[열중 37기 1도 망설이지 말고 1루 8리 와서 원기옥 모으조 웨스] 4주차 강의 후기

안녕하세요.

실전 투자자로 다시 태어난 웨스입니다.

어느 덧 5월도 다 갔네요..시간 참 빠른 것 같습니다.

열중강의도 벌써 4주차에 접어들어

마지막 강의 후기를 쓰게 되었네요.

이번 한 달도 월부와 함께 행복해지는 시간들이었습니다.

양파링 님 강의는 정말로

전세에 대한 모든 것을 담고 있었는데요.

마침 전세를 셋팅하고 있는 저에게

아주 유용하고 실시간으로 적용해볼 점들도 많은

완존 꿀팁 강의 그 자체였습니다 :-)

그 전에 전세 관련 강의를 들을 땐

사실 귀에 잘 들어오지 않았거든요..

"아직 매수도 안했는데, 벌써 전세까지 알아야하나?"

라는 생각이 있었어요.

하지만 공부를 좀 더 해보니,

전세는 매수와 한 세트로 보아야한다는게 어렴풋이 느껴지더라고요.

이번에 양파링님 께서도 매수단계에서부터

전세에 대해 함께 고려해야한다고 말씀주셨는데

이 부분이 참 공감도 가고 와닿았습니다.

전세로 시작해서 전세로 끝나는

(아마도) 전세계에서 유일할!

양파링님과 함께 하는 전세투어!

새로운 것도 보고 몰랐던 것도 맛보는

잊지 못할 추억 들을 정리해봅니다~

#전세 셋팅시 알아야 할 점

우리는 '전세 레버리지'투자자로서

단순히 매수인 뿐 아니라

임대인으로서의 포지션도 취해야하는데요.

레버리지의 대가로

임차인께 거주할 수 있는 주택을 빌려드리는 과정에서

현명하고 안전한 의사결정을 위해

임대인으로서 지식과 경험을

쌓아야 할 의무가 있겠습니다.

양파링님께서는 우리가

더 완성된 임대인이 될 수 있게

아낌없이 지식을 나눠주셨는데요.

등기부등본 보는 법 부터

은행들의 채권채고액 설정 비율

임대보증금 반환시 유의할 점

임차인의 가족에게 보증금을 돌려줘도 되는지 여부 등

각종 정보들을 친절하고 세심하게 알려주셨습니다.

각각의 내용들이 별거 아닌 것 같이 보여도

미리 숙지하고 있지 않다면

현장에서 신속히 대비해야할 때 우왕좌왕할 수 있기 때문에

'아 이런게 있었지' 정도로 머릿 속에 넣어놓아야겠습니다.

특히, 대한법률구조공단과 로톡 활용 팁은

아주 유용하게 사용할 수 있을 것 같습니다 :)

임대 서비스도 일종의 사업이고

다양한 사람을 상대해야 하는 서비스인 만큼

각종 변수가 발생할 수 있을 것 같습니다.

보다 더 단단한 임대인이 되어야겠다고 다짐해봅니다.

#전세 빨리 빼는 법 : '가격'과 '기간'

투자자에게는 전세자금이라는

일종의 무이자 대출이 잘 나와줘야하는데요.

잔금일에 맞게 전세레버리지 실행이 잘 될 수 있게끔

내 물건을 1등으로 만들어서 빨리 전세셋팅하는게 필요하며,

전세 계약까지 된 뒤에야 비로소

한 건의 매수가 종결되는 것이죠.

레버리지가 제때, 잘 나올 수 있기 위해서는

(시장의 상황이 물론 가장 중요하겠지만,)

투자자 개인 역량도 꽤나 중요하다고 느꼈습니다.

우리가 대출을 받을 때

얼마나 많은 은행을 찾아가고

얼마나 다양한 대출상품을 살펴보느냐에 따라

대출 실행여부와 대출금 규모, 대출이자율이 달라지듯이

투자자도 자신의 역량 안에서

어떻게 행동하느냐에 따라

전세레버리지 시기와 규모, 기간을

어느정도 만들어나갈 수 있는 것 같습니다.

양파링님께서는 시작에 앞서

전세 셋팅의 유형을 일반 & 특수

두 가지로 나눠서 설명을 해주셨는데,

이 덕분에 복잡했던 머릿 속이 한결 정리되는 것 같았습니다.

무엇보다

마지막에 쪽지시험 형태로 (얼마만에 시험인지..ㅎㅎ)

이 것 만큼은 꼭 기억할 수 있게

핵심을 짚어주신 덕분에

실전에 적용하기가 한결 쉬워진 것 같습니다.

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계 : ㄷㅈ, ㅅㅎㄱ, ㄱㄱ

2. 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지 : ㄱㄱ, ㅅㅇ, ㅍㅌㅍㄹㅇ

3. 협상 시 고려해야할 2가지 : ㄱㄱ, ㅅㅎ

#임차인 종류별 대응전략

우리가 임대인으로서 장기간 동안

다양한 종류의 임차인분들을 만나게 될텐데요.

법인세입자일 경우

인격이 아닌 법인격이므로

우리에게 새로운 종류의 장, 단점이 발생합니다.

장점은 취하면 될 것이고, 단점은 대응해야 할텐데요.

단점을 어느정도 상쇄시켜줄 수 있는

법인세입자 맞춤용 특약조항들을 알려주셨으니

이제 두려울게 없을 것 같습니다.

두려움은 무지에서 나오는데

무지한 상태를 벗어났으니까요.

또한 주전의 경우에 대해서도 말씀해주셨는데

단순히 '주전은 이래요'에서 그치는게 아니라 한 발짝 더 들어가,

주인이 전세자금 대출을 받는 경우

이 때 주인이 2주택자 및 다주택자일 경우 등

현실적이고 구체적인 예시를 들어주셨습니다.

세상에 이런 강의가 또 있을까요? ㅎㅎ

정말 전세 뽀개기 그 자체입니다.

#협상

협상...참 부담스럽기도 한 두글자인데요 ㅎㅎ

결국 가장 중요한건 '상황 파악'인 것 같습니다.

'누가 더 급하냐'가 협상의 승패를 좌우할 테니까요.

상대방이 얼마나 급한지는

매물의 성격에서 이미 묻어나오는데요.

ㅅㄲ매물, ㅇㅊㅇ 만기, ㅂㅇㅇㅍㅌ 입주 등의 매물은

그렇지 않은 매물보다 매도인의 급함 정도가 높을 수밖에 없고

확률적으로 협상이 잘 될 수 있다는 점을 참고해야겠습니다.

또한 우리가 협상을 하는 이유는

물건을 싸게 사기 위해서일텐데요.

임대물건의 가격경쟁력을 갖추고

1등 전세물건이 되기 위해서는

사는 단계부터 충분히 싸게 사는게 중요

하다는 점을 명심하게 되었습니다.

싸게 사지 못한다면 전세가를 고수하게 되고

충분히 싸게 산다면 사는 즉시 안전마진을 확보하게 되므로

싸게 사는 것이야말로 전세셋팅에 가장 중요한 요건이 되는 것 같습니다.

결국 전세레버리지를 결정하는 것은 매매구나 라는 생각이 들었습니다.

'싸게 사는 것'은 환금성, 수익성, 원금보존성, 리스크까지

간접적으로 올려주는 필살기 같아 보입니다.

마지막으로,

욕심과 기회비용은 늘 같이 간다는 말씀이 참 기억에 남습니다.

전세를 셋팅하면서 욕심이 스물스물 올라올 수 있는데요...

제가 부리는 욕심만큼 시간이 날아간다는 점을 명심해야겠습니다.

욕심을 부리는 만큼 시간이 날아가고 리스크는 올라가므로

욕심을 내려놓고 신속하게 전세를 맞추는데 집중하는게 맞겠습니다.

이번 강의는

이론과 실전을 함께 경험할 수 있었기에

한층 더 특별했던 것 같습니다.

이렇게 풍부한 지식과 정보를

아낌없이 나눠주는 월부에 또 한번 감사합니다.

#BM

- 향후 전세신규셋팅 or 전세계약갱신시 바로 꺼내볼 수 있게

체크리스트를 만들어서 저장해두기

#남기고 싶은 핵심 메시지

- 1등 전세물건이 되기 위해서는 사는 단계부터 충분히 싸게 사는게 중요하다

- 충분히 싸게 산다면 사는 즉시 안전마진을 확보하게 된다

- 욕심과 기회비용은 늘 같이간다. 욕심을 부리는 만큼 시간이 날아가고 리스크는 올라간다.

-> 욕심부리지 말고 전세 빨리 빼자. 1등 물건을 만들라는 것의 의미는 욕심부리지 말라는 것이다.

욕심 부리면 내 물건은 1등이 될 수 없다.