서울 투자 기초반 1강 강의 후기[ 서울투자기초반 13기 15조 자본주의]

안녕하세요 경제적 자유를 위해 달려가는 자본주의입니다.

부동산 투자를 공부하다 보면

투자는 서울을 해야 한다는 말을 쉽게 들을 수 있다.

막상 서울 투자에 관심을 가지게 되면

어디 부터 가야 하는지 어떤 아파트를 봐야 하는지

결정하기 어렵다.

빨리 결과를 만들어 내려 하지 않고

시장을 예측하려 하면 안된다.

상황에 따라 움직이지 말고 '기준'에

따라 움직여야 한다.

서울 투자 공부하기에 앞서

부동산 뉴스를 보다 보면

서울 아파트 시세,전고점 95%까지 회복"

"서울 아파트 거래량 증가세 4월도 4천건 넘게 손바뀜"

라는 내용의 기사를 접하게 된다.

투자 기준을 갖지 않으면

벌써 아파트가 회복하기 시작했네

빨리 투자 해야 하는거 아닐까?

조급함을 갖게 된다.

현재 시장은

높은 가격+금리 인상,경기 침체의

영향으로 거래 절벽이 되었고

가격 하락으로 이어지게 되었다.

23년 1월 서울 대부분이 비규제 지역이 되고

금리 안정,23년 특례 보금자리론,

24년 신생아 특례 대출로

거래가 증가하는 모습을 보였다.

시장 사이클은

2008~2013년 하락장과 비슷한 모습을 보인다.

일부 상급지가 회복했다고 해서

전혀 급할 필요가 없다.(추격 매수X)

아직 서울 매매 거래량은 매우 적다.

아직 기회가 있는 단지들은 많다.

서울 투자를 할 때

가치 성장 투자와 소액 투자

2가지로 접근할 수 있다.

가치성장투자

좋은 입지&신축+덜 선호 단지

좋은 입지&구축+덜 선호 단지

소액 투자

덜 좋은 입지&신축+덜 선호 단지

덜 좋은 입지&구축+덜 선호 단지

현재 시장에서 좋은 입지이지만

덜 선호하는 단지는 주목받지 못해

좋은 입지에 투자 기회가 있는 곳이 많다.

BM

주변 상황에 흔들리지 말고

기준을 가지고 투자하자.

선호도가 떨어지는 단지는

좋은 입지와 덜 좋은 입지 모두

투자 기회가 있다.

서울은 25개의 자치구가 있다.

직장,환경,교통에 따라 5개의 급지로 나뉜다.

1급지

강남, 서초, 용산, 송파

2급지

성동, 마포, 광진, 양천

3급지

강동, 영등포, 동작, 종로, 중

4급지

강서, 동대문, 서대문, 성북, 은평(녹번 아래)

관악(2호선 위)

5급지

은평(녹번 위), 관악(2호선 아래)

노원, 구로, 금천, 중랑, 강북, 도봉

급지별 특징

1급지

서울 최대 강남 업무 지구,최고 학군지 대치,교통,환경

모두 독보적인 서울 최고 입지 독점성을 갖고 있으며

부자 커뮤니티가 형성되어 있음

2~3급지

양천구는 독점성을 지닌 학군,커뮤니티를 가지고 있고

여의도 업무 지구 접근성이 좋다.

동작,영등포는 강남,여의도 접근성에 따라

강동은 강남 업무지구 접근성과 환경

커뮤니티에 따라 선호도가 형성된다.

종로 중구는 도심 업무 지구를 품고 있고

교통이 편리하고 대단지 신축과 같이

환경이 좋은 곳을 선호함.

4급지

마곡 업무 지구를 품고,신축 택지로 균질한 강서는

강남 접근성과 환경이 좋은 곳을 선호하고

관악은 강남 접근성이 좋은 가성비 지역으로 역세권을 선호한다.

동대문,서대문,성북,은평은 업무 지구 접근성이

매우 중요한 지역으로 역세권이면서

신축 대규모 입주하는 뉴타운 생활권을 선호함

5급지

구로,금천은 구디,가디를 품고 있는 규모 있는

일자리 지역으로 구로 신도림 외에는 투자 우선 순위에서 밀린다.

노원은 역세권은 아니지만 학원가를 형성하는 중계를

선호하고 중랑,강북,도봉은 서울 투자지역에서 밀리지만

업무 지구 접근성이 40분 내로 가능한 역세권을 선호한다.

BM

급지별 특징을 파악하고 투자에 적용하자.

무조건 상급지를 투자하기 보다

하급지라도 사람들이 좋아하는 뉴타운이면 투자를 검토하자.

뉴타운 단지는 비역세권도 선호도가 높아

역세권 구축보다 우선순위로 검토하자.

제주바다 멘토님이

서울 투자의 특징과

구마다 어떤 뉴타운이 있는지

각 뉴타운이 가진 특징을 알려주셨습니다.

급지별 특징과 선호도의 개념이

구체적으로 정리되어

내가 가진 투자금에 따라 어떤 지역을

어떻게 투자해야 하는지 기준이 잡히게 된 좋은 강의였습니다.

뉴타운의 중요성을 알지 못했는데

이번 강의를 통해 상급지 보다 좋은 투자처가 될 수 있고

입지 개선에 따라 가치가 상승할 지역을 알 수 있게 되어 좋았습니다.

매수는 끝이 아닌 시작이다.

가치를 알고 투자 기준을 지켜 끝까지 시장에서 살아남겠습니다.