평수에 살고 싶어할까? 20평대 -> 30평대 -> 40평대!!
40평대 흐름은 어떨까?? 선호하는 구축의 40평대는 1년간 1억 넘게 오르고 있었다.
선호도 높은 대형은 이미 전세가가 반응하기 시작했단 말이다.
30, 20평대도 흐름이 올 것.
Part2. 돈 버는 지역 공식
투자자의 시선으로만 바라보면 안된다는 걸 제대로 느꼈다. 항상 가치 대비 싼 것에 집중했다.
하지만 실거주자들의 가격을 더 주더라도 좋은 것에 집중을 더 한다는 것이다.
실제로 최고가를 찍는 것도 실거주자라는 것!! 그래서 우리는 실거주자들이 좋아하는 것을
반드시 알 필요가 있다.
실거주자 관점은
주택 구매 수요의 주된 연령층 30~40대(맞벌이, 신혼부부, 외벌이)의 관점에서 생각해보자.
30~40대에 애기가 생기면 집이 좁게 느껴지고 넓은대로 가고 싶어한다.
그리고 그 시기즈음 종잣돈은 2~3억 정도 가지고 있다. 대출 3~4억 정도 받으면 원리금 200~250 정도 나온다.
월소득 600정도면 충분히 감당가능 한 수준이다!!
교통이 좋은 구축 소형(59)에서 외곽이지면 거주환경이 좋은 신규택지(84)로 이동할 수 있다는 말이다!!!
수도권에 투자처나 트래킹 단지의 같은 직장 수요가 있는 상위 급지(앞단)에 단지를 트래킹 한다!!
왜냐하면 여기 거주하는 사람들이 전세가가 오르는데 더 앞단으로 갈 수 있을까???
자연스럽게 밀려서 뒷단으로 오게 된다는 말씀이다. 전세가 역시 앞단에 오르면 곧 뒷단도 영향을
미치겠구나 생각할 수 있다!! 너무 좋은 방법이고 당연한 사고 흐름이다!!
-> 투자자 관점으로만 생각하면 편견에 빠진다. 실거주 관점에서 항상 먼저 생각하자.
더 놀라웠던.. 다음 인식변화가 어디인지 확인하는 것..
수도권 역이 개통 예정인 지역이 단순히 해당지역에서만 호재고 여기 사람들이 좋아할거야 뿐만 아니라
해당 직장의 배후거주지의 수요를 가져올 수 있는지?? 까지 생각
진짜 시야를 넓게 보고 거주민들의 시선에서 고민할 필요가 있다고 느껴졌다.
-> 직장과 접근성이 좋으면 사람들의 인식이 변화할 곳을 찾아야 한다.
Part3. 돈 버는 단지 공식
부자들이 좋아하는 요소들은 찾고 앞으로 어디가 선호할 곳인지 생각해보기! (미래가치)
과거를 보고 현재가치가 고민해보고 미래가치까지 판단해보기
실제 거주민의 관점으로 파악해야하는 부분으로 투자자의 시선만으로는 놓칠 수 있는 부분이 많다.
어려운 부분!
-> 입지는 좋은 곳이지만 아직 인식이 좋지 않을 곳을 살펴보기
또 부산에 대해서 말씀해주셨는데 거주민으로서 재밌고 진짜 디테일하게 봐야겠구나 생각했다.
튜터링 때도 낮은 가격대에 갇혀있어서 가격대의 벽을 깨야한다고 이야기를 들었었는데..
3~4억대 만아니라 5~6억대 높여서 좋은 것부터 보면서 위에서 아래로!! 내려와야한다는 말씀이 좋았다.
부산에서 부자와 거주민이 좋아하는 곳은??
그곳을 보는게 아니라.. 좋아하는 곳 !!주변!!을 확인하고 높은 가격부터 체크한다는 것!!
사람들은 멀리 잘 이동하지 않는다. 선호하는 지역 인근(가장 가까운 곳)으로 전세 수요가 이동한다는 점.
-> 지금 놓치기 쉬운 가격대를 먼저 확인하자.
선호도 떨어지는 신축과 선호하는 구축 어디가 우선으로 할지 많은 고민거리다.
지역 마다 차이가 있다.
결국에 입지로 가는 지역과 신축따라 선호도가 옮겨가는 지역!
시간이 지남에 따라서 어떻게 변화하는지 체크하고 유사한 지역에도 적용해봐야한다.
강의가 너무 좋아서 한번 더 들으면서 받아들이고 바로바로 적용해봐야지~ 라는
열정이 생겨나는 강의였습니다.
3번은 이번 임장지에서 한번 해보겠습니다
감사합니다~
BM)
1.지방 선호 구축 단지 대형평형 트래킹 하기
2.같은 수요(직장 등)가 있는 앞단의 단지 트래킹 하기
3.시세지도로 단지선호도 파악해보고 저평가 단지 및 나만의 인사이트까지 챙기기
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