[손50이 되어 관악구를 날아오르조 - 감자톡] 1주차 강의 후기

이번 강의는 기존에 가지고 있던 투자 관련 편견을 깨고 서울 투자 관련 고민들에 대해 다시 생각할 수 있는 강의였습니다.

1. 서울 투자 급하지 않게 가치를 판단하고 기준을 구축한 후 투자 필요

- 이번 강의를 시작하기 전 서울 투자 지금 해야 하지 않을까? 공부하다가 투자 기회를 놓치는게 아닐까? 어디서부터 봐야하는 걸까? 뭐부터 해야 하는 거지? 와 같은 생각을 많이 하고 있었다.

지금 서울 시장이 하락장이라고 하는데 공부만 하고 있다가 적기를 놓치는게 아닐까 라는 생각이 가장 지배적이었던 것 같습니다.

그러다 보니, 강의를 듣기 전부터 서울 및 수도권 지역에서 호갱노노를 통해 이 지역 저 지역을 보면서 투자금 범위 안에 들어오는지를 보고 있는 경우도 종종 있었습니다.

이번 강의를 통해서 깨달은 점은 다음과 같습니다 .

- 당장 투자 결과를 보고 싶고 시장을 예측하려고 하기 때문에 성급한 투자로 이어질 수 있다

- 서울/수도권 시장은 현재 하락장이지만 과거 사이클로 봤을 때 전혀 급할 필요가 없다

- 서울/수도권을 1~2년 공부 가치판단을 한 후 투자를 해도 충분하다. 즉 급할 필요는 없다

2. 서울 투자는 한가지 요소로만 단편적으로 가치를 판단해서는 안된다

- 서울 투자 강의를 듣기 전, 서울은 무조건 강남 접근성/역세권 유무(교통) 또는 급지 순위로 가치를 판단하면 된다고 생각을 했습니다. 특히 다양한 요소들이 있지만, 급지의 경우는 다른 요소들을 모두 상쇄시키는 하나의 채점표로 인식했기 때문에 서울 투자가 그 만큼 쉽지 않을까 라는 안일한 생각을 가지고 있었습니다. 하지만 여러 복합적인 요소들을 고려해야 하며 생각보다 가치 판단이 헷갈리는 상황이 생길 수 있음을 알게 되었습니다. 더불어 서울 투자는 무조건 장기 투자(5~6년)으로 생각하고 있었지만 서울 투자 안에서도 가치성장투자와 소액투자가 나뉠 수 있다는 점도 처음 알았습니다. 가치성장투자 시 제가 생각했던 장기투자의 기간 보다 훨씬 긴 최소 10년 이상(매도 계획 無)라는 것도 이번에 새롭게 배웠습니다. 뉴타운이란 개념도 이번에 처음 알게 되었는데 신축에 대한 선호는 지방에만 적용이 되는 사항으로 생각했으나, 신축 및 브랜드 아파트에 대한 선호는 수도권에도 메리트가 높은 것을 배웠으며 그렇기 때문에 서울 투자를 하다 보면 서로 다른 단지/아파트를 판단할때 가치 판단이 까다로워질 수 있음을 알게 되었습니다.

다만 4~5급지의 입지가 좋지 않고 외곽에 위치한 뉴타운은 용기를 내서 매수를 해야한다고 하셨는데, 이런 입지가 좋지 않고 선호도가 낮은 뉴타운의 경우, 얼마나 신축으로써의 메리트가 있는지 궁금하다는 생각이 듭니다. 특히 이번 분임을 다녀오면서 서울대벤처타운역 푸르지오(2025년 완공 예정)을 보았으나, 주변에 환경과 교통 측면에서 서울이라고 보기 어려울 정도의 입지로 인해 많은 비교 평가가 필요할 것으로 보입니다.

이번 강의로 통해서 새롭게 배운 사항들은 아래와 같습니다.

- 같은 급지 내에서도 특정 구역은 보다 높은 급지로 평가될 수 있으니 (ex. 동작의 흑석 등) 이러한 예외 사항들은 항상 주시해야한다.

- 구별로 [직장, 교통, 학군, 환경, 커뮤니티, 한강 뷰, 개발 호재] 등의 강점이 모두 다르기 때문에 잘 파악해야한다.

- 서울 투자자는 2가지(가치성장투자자 & 소액투자자)로 나뉠 수 있으며 각각 가져야 하는 전략은 다르다

--> 서울 가치성장투자는 당장의 이득 보다는 10년 이상의 장기 투자와 리스크 관리가 중요하다.

--> 서울 소액투자자는 지방 투자자처럼 장기 투자 보다는 언제든지 매도할 수 있는 Plan을 가져야한다.

- 뉴타운은 사람들이 더 선호하는 신축, 균질성, 커뮤니티를 제공하며, 역세권 구축 보다 우선순위로 투자해야한다

- 서울 구 내에서 하위 생활권, 비선호 단지는 경기도와 가치를 비교한 후에 투자해야한다

- 30평대가 20평대 보다 투자금이 무조건 더 많이 든다고 생각하면 안된다. 20~30평대까지 함께 확인해야하고 더 가치 있는 30평대에 투자하는 것이 중요