4년차 투자자의 평일임장 루틴 3가지 [루공]

올해 1월부터 동료분들에게

이런 이야기를 많이 들었습니다.

평일에 발도장 자주 올라오시던데...

어디 가시는거에요?

뭐하시는거에요?

"루공"

ㅎㅎㅎ저는 OO하러 갑니다!!!

안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

열두다랭

루공입니다.

저는 올해 1월부터

원래는 안해봤던 임장을

평일에 해보고 있습니다.

주말이나 조일정에는

임장지와 조원(반원)분들과의

시간에 집중하고,

평일에 최소 3일은

시간을 따로 내서

하고있는데요.

크게 3가지로 나뉘는

6개월간 해온

저의 평일임장 루틴을

아주 간단하게

정리해보았습니다.

#1 희미한 앞마당 정리

작년말 실전반...

제가 30개월전에 앞마당으로

만들었던 지역으로 임장지가 배정됐습니다.

솔직히 살짝 실망했습니다...

"이번달은 앞마당이 안늘어나네...

복습과 나눔의 기회로 삼자!"

그러나 다시 가게된

제가 '앞마당'이라고 칭하던 동네는

제가 알던 그 동네가 아니었습니다.

두가지 포인트에서 달랐습니다.

1. 30개월전의 나와

지금의 나는 인사이트가 달랐습니다.

2. 지역이 천지개벽해서

입지가 변했습니다.

(수도권 4군임에도 불구하고)

"시간이 꽤 지난 앞마당은

앞마당이라고 부르기 힘들구나...!"

"아..! 그땐 몰랐었는데 이 차이였구나...!"

그런 경험을 한 후 평일에 '짬이 나면'

기존에 흐릿한 '생활권'별

분위기임장 및 단지임장을 '다시' 했습니다.

아무리 임장지에서

열심히, 시간을 많이 들여서 단지임장을 해도,

시간이 지나면 '무조건'

기억의 90%이상은 사라지고,

포인트만 머리에 남습니다.

강력한 강도보다는,

조금은 약해도 빈도가 중요했습니다.

1번 꼼꼼하게 보는것보다,

덜 꼼꼼하게 2번 가는게

중요하겠다는 생각이 들었습니다.

그리고 좀 정신이 없었던 시기에

대충해서 기억이 없던

임장지를 뚜렷하게 만들고,

초보였을때의 기준이 아닌,

2년이상 지난 지금의 내가

다시한번 점검해볼 수 있었고,

기초반때 하다가 말았던

지역을 완수해서

미완이었던 임장보고서까지

완성할 수 있었습니다.

포인트는 평일 하루에

3시간이상 쓰지 않았습니다.

👉수도권 엉성했던 앞마당을 단단하게!!!(분임 및 단임)

👉오래된 앞마당을 다시한번 리마인드!!! (생활권단위)

#2 수도권의 궁금했던

생활권단위 현장방문

'임장지'가 아니거나,

한달단위로 맞춰져있는 스케쥴이 아니면,

임장을 하면 안된다는 강박이 있었습니다.

항상 동료분들의 입에

자주 오르락내리락하는 생활권이

궁금하기는 했지만

가서 임장을 하진 않았었습니다.

뭔가 지역개요를 쓰지않고 가거나,

임장지가 아니면,

그 지역을 밟으면 안될 것만 같은

기분이었습니다ㅎㅎㅎ

작년 첫월부학교에 입학 후 튜터님께서

지역을 넓게 보라고 말씀하시면서,

까만 안개를 환하게 걷어내듯,

자주자주 어디든 임장을 다니라고

조언해주셨습니다.

제 강박이 깨지는 순간이었습니다.

그런 강박을 걷어내면서,

수업이 없는 기간,

약속이 있는데 시간이 2시간이 뜨는 경우,

임장지가 지방인데

임보를 쓸 여건은 안되지만

업무중이나 점심시간이 남는경우...

가볍게 루트정도만 그리고

생활권단위로 임장을 했습니다.

원래하는 임장처럼

그 지역은 어떤 사람이 사는지 확인하고,

그 생활권의 평당가, 단지 가격, 입지분석 등

배운 것들을 총집합해서 즐겁게 즐기면서

현장답사를 했습니다.

"이정도 입지의 생활권에

이정도 연식의 아파트들은..

N억/n억 정도이구나..."

이렇게 한번 가볍게 머리에 긁어놓으면,

추후 제대로 임장지 배정이 됐을때

더욱 선명한 효과가 있을것 같았고,

제대로된 '구단위' 앞마당은 아니지만

동료들끼리 이 생활권의 이야기가 나올때

아는 생활권이기때문에

귀에 쏙쏙 들어오는 효과가 있었습니다.

아무래도 서울시는

구별로 무자르듯이 구별하기보다는,

생활권별로 비교하는게

더 유효하겠다는 판단도 됐습니다.

예를 들어 동작구 흑석동이면,

같은 동작구의 사당동, 대방동하고만

비교했었는데,

영등포구 당산동, 성동구 행당동하고도

비교를 할 수 있는 유연함이 생겼습니다.

가볍게 임장지 임장준비를 할땐

이 나눔글을 참고했습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/9434576

👉궁금했던 생활권, 생활권 단위 임장

(물론 추후 완벽한 앞마당으로 만드는건 기본!)

#1등뽑기로 나오는 단지들, 실제로 매물임장

저는 요새 앞마당에서의 최종 1등을 뽑기보다는,

투자금을 보지않은 금액대별 1등과

(9억/8억/7억/6억/5억/4억/3억)

투자금으로 금액대별 1등

(5천, 1억대/2억대/3억)

탑 3덩어리들을

뽑아보고있습니다.

이유는?

막상 앞마당 1등이라고 뽑아놨는데,

실제로 매물문의를 하고자 매물임장을 했을때,

네이버의 호가와 실제 가격의 차이가

500만원에서 심하게는

5천만원이나 차이가 나는것을

경험해보았습니다.

(그것도 아주 많이)

전세 가격도

네이버 호가에서는 3.1억이었지만,

실제로는 수리여부에따라 3.5억에도...

쿨거래가 되는 단지가 있었습니다.

'책상에 앉아서 데이터로...

키보드로 뽑는 1등은

제대로 된 1등이 아니라는것'

에 확신을 갖게 됐고,

또한

전화임장으로는 절대로 브리핑이 안나오는

현장에서만 알 수 있는 네고의 정도와

'급매' '장부물건'이 존재함을 알았습니다.

내가 실제로 지방투자물건 매도 후

서울 갈아타기할 시점에

'진짜' 1등을 매수하려면,

지금 이시점에 무의미한 '매물털기'보다는

부동산임장을 통해 부동산사장님과 친해지고,

실제 현장 분위기를 아는것이

더 중요하다고 느꼈습니다.

그리고또 앞마당이라고 표현하지만,

아까 처음에 언급한대로

초보때 만든 앞마당이거나,

대충본 단지들은

단지 내부가 전혀 기억이 나지 않았습니다.

1. 단지및 단지내부 컨디션 확인

2. 실제 호가 및 시장상황 확인

3. 매물을 보든 안보든 부사님과의 라포형성

매물을 털러가는 행위보다는

'투자상담'을 받으러 간다는 생각으로

1등으로 뽑힌 서울 3,4,5군의 단지들의

부동산을 시간날때마다 방문했습니다.

(어제도 갔다왔습니다. 시간되면 갑니다)

👉데이터로 뽑은 1등 단지를 실제 상황과 대입해보러 부동산 현장방문

저는 개인적으로

두번째와 세번째 단계에서

많은 경험과 성장을

이루었던것 같습니다.

지금까지

제가 올해 평일임장을

시작하면서,

해왔던 루틴들을

설명해보았습니다.

평일임장의

가장 중요한 포인트는

'최소 임장보고서 12개이상

써보신 분에 한해서'

'수업중이라면

현재 임장지에 집중할 것'

'월부학교 학생이라면

튜터님과의 상의하에'

'갔다왔으면 꼭

약식으로라도

임장흔적 남기기'

세가지 입니다.

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