[오이세]실전투자경험담 필사#1 베이글님 1년간 지투실전 6연속 광탈해도 사라지지 않으면 생기는 일

원더여정님께 배워 실전투자 경험담 필사를 하게 되었습니다. 감사합니다.^^

베이글님 광탈해도 실전투자한 글을 올려주셔서 감사합니다.^^

마인드 BM

사라지지 않기

동료들과 함께 하기

내가 할 수 있는 것을 해 나가기

행동 BM

1등 뽑기 목표매수가격 정하고 시세트레킹 확인하기

매물코칭, 투자코칭 신청하기

미리 가계약 문구 알아두기

*

안녕하세요?

크루아상을 좋아하는 베이글입니다.

저처럼 오랜 광탈에 지쳐

지금쯤 슬럼프에 빠져 있거나,

1호기를 하지 않으신 분들께 조금이나마 도움이 되고자 하는 마음에

저의 1호기 경험을 글로 남겨보고자 합니다.

저는 이번에 웗에 들어온지 약 1년만에 1호기를 하게 되었습니다.

제가 1호기를 할 때

다른 분들의 실전투자경험담 글이 큰 도움이 되어 저도 꼭 1호기 경험담을 남겨야 겠다고 생각했고

어느 포인트에서든 부디 도움이 되기를 바랍니다!

[기] 오랜 광탈과 길어지는 자실

지투반, 나는 언제쯤...

저는 작년 5월 열반 40기를 시작으로 월부에 들어온 뒤, 운이 좋게 곧바로 실전반에 들어가게 됩니다.

하지만 저의 광클 운은 여기까지...

그 이후로 저는 약 1년동안 한번도 튜터님과 함께하는 실전 강의(실전반, 지투반)에 들어가지 못하게 됩니다.

총 6번의 실전 강의 광탈!

하지만 괜찮습니다.

언젠가 되겠지 하는 마음으로

기초 강의들을 들으며

수도권 앞마당을 넓혀 나갔습니다.

수도권 앞마당이 4개쯤 되었을 때, 큰 슬럼프가 옵니다.

저는 매물임장이 제일 힘들었는데,

투자자로서 매물 보기 쉽지 않은 시장 상황에,

경험도 없고 어려보이는 싱글투자자다보니

까칠한 부사님들은 계속 떠보고

(너 돈 있니? 공부하러 왔니?)

친절한 부사님들에게는

이 친절한 부사님에게 또 거절을 해야한다는 점이

가장 힘든 부분이었습니다.

공부는 그만하고 싶다...

이제 투자하고 싶다ㅠㅠ

하는 마음으로,

지방으로 내려가게 됩니다.

지투반을 듣지 못해서

지방 입지 분석은 어떻게 해야하는지 모르지만,

간절한 마음으로 성공한

유진아빠님의 지방투자 특강 오프라인 강의와

(온라인으로도 들을 수 있습니다!)

그동안 들었던 강의들,

멘토, 튜터님 칼럼을 참고하여

광역시는 입지

중소도시는 연식이 중요하다

정도만 머릿 속에 넣고

임보를 쓸 때는 선배님들의 임보를 보며

입지평가 등급 기준을 참고하면서

분임, 단임, 매임을 진행하며

어설프게나마 앞마당을 넓혀갑니다.

처음엔 지방을 다닌다는 게 신기하기도 하고,

각 지역 크루아상을 맛보는 재미로❤️

즐겁게 다녔지만^^

시간이 지나면서

내가 잘하고 있는지도 모르겠고,

궁금한 것들이 너무 많은데

알려주는 사람이 없다보니

서서히 또 슬럼프의 늪으로 빠져듭니다

하지만 분명한 건,

사라지고 싶지 않았습니다.

왜냐하면 저는 부동산 말고

경제적 자유를 위한

다른 방법이 없었기 때문이에요.

자실하며 혹시나 싶은 물건에 대해

매물코칭도 신청해보고

방향성이 보이지 않아

투자코칭도 받았습니다.

매물코칭에서 빈쓰 튜터님을 만났고

전혀 기대하지 않았던

매수해도 좋다는 OK사인이 떨어집니다.

"베이글님, 이거 하셔도 괜찮을 것 같아요.

아주 예쁜 친구는 아니지만,

그 다음에 더 좋은 물건이 나타났을 때

이게 발판이 되어줄 거에요.

그리고 베이글님이 계속 지금처럼 하시다보면

앞으로 더 성장하는 것은 그냥 팩트에요."

빈쓰 튜터님의 코칭과 따뜻한 응원이 이어졌고

한번 더 지역에 내려가 해당 매물 포함 다른 매물들도 보았지만

고민끝에 저는 이 물건을 하지 않았습니다.

왜냐하면... 취득세 1.1%카드를 소위 '예쁜 친구'에게 하고 싶었기 때문이죠.

(초보자 마인드 ㅎㅎ)

그리고 지금은 빈쓰튜터님의 의도를 너무나도!! 잘 이해하고 있습니다.

그리고 일주일 후

투자코칭에서 새벽보기 튜터님을 만났고,

정해진 시간을 훌쩍 넘게 상담 받으며

눈물 콧물 다 쏟습니다

"베이글님이 열심히는 하는데

너무 정리가 안 되시는 것 같으니까 더 많이 알려드리는 거에요"

베이글님은 아직 갈 길이 좀 있어요.

그리고 베이글님은 그동안 살아오면서

너무 혼자서 잘 해왔던 것 같아요.

그게 오히려 단점이 된 것 같아요.

(너무 정곡을 찔린 기분이었습니다.)

저희를 좀 더 믿으시고,

동료들과 함께 하세요."

방향도 잃고, 의욕도 거의 잃어버릴 때 쯤 만난

빈쓰튜터님, 새벽보기 튜터님과의 코칭 시간은

그동안 투자공부를 해오며 겪었던 어려움들의 해결방향을 알 수 있었던 기회임과 동시에

제가 해야할 일, 목표를 다시금 설정할 수 있는 계기가 되었고,

그 와중에 지투반을 또다시 광탈했지만 ㅎㅎ

(놀랍지도 않음)

다시 한번 신발끈 묶고 앞마당을 넓히러 갑니다.

(매물문의, 투자코칭 정말 강추드립니다!)

*잘한 점

-사라지지 않은 것

-느린 속도였지만 자실로 꾸준히 앞마당을 넓혀 나간 점,

-투자코칭, 매물코칭을 받으며

어떻게든 사라지지 않으려고 발버둥친 점

=모든 게 값진 경험이 됨

*고칠 점

-혼자 자실했던 적이 많았던 점

그래서 방향을 많이 잃어버린 점

-주변 동료들에게 적극적으로 도움을 요청하거나

질문하지 않은 점, 문제를 혼자서 해결하려고 한 점

[승] 또 빈 손으로 갈 순 없어

의욕 풀충전

그 무렵 마침 동료분께서 함께 자실을 제안해주셨고,

우리 모두 광탈한 김에

더 오랫동안 뽀개보고 싶은 지역으로 떠나게 됩니다

동료분 또한 1호기를 간절하게 원했던 상황이라,

야심차게 분임과 단임을 다소 빡세게 다닙니다.

임보를 전체 구를 쓰지 않더라도

해당 지역 모든 구를 분임해서

지역 전체를 더 넓게 바라보려고 했습니다.

한낮에는 이른 더위와 싸워가며 끼니는 간단히 길에서 해결하고,

새벽 5시에 만나

다음날 새벽 1시에 들어온 적도 있었네요 ㅎㅎㅎ

그래도 지투반 경험이 많았던

동료분과 함께하니

보이는 것도 더 많고,

함께 다니니 웃고 떠들며

혼자 할 때보다 임장이 덜 힘듭니다.

동료분과 차근차근

분임, 단임, 임보, 전임을 해나가며

해당 지역과 친해집니다

그리고, 이 즈음 저는 1호기 경험담 및 멘토 튜터 칼럼을 많이 읽고 요약하며

1호기 간접경험과 마인드 세팅을 하였고,

(꼭 1호기를 하고 만다!)

투자코칭 덕분에 질문지를 작성하며

저의 종잣돈 및 가용자산을 미리 파악하여

매수 가능한 매매가 범위를 알게 되었고,

계약시 필요한 문구 및 확인 사항들을 핸드폰 노트에 미리 정리해놓아

실제 계약시에 바로 활용할 수 있도록 준비하였습니다.

또 코크드림님의 인테리어 특강도 신청하여(강추!!)

구축을 사게 될 경우

인테리어도 할 수 있도록 미리 공부하였습니다.

이런 저런 세팅은 얼추 되었으니,

이제 1호기만 건져오면 되는 것이었습니다^^

다만, 처음 해보는 장거리 지방 임장과

무릎 보호대조차 하지 않고 몇 만보씩 매주 연속으로 걷다보니

체력적으로 조금 힘에 부쳤는지,

무릎 건강이 급격하게 안 좋아졌고

(아직도 치료하지 못했습니다.. 여러분들은 꼭 건강관리하세요!!)

그럴수록 보상심리가 더 강하게 치밀어올라

진짜 뭐라도 해서 가야겠다는

조급함+의욕에 불타오르게 됩니다 ㅋㅋ

1호기에 너무 목말랐던 저는,

지역 전체 생활권에

투자할 수 있는 물건들이 있는 것 같았지만

취득세 1.1%카드를 이왕이면 좋은 생활권에 쓰고 싶었고

(초보자 마인드 ㅎㅎㅎ)

해당 지역의 1, 2위 구로 타겟을 좁히고

투자 범위에 들어오는 친구들 위주로 매물을 보게 돕니다.

이 즈음 저는 멘토, 튜터님 칼럼을 읽으며 1호기는 경험을 쌓아야 하기 때문에

적은 매매가와 투자금으로 경험을 쌓는 것이 좋겠다고 생각했고

절대가 4억 미만, 투자금 7천 이내로 단지를 압축하여

(물건에 따라 투자금 5천 이내로 들어올 수 있음)

후보 단지를 추렸고,

30평대가 매매가 기준을 벗어날 경우

20평대도 함께 보게 돕니다.

*잘한 점

-분/단/매임을 정석대로 해 나간 것

-임보를 쓰지 않는 구도 분임하여 생활권 위상을 파악한 점

-실전투자 경험담(1호기, 전세, 특약 등)과 멘토/튜터 칼럼을 요약한 점, 투자할 때 큰 도움이 됨.

-인테리어 특강을 미리 들은 점

*아쉬운 점

-무릎 보호대를 진작하지 않고

무리한 임장을 다닌 것

-매물을 1주만 보고 더 보지 않읂것

(이미 1호기 단지와 사랑에 빠짐..)

-더 넓은 생활권까지 두루 매물을 보지 않은 점

(이미 1호기 단지와 사랑에 빠짐..)

-까칠한 부사님들에게 더 당차게 대하지 못한 점

:투자자라면 치러야 할 대가이니 받아들이자

*무릎보호대는 잠스트 것을 추천드립니다!

[전]베이글님~ 1호기 하고 싶으시죠?^^

자향튜터님과의 매물코칭

매물을 보고 난 후,

동료분과 의견을 나누며

최종 후보 단지를 2개로 압축합니다.

매물문의를 넣고,

자유를 향하여 튜터님이 배정되었다는

반가운 연락을 받았습니다.

(from 샤샤와함께 튜터님)

떨리는 마음으로 약속시간이 되자

칼같이 울리는 전화벨,

자향 튜터님의 첫마디는

"베이글님~ 보니까 1년 정도 되신 것 같네요.

어떻게, 1호기 하고 싶으시죠~?^^"

"네!! ㅠㅠ"

"음~ 그러면 하셔도 나쁘지는 않을 것 같아요"

라고 감격의 OK사인을 받습니다.

자향 튜터님의 코칭을 요약하면

1. 두 후보 중 더 비싼 아이가 낫다.

생활권 수준이 차이가 있기 때문에

매매가도 비싸고 투자금도 더 들지만

추후 두 단지의 가격 격차는 더욱 벌어질 것이다.

(두 단지 다 싸고 잔금 가능하므로)

2.전세가는 최대한 보수적으로 봐야 한다.

인근 입주가 마무리 되지 않았고,

현재 전세가 전국적으로 잘 빠지지 않고 있다.

3.투자자가 투자금을 정확히 파악해야지~~~

수리비를 정확하게 따지셔야 해요.(혼남)

4.1호기이니까 가능한 투자다.

투자금이 맥스로 들지만,

취득세 이점,

잔금 가능,

종잣돈+1년 동안 모으는 돈으로 다음 투자 가능하기 때문에 해도 됩니다.

5.목표 매수가/ 전세가

인테리어 범위를 알려주시며

가격 조정이 안되면 이거 말고 기다렸다가

다른 물건을 더 찾아보세요.

6.베이글님은 지금 경험을 많이 하셔야 돼요.

그런 차원에서 얘도 나쁘지는 않아요.

수익률 200%정도는 될 것 같아요.

7.이것도 좋지만,

차라리 다른 생활권의 30평대 또는 신축도 한번 보는 것도 나쁘지 않다.

8.절대 무리하지 마세요 베이글님~^^

나중에 후기좀 올려봐봐~~ 궁금하네~~

(후기 올려드립니다 ㅎㅎㅎ)

*

혹시 여기서 튜터님의

숨은 행간의 의도가 보이시나요?

나중에 제가 해석한

튜터님의 코칭은 이렇습니다.

잃지 않는 투자이고,

수익률 200% 정도는 가능할 거다.

근데 더 좋은 물건이 있다.

(좀 더 찾아봐)

하지만 너가 지금 경험이 필요한 때고,

(이 단지에 꽂혀 있는 것 같기도 하고)

잃지 않는 투자이니

하셔도 나쁘지는 않을 것 같아~~~

절대 무리하지 마세요 베이글님~^^

=네고 안 되는데 덥석 사지마~

그리고 다른 거 찾아봐도 돼!

이것을 나중에 튜터링 내용을 곱씹으며

알게 되었습니다.ㅎㅎㅎ

하지만 제가 이 당시

너무 1호기가 하고 싶었고,

일단 OK가 나왔기 때문에

그 의도를 읽지 못했습니다 ㅎㅎ

(사도 돼요 밖에 들리지 않았어요.)

이후 저는 난생처음 부동산 계약한다는 사실에 들떠

애둘러 다른 매물을 찾길 권하는 튜터님에게

해당 물건을 매수에 필요한 액션들에 대해서만 질문했고

제 마음을 읽은 튜터님은

더 이상 다른 생활권 추천을 멈추고,

매수시 액션플랜에 대해 말씀주셨습니다.

(튜터님 죄송합니다^^;;)

"주인이 급한 사정은 없으니...

협상은 쉽지 않겠지만

산다고 하고 적극적으로 달려들어 깎으세요.

목표 매수가 범우로 들어오면 매수하고,

2주만 이 부동산에 내놓고,

그 이후에 바로 전세 뿌리세요.

빨리빨리 움직이고,

애완동물이고 신혼부부고

지금 세입자 가릴 때가 아냐~

보수적으로 최대 0.0억까지도 생각해야 해요"

통화가 끝난 후 코칭 내용을 다시 들으며

제가 해야할 일들을 종이에 정리하고,

기쁜 마음으로 부사님께 전화를 걸게 됩니다.

*잘한 점

매물 문의를 했다 정말 잘했다

*아쉬운 점

OK사인을 받고, 거기에 너무 매몰된 나머지

튜터니믜 코칭 내용을 더 깊게 생각하지 못했다

[결] 그럼 50만원만 더 깎아주세요^^

경험담 요약은 피가 되고 살이 된다

해당 물건의 호가는 2.55억,

자향 튜터님이 제시해주신 목표 매수가는

2.4~2.45억이었습니다.

*실제 가격과 다릅니다!

최대 1500을 네고해야 하는 상황이었습니다.

임보쓰며 1등 뽑기를 할 때

희망 매수가를 항상 천~2천씩 쉽게 깎았었는데요,

실전 투자에서는 천만원 깎는 일이 결코 말처럼 쉽지 않은 일임을 깨달았습니다.

매도자도 상황이 전혀 급하지 않았기 때문에,

협상의 여지는 없어보였지만,

그래도 일단 전화를 겁니다.

튜터님이 깎아야지만 살 수 있다고 했기 때문이죠

"안녕하세요 사장님~

저 이거 하고 싶어요.

근데 이 가격으로는 못 사고

깎아주시면 제가 가계약금을 바로 넣을게요"

"얼마에 하고 싶으신데요?"

이 대목에서 저는 순진하게

목표 매수가를 바로 부릅니다 ㅎㅎ

"2억 4천이면 바로 할게요~"

"2억 4천이요?

네.. 한번 물어볼게요~"

잠시 후 부사님께 전화가 걸려옵니다.

"이거 자기들이 수리할 때 돈 많이 들었고~

그 가격은 절대 안되겠단네~

2.45억 정도에서 서로 협의보면 어때요?"

"안돼요 사장님! ㅠㅠ

제가 사실 다른 부동산 가서 여기 단지 다른 물건도 받았는데ㅔ,

2.4억까지 해주시겠다는 물건 있었어요,

(정말 있었습니다.)

근데 이 물건 집 볼려면 이달 말까지 기다리라고 해서

대신 이 물건으로 하고 싶으니까 제가 사장님한테 말씀 드리는 거에요.

해주세요~"

밤이 깊도록 매도자와 저, 사장님 사이에 지루한 핑퐁이 이어졌고,

마침내 부사님이

"급한 것도 아니고, 2억 4천은 절~대~~ 안되겠다고~~

대신 2억 4천 백 팔십!(???)에 해준대."

29900원짜리 홈쇼핑도 아니고..

애매한 끝자리에 부사님과 저 모두 웃음이 터집니다.

"이거 자기한테만 특별히 이 가격으로 해준대~

자기가 이거 안한다고 하면

다음부터는 그냥 원래 가격에 팔 거래.

그냥 이 가격으로 합시다~^^ 어때요?"

더 이상 깎기 싫다는

매도자의 의지가 보였습니다.

사실 매도자는 꼭 팔아야 할 이유가 없었고,

급할 게 없었거든요.

그리고 자향 튜터님이 불러주신

목표 매수가 범위 안에 들어왔기 때문에,

이쯤에서 마무리하고 계약금을 넣을까

고민해보았습니다.

"?? 백 팔십이요?ㅎㅎㅎㅎㅎ

한번 고민해볼게요 사장님"

일단 전화를 끊고,

고민해보았습니다.

시간이 너무 늦었기도 했고,

(협상하느라 피곤함ㅠㅠ)

목표 매수가 범위에도 들어왔으며,

(그것도 범위에서 낮은 가격 근처에)

얼른 그냥 계약금을 넣고

1호기를 하고 싶었습니다.

그런데 문득 며칠 전 필사했던

망구 튜터님의 칼럼이 떠올랐습니다.

아.. 50만원만 더 깎아달라고 할까'

밑져야 본전이다. 마음을 먹습니다.

협상 중 사장님께서 이런 말씀을 하셨는데,

"그리고 며칠 전에

어떤 아기 엄마가 전세 구한다고 여기 집 보고 갔는데,

고민해보겠다고 하대.

이거 하면 전세도 금방 맞출 거에요~

그냥 하세요~ 내가 전세도 잘 해줄게!!"

물론 믿지 않았습니다.

다만

거짓말까지 하며 거래를 성사시키고자 하는

사장님의 의지를 읽었습니다.

한번 물어봐주세요~가 가능할 것 같았습니다.

그리고 협상에서는

내가 원하는 바만 밀어붙이면 안되기 때문에,

내가 상대방에게 줄 수 있는 것을

협상카드로 어떻게든 끌어보기로 했습니다.

"사장님 ㅎㅎㅎ

50만원만 더 깎아주세요^^ㅎㅎㅎㅎ

그럼 제가 바로 계좌 받을게요.

말씀 한번만 더 해봐주세요.

이거 수리하면 그때부터 관리비는 제가 낼게요(사실 당연한 관례라고 합니다)

그리고 요즘 투자자들 집만 보고 잘 안사잖아요.

산다는 사람있을 때 파시라고 하세요!

저는 꼭 살거니까

사장님 말씀 한번만 해주세요~

그럼 바로 할게요^^"

"아이고~~~ㅎㅎㅎ

나 집주인한테 욕 먹을 것 같은데. 알겠어요 한번 물어볼게요~~"

사장님의 과장된 리액션임을 알고 있었지만,

왠지 밑져야 본전이라는 생각이 들었고,

결국 50만원을 더 깎아

(크루아상이 100개!^^)

호가보다 약 1300만원 가량 낮은 가격으로 매수할 수 있었습니다.

그 후 가계약 문구들을 문자로 주고 받은 후,

(이때도 1호기 경험담 요약이 많은 도움이 되었습니다)

계좌를 받고,

계약금을 입금했습니다.

그리고 일주일 후, 본 계약날

한 시간 일찍 도착하여 계약서 문구를 확인하고 싶었으나^^

소요시간 계산 실패로 약 10분 전에 도착하였지만

매도인 분이 약간 늦게 도착한 덕분에

계약서 문구를 확인하고,

필요한 부분은 수정하였으며

계약을 무사히 마칠 수 있었습니다.

*잘한 점

-미리 가계약 문구, 계약서 문구 등을 정리해두어

실전 투자때 바로 활용할 수 있었음

-한번 더 네고 요청한 점

-다른 부동산에서 해당 단지 다른 매물들도 보았기 때문에,

경쟁을 붙일 수 있었음

*복기할 점

-나의 목표 매수가를 너무 쉽게 드러냄

목표 매수가보다 1~2천씩 더 낮은 가격으로 시원하게 불렀어야 함

-경쟁매물이 무엇인지 쉽게 알려줌

-네고하고 느긋하게 기다려도 되는데, 그날 바로바로 치워버리고 싶었던 조급함

-매매계약서 문구는 계약날 전에 미리 부사님과 협의하고

부동산에 일찍 도착하여 매매 계약서 문구 확인하기

그리고 시간이 지난 지금 돌이켜 보면,

이 매물이 Best는 아니었다는 생각은 듭니다.

이 지역을 시세트레킹하며 다시 훑어보면

현재는 가격 조정이 더 된 물건들도 보이고,

해당 지역이 아니더라도

이게 1등이지 않았을까? 싶은 다른 앞마당 단지들도 눈에 밟힙니다.

하지만 이 1호기가 아니면,

저는 지금 월부에서 사라졌을 것 같습니다.

또한 1호기로 제가 얻을 수 있었던 것은,

1. 매수경험, 협상 경험
2. 인테리어 경험
3. 전세 세팅 경험
4. 매수 과정 중 잘못된 점 반성 및 성장 기회
5. 기타 등등

수많은 경험들을 얻을 수 있었습니다.

단순히 '경험'이라는 두 글자에 담기에는 너무나 많은 것들을 말이죠!

그리고, 꼭 실전 지투반이 아니더라도

앞마당 넓히기와

유진아빠님의 지방투자 특강,

매물코칭, 투자코칭,

멘토/ 튜터 칼럼,

실전투자 경험담 등

활용할 수 있는 것들을 최대한 활용하고

그리고 동료들과 함께한다면

얼마든지 실전투자가 가능함을 깨달았습니다.

사는 게 제일 쉽다는 말의 의미도요 ㅎㅎ

그리고 무엇보다 중요한 것은

사라지지 않는 것

이라는 교훈을 얻었습니다.

물론 지투반, 월부학교를 듣고 투자한다면

더없이 좋겠지만,

계속 광클에 실패한다는 이유로

행동을 멈추거나, 투자를 미룬다면

결국 사라질 수도 있기 때문입니다.

실제로 저는 연속된 광탈 끝에

몇 달동안 방황의 시간을 가졌고

잠시 사라지기도 했습니다

그런데 정말 무서운 건,

제가 사라진다고 해서,

아무도 저를 비난하지 않습니다.

제가 사라지지 않으려고 아등바등 잡고 있던 끈을

광탈했다고, 힘들다고, 그만하고 싶다고

그냥 놓아버리기만 하면

언제든지 안락하고 편한 일상 속으로

다시 돌아갈 수 있고,

그만큼 사라지는 것은 한순간이라는 것을

슬럼프를 겨우 빠져나오며 몸소 깨닫게 되었습니다.

사라지지만 않는다면,

저처럼 1년동안 6연속 광탈해도

1호기는 가능합니다.

비록 완벽한 1호기는 아니더라도,

잃지 않는 투자이며 경험을 쌓는 의미에서

저의 1호기는 충분히 멋진 직원이라고 생각합니다.

그리고 이 친구 덕분에

2호기는 좀 더 멋진 친구로 채용할 수 있는 눈이 조금이나마 생긴 것 같습니다.

이 글이 연이은 광탈에 지치신 분들에게

조금이나마 희망을 드릴 수 있기를 바랍니다!