안녕하세요, 2년만에 열중반에 열중 중인 세노테입니다. :)
저희 조 조원분들이 다들 엄청 열심이셔서
이번 과정의 우선순위인 강의, 독서는 기본이고
임장까지도 나가시는 분도 계십니다.
조원 한 분께서 매물임장이 쉽지 않고
나가게 되어도 부동산 사장님과
어떻게 이야기 해야 할 지 모르겠다고 하셔서
매물임장 마법의 5문장을 준비했습니다.
매임이 처음이신 파트너분들과의
10회 이상의 매임 경험을 통해
제가 실제 임장에서 쓰는 말들을 정리해봤습니다.
초보 매임러 분들께 도움이 되었으면 좋겠네요!
각 질문을 던지고 꼬리물기로 이야기 이어나가면
매물임장의 부담도 한결 줄어들거라 생각합니다.
매물임장 나가는 자체가 어렵고 너무 부담되신다면,
럭셔리초이님의 아래 글에서 덤덤함을 얻어보시면 좋을 것 같아요!
https://weolbu.com/community/1103736
또, 매물임장 예약까진 했는데
어떻게 미리 정보들을 알아보고 준비하는지 궁금하시다면
아래의 일분일초님 글을 읽어보세요.
저도 부동산 들어가기 전 아실, 네이버부동산으로
단지와 매물의 기본정보, 매매전세 호가, 실거래가를 머리에 넣습니다.
https://weolbu.com/community/1092373
1) 사장님 요즘은 전세 잘 빠지죠?(잘 안 나가죠?)
(feat. 2.x억 정도면 전세 나갈까요?)
우리는 전세 레버리지 투자자입니다.
목표 매수가에 매수를 성공했더라도
전세를 못 맞추거나
예상 전세가보다 낮게 맞추어
투자금이 많이 들어가게 되는 것이
당장의 큰 리스크입니다.
미리 주변 공급 소식을 알고 있거나
전화임장을 통해 전세 분위기를 파악하고 있다면
그것을 확인하는 질문을 던질 경우
소장님들께선 우리가 아무것도 모르고 공부하러 온
어중이떠중이라고 생각하시진 않으실 거에요.
또 미리 전세호가와 실거래가를
네이버 부동산에서 파악해서
내 생각이 실제와 일치하는지 물어서 확인할 수도 있겠죠!
2) 집주인 분이 거주하시나요? 나가시는 날 정해졌나요?
(feat. 이 집 왜 파신대요?)
주인 거주, 전세입자 거주,
월세입자 거주, 공실 등
네이버부동산에 미기재된 필수 정보들은
꼭 질문이 필요합니다.
특히 공실이 아니고 시간약속을 잡고
점유자가 있는 집에 방문하는 경우
이동 중 혹은 엘베 안에서
적막이 흐르기 전에 이런 류의 질문을 던집니다.
집주인(매도자)이 점유자인 경우
이미 나갈 집 계약을 해서 정확한 날짜가 fix된 경우
날짜를 맞춰주는 대신 가격협상을 할 수 있으며
분양을 받아서 언제쯤 나가시는지,
또는 어떤 이유로 팔고 나가시는지 알면
상황파악, 가격협상에
유리하게 활용해 볼 수 있습니다.
(급한 매도건이면 협상에 유리!)
3) 전세금 얼마 끼고 있나요? 만기는 언제인가요?
(feat. 갱신권 사용하셨나요?)
임차인 분이 거주중이신 경우
만약 전세가 정보가 아직 없다면
가장 중요한 전세가부터 체크합니다.
그리고 만기가 언제인지,
그 때 나갈 예정이신지 연장 원하시는지
혹은 아직 모르겠다는 생각이신지
꼭 밖에서 따로 '부동산 소장님'께 여쭤봅니다.
임차인 분들은 '나간다'는 얘기를 직접 들으실 경우
집주인이 바뀌면 곧 나가야 하거나 상황이 바뀔까봐
불안해 하시는 경우가 많습니다.
그러면 이 분들은 매수인인 우리에게
방어적인 태도를 취하실 수도 있겠죠.
(하지만 매임 중 분위기가 좋다면 '이사 날짜 정해지셨어요?' 하고
정확한 날짜 fix되었는지 가격협상카드 질문을 날릴 수도 있어요.)
만기일과 가까운 날짜에 주변에 공급이 있어서
전세 맞추기가 어려울 것인지 체크해야 합니다.
또 계약갱신청구권을 사용하셨는지 여부는
전세입자 맞추기와 투자금 회수에
큰 차이를 불러 올 수 있는 중요한 부분입니다.
4) 입주때부터 확장했나요? 여기 벽에 얼룩 있는데 누수에요?
(feat. 창문 여니까 소음이 크네요?)
타일 크랙, 바닥과 장판의 상태, 곰팡이나 결로 자국 등
하자를 그때그때 소장님께 얘기해 둬야
나중에 소장님과 함께 확인했기 때문에
확인된 협상카드가 될 수 있습니다.
확장형의 경우 나중에 추가로 확장한 집은
확장한 부분에도 열선을 따로 설치하지 않으면
그 부분은 난방이 되지 않아 온도차이가 커
결로의 원인이 되는 경우가 많습니다.
그 외에도 도로나 지상 열차 소음 등
확인하고 이야기 꺼내시면
소장님께서 그건 이래서 문제없다는 식으로
대변해 주시는 모습을 볼 수 있습니다.
5) 아까 본 집보다 이런 점이 아쉽네요. 앞 물건이 더 좋아요.
(feat. 아는 형은 여기보다 oo아파트가 더 투자하기 좋다는데요~)
물건을 보고 나오면 소장님과
투자와 직접 연관되는 정보들을 보통 먼저 이야기하고
그러고 나서 또 내가 받았던 느낌을 이야기하면
거기에 대해 피드백이 오기도 합니다.
함께 여러 물건을 봤다면
어느 물건이 조건이 더 좋은지 의견을 이야기하거나
각 물건이 장단점이 있어서 헷갈린다며
소장님의 의견을 물을 수도 있습니다.
그리고 가격대가 비슷하면서 서로 비교될 만한
가까운 지역의 다른 아파트와 비교중인데 어디가 나은지 헷갈린다며
내가 입지우위를 쉽게 가를 수 없었던 아파트들의 비교를
은근슬쩍 소장님께 부탁(...)드릴 수도 있습니다.
<매물임장 질문 & 꼬리물기>
1. 전세 맞추는 난이도 질문
2. 매도자 매도 이유, 이사 일정 질문(주인거주시)
3. 전세입자 전세금, 만기일, 갱신여부 확인
4. 발견한 하자를 소장님 앞에서 언급하기
5. 본 물건끼리 비교, 다른 아파트와 비교하고 의견 묻기
읽어주셔서 감사합니다. :)
즐겁고 편안한 매물임장 되세요!
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