임차인이 바뀌는 전세잔금 당일 확인할것 [이십만키로]

안녕하세요. 이십만키로 입니다.

전세를 놓은 물건에 만기가 찾아와

기존임차인이 나가고 새로운임차인 계약을 마쳤구요

벌써 2개월이 흘러서

오늘 아침 전세잔금을 마무리했습니다.

프로세스를 알지못하면

놓치기 쉬운 부분을 복기할겸 글을 남깁니다.

임차인이 바뀌는

전세잔금 당일 확인할것

[이십만키로]

2024-05-30

잔금당일 (이삿날) 할일

전세잔금이 이루어지는 날,

임대인이 직접가지 않고 부동산을 통해

위임해도 상관 없습니다.

이미 전세계약을 할때 중요한 협의사항이

이루어졌기때문에 전화상으로도 충분히 처리가 가능하나

경험을 해보고싶으시다면

직접 부동산에 방문하셔도 괜찮습니다.

- 목차 -

임대인이 해야할일

1.사용료 정산 확인

관리비, 가스비, 수도비

2. 아파트 물품확인

(현관카드키, 열쇠/비밀번호)

3. 아파트 하자 확인

사용감, 유지보수필요사항 사진촬영

4. 신규임차인 잔금 확인 (in)

비밀전호 전달

5. 기존임차인 전세금 반환 (out)

보증금 계좌이체

임차인이 해야할일

1. 이사신고

관리사무소에 이사신고

엘리베이터 사용료있는 경우 납부

2. 등기부등본 변동 확인

등기부상 권리변동없는지 체크

3. 잔금 지급

대출이 필요한 경우 대출실행

4. 입주청소

하자 확인후 입주청소

5. 전입신고

온라인 : 전입신고(정부24) / 확정일자(인터넷등기소)

오프라인 : 전입신고+확정일자 (행정복지센터)

최초에 집을 매수하면서

임차인에게 세를 놓고,

2년이상 거주한 첫번째 임차인이나가게되어

두번째 임차인을 맞이하게되었는데요.

신규임차인에게 전세보증금을 받아서

그 돈으로 기존 임차인 보증금을 반환해주게됩니다.

저는 역전세가 나서

제 돈을 추가로 보태서 반환해드렸습니다.

하나씩 살펴볼게요

임대인이 해야할일

1.사용료 정산 확인

관리비, 가스비, 수도비

기존 임차인이 이삿날 최종적으로

수도,가스,관리비 등 공과금정산을해야합니다.

납부확인서를 관리사무소에서 받을 수 있습니다.

이삿날 당일은 정신없으니,

이삿날아침일찍 납부하거나

전날 공과금 정리할 수있는건

임차인께 미리 요청해두면 좋습니다.

장기수선충당금*도 정산하게되는데요.

장기수선충당금은 소유하고 있는 임대인이 부담해야하는것으로

세입자가 납부한경우, 장기수선충당금까지 합산하여

전세보증금과 함께 돌려드리면 됩니다.

2. 아파트 물품확인

(현관카드키, 열쇠/비밀번호)

최초에 입주했을때 기본적으로 제공되는

아파트 물품이 있습니다.

분실된 부분없는지 잘확인하시고

회수하시면 됩니다.

전자도어락 비밀번호의 경우,

신규임차인께 잔금이 되고나서 인계하는게 통상적이나

집을 비운상황이라면 집 상태를 확인하고 입주청소가 필요하기에

미리 드리기도 합니다.

3. 아파트 하자 확인

사용감, 유지보수필요사항 사진촬영

2년이상 임차인이 집을 사용했기때문에

집에 유지보수가 필요한 부분이 어디인지 확인합니다.

그리고 이 상태를 잘 확인해두어야

다음 임차인이 나갈때도 어떤부분에

하자가 생겼는지 알 수있기때문에 꼼꼼히 사진을 찍어둡니다.

만약 사용감이 아니라, 고장이난 경우

경중에 따라 기존임차인에게 상의하여

비용을 청구할수도있습니다.

노후가 되어가기 시작하네요~

4. 신규임차인 잔금 확인 (in)

새롭게 들어오는 임차인이 계약금을 제외한

잔금을 지급해주시면 잔금지급에 대한

영수증을 제공해드리면됩니다.

부동산을 통해진행하실텐데,

부동산에 영수증 양식이 있습니다.

만약 양식이 없는 경우,

수기로 써서 드려도 상관없습니다.

5. 기존임차인 전세금 반환 (out)

기존임차인에게 전세보증금을 반환해줄 차례인데요.

여기서 주의할점은 임차인이 대출을 받은 경우입니다.

금융기관에 따라 전세금 반환 방법이 다릅니다.

1)임차인에게 전액 반환후 임차인이 대출상환

2)대출실행기관에게 전액 반환후 임차인에게 차액상환

3)대출실행기관에 대출금 일부반환+임차인에게 일부반환

임차인의 금융기관으로부터 등기를받은것이 별도로 없다면

임차인에게 직접확인하고, 더 정확하게는 금융기관에 전화해서

상환방법을 정확하게 파악해야합니다.

(특히 지방의 경우, 지역마다 지점번호가 다르기때문에

대출실행한 '지점'까지 물어보시면 시간을 줄일 수있습니다.)

임차인 성명 / 임차인 생년월일을 통해 확인할수있고

임대인-임대차 관계라고 말씀하시면 확인해주십니다.

★★주의★★

전세보증보험/근질권 등을 설정한 경우

HUG, SGI, HF

보증보험기관으로 부터

우편등기로 상환하는 방법을 고지 받으셨을텐데

"전세보증보험 전액을 임차인'ex한국토지주택공사'

지정은행계좌에 입금시키는 방법으로 반환

이라든가

"임대차보증금 중 근질권설정액은 신한은행으로

반환해주시고 나머지금액만 임차인에게 반환"

이라든가

전세보증반환대상이 달라지는 경우,

반드시 이 내용을 확인하시고 상환하셔야합니다.

굉장히 중요합니다.

임차인이 해야할일

1. 이사신고

관리사무소에 미리 이사일정을 고지합니다.

엘리베이터를 써야하는 경우, 사용료를 납부합니다.

(약 5만원~8만원)

관리사무소를 미리 가실 수없으면,

부동산사장님을통하거나 인터넷검색을해도

아파트 관리사무소 전화번호를 아실 수있어요.

2. 등기부등본 변동 확인

등기부상 권리변동없는지 체크

임차인입장에서 가장 불안한것이

전세금이라는 큰돈이 들어가는것인데요

이사들어가는 당일에 집을 담보로

권리관계에 변동이없는지 최종적으로

확인하는 것이 안전합니다.

(물론 대체적으로 별일은 없습니다ㅎㅎ)

3. 잔금 지급

대출이 필요한 경우 대출실행

내 목돈을 통으로 이체하는 경우

이체한도는 반드시 사전 체크 하세요

당일에 이체한도가 막혀서 이체가 안되면

입주청소업체, 이삿짐센터는 줄줄이 대기행렬이될겁니다....

전세대출절차는 통상 2개월전부터입니다.

전세계약체결 (이사일 D-2개월전)

전세계약서를 가지고 전세대출을심사를 받습니다.

대출신청하기 (이사일 D-1개월전)

대출심사는 1-2주정도소요되나 넉넉히

한달전에 대출신청을 해둡니다.

대출실행하기 (이사일 당일)

대출금 입금은 잔금일에 은행에서

임대인에게 바로 입금합니다.

4. 입주청소

기존임차인이 이사를 나가서

공실이 되고나면 집의 민낯을 보실 수있는데요

공실이되는 경우 임대인과 논의하여

사전 입주청소는 협의해볼 수있고

집이 비워지고난뒤 하자나 오염이 심한것은

미리 임대인에게 고지하도록 합니다.

(임대인이 모르고 넘어가는경우 나중에 퇴거할때

오해를 받을 수있으니까요)

5. 전입신고

온라인 : 전입신고(정부24) / 확정일자(인터넷등기소)

오프라인 : 전입신고+확정일자 (행정복지센터)

확정일자는 전세계약서를 쓴 날부터 신고할 수있습니다.

전입신고는 이사후에 대항력을 갖추기위해서라도

빠르게 신고하시면 좋습니다.

임차인 조건에 따라 몇가지

달라지는 부분이있는데요

Q. 기존임차인이 협의한 이사일정보다 먼저 나가도 괜찮을까요?

저희가 하는 전세계약 특약에 이런 조항이 있습니다.

" 점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다 "

새로운 임차인에게 받는 보증금으로 기존임차인에게

전세보증금을 반환해주는 것이기때문에,

이사일정이 협의가 되어야하는데요.

임차인이 먼저 나가실 수는 있지만 협의된 일정보다

먼저나가는 경우는 내어드릴 돈도 없고 계약일보다

먼저 나가는것이기때문에 보증금을 일찍 돌려드릴 의무도 없습니다.

여유가 되시는 임대인이면 일찍 보증금을

몇억을 드릴 수있겟지만 가급적 계약내용에 준하여

보증금을반환해드리는것이 안전합니다.

Q. 새로운 임차인이 이사일 보다 일찍 입주청소를하고 싶어하는데 괜찮나요?

입주청소는 기존임차인과 일정이 맞아야하고

임대인과 동의가되어야 진행할 수 있습니다.

통상적으로 기존임차인이 나가고 새로운임차인이 들어오는건

한날 동시에 이루어지기 때문에 기존임차인이 나가야 입주청소를 할 수있습니다.

만약, 이사일정보다 일찍 임차인이 집을 비워줘서

집이 공실인 경우, 임대인의 승낙하에 양해가 구해지면

입주청소는 잔금일에 앞서 진행할 수 있습니다.

(단, 입주청소를 한순간부터는 입주하지 않았어도

이날부터는 관리비는 임차인이 부담할 수있도록

명확히하는 편이 좋습니다. 잔금을 지급하기전까지는

기존임차인이 관리비정산을 하지 않았기때문에

수도세 전기세가 기존임차인이 부담해야하기때문입니다.)

Q. 새로운 임차인이 잔금일 전에 짐을 미리 들여놓고싶어하는데 괜찮나요?

집이 비워진 상태라, 이사일(잔금일)보다

미리 작은 짐 몇개를 넣어두고 싶어하는 경우가 있습니다.

하지만, 잔금을 지급하기 전까진 임차인에게 소유할 권리가 없기때문에

짐을 미리 들여두게해선 안됩니다. 지불여부와 상관없이 개인짐을 넣어두면

점유권리가 생기기때문에 임대인 입장에서는 불편한 상황이

생길 수있으니 꼭 잔금완료 후 짐을 보관할 수있도록 해주세요.

(잔금을 하지않으면, 짐만 놓아두었다고 대항력이 생기는 것은 아닙니다.

잔금+전입신고까지 해야 대항력이 있습니다.)

" 당신이 모든 시나리오를 남김없이

고려했다고 생각한 후에 남는 것이 리스크다.

상상할 수 있는 모든 위험에 대비한 후에 남는 것.

리스크는 보이지 않는다. "

불변의법칙

이렇게 임차인이 바뀌는날 일어나는 일들을

적어보았는데요.

리스크를 꼼꼼히줄인다고 해도

예상치 못한 일들이 튀어오르긴 하지만

당일에 닥쳐서 하기보다

미리 임차인들의 상황을 파악해두시고

순조롭게 잘 진행하셨으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다

*여기에 적인 내용은 제 경험담의 일부로,

임차인마다 상황은 다르기때문에

직접 미리 확인하시는게 가장 중요합니다.

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