초보도 할 수 있는 매물임장 대화법 [세노테]

안녕하세요, 2년만에 열중반에 열중 중인 세노테입니다. :)

저희 조 조원분들이 다들 엄청 열심이셔서

이번 과정의 우선순위인 강의, 독서는 기본이고

임장까지도 나가시는 분도 계십니다.

조원 한 분께서 매물임장이 쉽지 않고

나가게 되어도 부동산 사장님과

어떻게 이야기 해야 할 지 모르겠다고 하셔서

매물임장 마법의 5문장을 준비했습니다.

매임이 처음이신 파트너분들과의

10회 이상의 매임 경험을 통해

제가 실제 임장에서 쓰는 말들을 정리해봤습니다.

초보 매임러 분들께 도움이 되었으면 좋겠네요!

각 질문을 던지고 꼬리물기로 이야기 이어나가면

매물임장의 부담도 한결 줄어들거라 생각합니다.

매물임장 나가는 자체가 어렵고 너무 부담되신다면,

럭셔리초이님의 아래 글에서 덤덤함을 얻어보시면 좋을 것 같아요!

https://weolbu.com/community/1103736

또, 매물임장 예약까진 했는데

어떻게 미리 정보들을 알아보고 준비하는지 궁금하시다면

아래의 일분일초님 글을 읽어보세요.

저도 부동산 들어가기 전 아실, 네이버부동산으로

단지와 매물의 기본정보, 매매전세 호가, 실거래가를 머리에 넣습니다.

https://weolbu.com/community/1092373

1) 사장님 요즘은 전세 잘 빠지죠?(잘 안 나가죠?)

(feat. 2.x억 정도면 전세 나갈까요?)

우리는 전세 레버리지 투자자입니다.

목표 매수가에 매수를 성공했더라도

전세를 못 맞추거나

예상 전세가보다 낮게 맞추어

투자금이 많이 들어가게 되는 것이

당장의 큰 리스크입니다.

미리 주변 공급 소식을 알고 있거나

전화임장을 통해 전세 분위기를 파악하고 있다면

그것을 확인하는 질문을 던질 경우

소장님들께선 우리가 아무것도 모르고 공부하러 온

어중이떠중이라고 생각하시진 않으실 거에요.

또 미리 전세호가와 실거래가를

네이버 부동산에서 파악해서

내 생각이 실제와 일치하는지 물어서 확인할 수도 있겠죠!

2) 집주인 분이 거주하시나요? 나가시는 날 정해졌나요?

(feat. 이 집 왜 파신대요?)

주인 거주, 전세입자 거주,

월세입자 거주, 공실 등

네이버부동산에 미기재된 필수 정보들은

꼭 질문이 필요합니다.

특히 공실이 아니고 시간약속을 잡고

점유자가 있는 집에 방문하는 경우

이동 중 혹은 엘베 안에서

적막이 흐르기 전에 이런 류의 질문을 던집니다.

집주인(매도자)이 점유자인 경우

이미 나갈 집 계약을 해서 정확한 날짜가 fix된 경우

날짜를 맞춰주는 대신 가격협상을 할 수 있으며

분양을 받아서 언제쯤 나가시는지,

또는 어떤 이유로 팔고 나가시는지 알면

상황파악, 가격협상에

유리하게 활용해 볼 수 있습니다.

(급한 매도건이면 협상에 유리!)

3) 전세금 얼마 끼고 있나요? 만기는 언제인가요?

(feat. 갱신권 사용하셨나요?)

임차인 분이 거주중이신 경우

만약 전세가 정보가 아직 없다면

가장 중요한 전세가부터 체크합니다.

그리고 만기가 언제인지,

그 때 나갈 예정이신지 연장 원하시는지

혹은 아직 모르겠다는 생각이신지

꼭 밖에서 따로 '부동산 소장님'께 여쭤봅니다.

임차인 분들은 '나간다'는 얘기를 직접 들으실 경우

집주인이 바뀌면 곧 나가야 하거나 상황이 바뀔까봐

불안해 하시는 경우가 많습니다.

그러면 이 분들은 매수인인 우리에게

방어적인 태도를 취하실 수도 있겠죠.

(하지만 매임 중 분위기가 좋다면 '이사 날짜 정해지셨어요?' 하고

정확한 날짜 fix되었는지 가격협상카드 질문을 날릴 수도 있어요.)

만기일과 가까운 날짜에 주변에 공급이 있어서

전세 맞추기가 어려울 것인지 체크해야 합니다.

또 계약갱신청구권을 사용하셨는지 여부는

전세입자 맞추기와 투자금 회수에

큰 차이를 불러 올 수 있는 중요한 부분입니다.

4) 입주때부터 확장했나요? 여기 벽에 얼룩 있는데 누수에요?

(feat. 창문 여니까 소음이 크네요?)

타일 크랙, 바닥과 장판의 상태, 곰팡이나 결로 자국 등

하자를 그때그때 소장님께 얘기해 둬야

나중에 소장님과 함께 확인했기 때문에

확인된 협상카드가 될 수 있습니다.

확장형의 경우 나중에 추가로 확장한 집은

확장한 부분에도 열선을 따로 설치하지 않으면

그 부분은 난방이 되지 않아 온도차이가 커

결로의 원인이 되는 경우가 많습니다.

그 외에도 도로나 지상 열차 소음 등

확인하고 이야기 꺼내시면

소장님께서 그건 이래서 문제없다는 식으로

대변해 주시는 모습을 볼 수 있습니다.

5) 아까 본 집보다 이런 점이 아쉽네요. 앞 물건이 더 좋아요.

(feat. 아는 형은 여기보다 oo아파트가 더 투자하기 좋다는데요~)

물건을 보고 나오면 소장님과

투자와 직접 연관되는 정보들을 보통 먼저 이야기하고

그러고 나서 또 내가 받았던 느낌을 이야기하면

거기에 대해 피드백이 오기도 합니다.

함께 여러 물건을 봤다면

어느 물건이 조건이 더 좋은지 의견을 이야기하거나

각 물건이 장단점이 있어서 헷갈린다며

소장님의 의견을 물을 수도 있습니다.

그리고 가격대가 비슷하면서 서로 비교될 만한

가까운 지역의 다른 아파트와 비교중인데 어디가 나은지 헷갈린다며

내가 입지우위를 쉽게 가를 수 없었던 아파트들의 비교를

은근슬쩍 소장님께 부탁(...)드릴 수도 있습니다.

<매물임장 질문 & 꼬리물기>

1. 전세 맞추는 난이도 질문

2. 매도자 매도 이유, 이사 일정 질문(주인거주시)

3. 전세입자 전세금, 만기일, 갱신여부 확인

4. 발견한 하자를 소장님 앞에서 언급하기

5. 본 물건끼리 비교, 다른 아파트와 비교하고 의견 묻기

읽어주셔서 감사합니다. :)

즐겁고 편안한 매물임장 되세요!

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