서울투자기초반 13기 91조 코리도라스 1강 강의 후기

24.06.09

1-1강.

서울투자는 기존의 수도권 투자 방식과는 방향이 다르다는 걸 배웠다. 어차피 서울은 가격이 비싸기 때문에 좋은 입지의 선호되는 단지는 현재 상황에서 좋은 투자처가 아니며, 오히려 좋은 입지의 덜 선호되는 단지나 덜 좋은 입지의 덜 선호되는 단지를 눈여겨봐야 한다는 점이 인상깊었다. 가격이 눌려있기 때문이다.
소액투자는 지방에만 가능한 줄 알았는데 서울도 충분히 소액투자가 가능하며(절대적인 가격의 기준이 아니다.), 그런 곳들은 가격이 억눌린 상태라서 가치만큼의 매매가가 나오지 않기 때문이다. 그래서 그 단지의 가치를 제대로 보고, 가치가 있는 단지라면 더 투자하기 좋은 상태라는 걸 염두해야 한다. 비슷한 상황의 여러 단지들을 계속 비교하고 찾아봐야 구체적으로 방향이 잡힐 것 같다.
강의 전에는 무조건 입지가 제일 중요하다고 생했는데, 강의를 듣고 나서 입지만큼이나 단지의 선호도가 중요한다는 걸 배울 수 있었다. 때로는 상급지의 덜 선호되는 단지보다 하급지의 선호 단지가 더 전고점 대비 회복이 빠르고 사람들이 선호하는 경우가 있는 것처럼 투자는 한가지 요소에 매몰되지 않고, 전반적인 부분을 다 고려해야 한다는 걸 느꼈다.
결국 서울투자의 기회는 남들도 좋아하고, 살고싶어 하는 멋진 단지가 아니라, 사람들의 눈밖에 나서 제대로 평가받지 못하는 조금 못난 단지들이라는 것이다. 그 단지들이야말로 저평가 된 상태이며, 훗날 상승장에 제 가치를 찾아갈 것이다.
제주바다님이 말씀해주신 게 참 인상깊다. 앞으로 여러분이 투자하게 될 단지들은 입지 좋은 누구나 좋아하는 단지가 아니라, 덜 선호되는 곳의 덜 선호하는 단지일 가능성이 더 높다고. 그 말을 듣고서야 내가 지금 누구나 좋아하는 단지가 아닌, ‘저평가’된 단지를 찾아야 하는 사람임을 깨닫게 되었다. 그 저평가 단지를 어떻게 찾아야 할지 좀 더 공부가 필요할 듯하다.

1-2강.

서울의 각 지역과 대장단지 등을 훑어볼 수 있는 시간이었다.
그리고 각 지역을 투자 대상으로 볼 때 어떤 특징을 중점으로 봐야하는지도 알 수 있었다. 내가 임장하고나서 중요하다고 생각하는 특징과 잘 맞는지도 비교해볼 수 있겠다.

1-3강.

뉴타운의 정의와 의미에 대해 배울 수 있는 시간이었다. 무조건 입지. 상급지 위주로 투자하는 것이 더 중요하다고 생각했는데, 1-1강에서 이어지는 ”사람들이 좋아하는 단지”가 중요하다는 것을 느낄 수 있었다.
아무래도 신축이니 전세가도 높고, 상승폭도 좋기에 투자금 회수 측면에서도 뉴타운 투자는 장점이 있다.
고민되는 것은 입지가 떨어지는 뉴타운 신축은 결국 시간이 지나면서 건물의 가치가 떨어지므로 땅의 가치만 남게 될텐데. 그 전에 적당히 매도를 해야하는 건가? 하는 고민이 되기도 한다. 전에는 구축이어도 입지가 무조건이야! 하고 있었기에 더 어려워지는 부분이다.
마래푸도 언덕이지만 신축이 모여있기에 시너지도 나오고, 환경과 커뮤니티의 힘으로 상승했다고 들었다. 사람들이 선호할만한 단지(뉴타운)과 상급지 입지가 좋은 구축 중 무엇이 좋을지는 투자금에 따라 결정하라고 하셨으니, 그 투자금이 곧 상대적인 저평가를 뜻하는 것인가 싶다.

1-4강.

가치성장투자와 소액투자의 차이를 배울 수 있었다. 본 1-4강에서는 서울투자를 통해서는 10년은 보유할 수 있는 가치성장투자를 먼저 배웠다. 우리가 고민하는 것은 “가치”를 보지 않고 가격(투자금)을 가지고만 판단하기 때문이다. 3억으로 1채, 1.5억으로 2채인게 중요한 게 아니라 현재 상황에서 어떤 투자가 더 가치 있는 투자가 가능한지를 봐야 한다는 것이다.
같은 급지 내에서도 선호하는 단지를 먼저 고려해야 한다. 2급지인 양천구 내에서도 경기도 광명 단지보다 더 비선호되는 곳이 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 급지도 중요하지만 그 단지가 가지는 가치, 그리고 사람들이 좋아하는 단지인지가 가치성장투자에서 먼저 고려되어야 한다.
그렇다면 가치성장투자를 현 상황에서 어떻게 하면 좋을 것인가? 무주택자와 1주택자를 우선 배우게 되었는데, 현재 보유하고 있는 아파트에 대한 객관적인 평가가 중요한 것 같다.

1-5강.

소액투자를 할 수 있는 단지와 주의할 점에 대해 배울 수 있는 시간이었다. 소액투자를 우선 해야 하는 입장에서 단지를 찍어서 보지 말라는 말씀과, 시야를 넓혀서 다양한 가격대의 단지들을 체크하라는 게 인상깊었다. 아까도 호갱노노로 가격 필터링해서 본 터라 더 와닿는 내용이었다.
급지에 매몰되지 않고 사람들이 좋아하는 단지(멀쩡한 단지)를 찾아보도록 해야 한다. 응봉 신동아는 2급지지만 장위뉴타운(4급지)보다 선호되지 않는 단지였고 그것이 가격에도 반영되어 있었다.
서울 소액투자의 의사결정 과정을 알 수 있었다. 호갱노노나 아실 같은 홈페이지를 사용하는 것에 의구심?을 가지고, 나는 내 실력대로 찾아서 하겠다! 라고 은연 중 생각하고 있었는데 이런 도구들을 잘 사용하는 것도 정말 중요하다는 것을 깨닫게 됐다.
너무 최선의 최선을 뽑으려고 하지 말라는 말씀도 인상깊었다. 좋은 입지 좋은 단지는 기회를 주지 않거나 아주 짧게 주는 곳들이고, 그렇기에 적정가에 사기만 해도 충분하다는 것이다. 또 그렇지 않은 단지라 하더라도 일단 서울투자 자체가 ‘내가 할 수 있는 범위 내에서 가장 좋은 물건을 골라 시작’하는 게 더 의미가 있다. 그렇기에 앞마당을 일단 많이 만들어두고 아는 단지를 늘리는 것의 중요성을 또다시 느낄 수 있었다.

1-6강.

서울투자는 가격이 높은 만큼 취득세와 매도 후 양도세를 잘 비교하여 절세를 할 수 있도록 주의해야 한다.
서울투자는 지방, 수도권과도 다른 점이 가격이 싼 것도 중요하지만, 기회가 짧고 가격 자체가 많이 저렴해지기는 어렵기 때문에 좋은 가치의 단지를 적정한 가격에 매수할 수 있도록 앞마당을 많이 늘리는 것만큼이나 용기를 내는 것도 중요한 것 같다.
10년을 투자한다는 것은 정말 어려운 일이고 그 기간동안 많은 우여곡절이 있을 거란 사실을 항상 염두에 두어야 한다. 서울투자는 특히 강한 멘탈과 단련된 마인드가 필요하다는 것을 느꼈다. 환경에 흔들리지 말고 가치에 따라 행동하는 투자자가 되어보자.