안녕하세요.
집구해줘월부 8탄으로 돌아왔습니다 🙂
벌써 8탄이나 되었네요..!
지난 주에는 집 계약 과정에 대해 알려드렸는데요.
그 중에서도 집 계약 시 2번 3번 꼭 확인해야하는
등기부등본은 정말 중요한 서류라서 따로 설명드린다고 했었는데.. 기억하시나요?! +ㅁ+
등기부등본 구성부터 집 날리지 않기 위해 꼭 봐야하는 것,
주의사항에 대해 꼼꼼하게 설명해드리려고 합니다.
우선 첫 번째로 알아야 하는 것은
등기부등본은 공신력이 없다는 사실!
이 말은 등기부등본을 믿고 거래 했다가 사기를 당해도
등기소에서 책임을 지지 않는다는 것입니다.
우리는 사실상 계약할 때 등기부등본을 믿고 거래하고 있는데
공신력을 인정하고 있지 않아서 허위로 신고된 등기부등본에 의해
금전적 피해가 발생하고 있다고 합니다ㅠㅠ
등기소에서는 등기 신청을 받을 때 실제 권리관계를 심사하는 것이 아니고
제출된 서류가 형식에 맞는지만 심사하고 있기 때문이죠.
그래서 오늘은 등기부등본에서 봐야 할 것들과
등기부등본 사기 피해는 어떻게 예방하면 좋을지 알려드리겠습니다!
오늘 글만 봐도 등기부등본 때문에
고생하거나 손해보는 일은 없을거에요 🙂
그럼 가볼까요~?
[등기부등본이란?]
등기부등본 사전적 정의는 부동산에 관한 권리 관계를 적어두는 등기부를 복사한 증명 문서라고 합니다.
쉽게 말하자면 부동산의 신분증이라고 할 수 있을 것 같아요 🙂
집을 누가 지었는지, 집 주인이 누구인지, 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 등등
권리관계 및 상태를 확인할 수 있습니다!
하지만 우리는 어떻게 봐야하는지..뭐가 적혀있는지..
뭘 주의해야 하는지 이런것들을 모르고 부동산 사장님이 괜찮다고 했던 말만 듣고
계약을 진행하게 된다면 정말..집을 다 날릴 수도 있다는 점…!
그러니까 정말 중요한 확인해야 할 문서겠죠?!
등기부등본에 대해 파헤쳐보러 갑시다!
[등기부등본 구성]
등기부등본 구성을 한번 살펴봅시다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데요!
등기부등본이 이렇게 나뉘어져 있는지도
몰랐던 분들도 많으셨을 것 같아요.
간단하게 먼저 설명드리자면,
표제부는 전체 요약 설명, 갑구는 소유권, 을구는 대출등의 권리 사항을 나타내주고 있습니다!
그럼 이제 하나하나 자세히 살펴보겠습니다 🙂
오늘 이 글을 끝까지 읽으시는 분들은 등기부등본 마스터가 되어
이제 스스로 확인하실 수 있을거에요^0^
표제부
표제부라는 단어는 책이나 신문 등의 표지에 제목을 써서 내용을 줄여서 표시해주는 것 이라는 뜻입니다.
이것을 부동산에 적용해보면? 토지와 건물의 전체적인 내용을 요약해서 표시해주는 것이라고 보면 됩니다!
표제부 부분에는 해당 부동산의 소재와 용도, 면적 등의 현황이 기재되어 있는데요.
사람으로 치면 기본적인 프로필이라고 볼 수 있습니다 🙂
표제부는 프로필 정도라 가볍게 넘어가는 경우도 많은데요.
아래 내용들은 꼭 확인하고 넘어 가시길 바랍니다.
🚨표제부에서 꼭 봐야 할 것들🚨
건물의 소재지, 면적 확인하기
등기부등본 표제부 내 건물의 주소가 임대차 계약서에 기재된 주소와 면적이
일치 하는지부터 확인해야 합니다.
대지권 확인하기
대지권은 집합건물에만 존재하는 개념이고 무엇보다 중요한 개념인데요.
동일한 아파트 내에서 면적이 59m2인 아파트와 84m2 인 아파트가 있다면
84m2 의 아파트가 더 많은 대지권을 가지고 있습니다.
그렇다면 대지권은 왜 중요할까요?
바로 재건축, 재개발 사업을 할 때 의미가 생겨요 !!
어느 건물이든 노후화가 진행되게 되면 부수고 다시 짓는
재건축/재개발 사업을 진행하게 되는데요. 재건축이 진행될 때
기존에 집을 가지고 있던 사람들에게 보상을 해주죠.
건물은 부서지고…대지(땅) 가격만 평가하여 보상을 해주게 되는 것입니다!!
이러한 이유때문에 대지지분을 얼마나 많이 가지고 있는지가 아파트 가격에 큰 영향을 주게 되죠.
그래서 강남에 위치한 아파트들 중에서 노후화된 건물들이 비싼 이유도
건물에 대한 가치보다도 대지지분에 대한 가격으로 평가되기 때문에 비싼 것입니다 🙂
별도등기 존재여부 확인하기
이 부분도 많은 분들이 표제부를 가볍게 보면서 놓칠 수 있는 부분입니다.
별도등기가 있다는 것은 토지에 해결되지 않은 권리가 있다는 뜻입니다.
즉, 토지에만 적용되는 중요한 사안이 아직 남아있다는 뜻이고
이렇게 별도등기 있음으로 표시되어 있는 경우 토지 등기를 추가로 확인해봐야 한다는 뜻!
(지금 우리가 보는 것은 집합건물 등기입니다)
그렇다면 별도등기 있음은 어떤 경우에 쓰여지는 걸까요?
총 3가지로 볼 수 있는데요!
1) 토지 소유주들간 분쟁이 발생하여 토지의 소유권이 명확히 분배되지 않은 경우
2) 토지를 담보로 대출을 받고 집합건물을 건설하고 분양 한 뒤에 대출 상환을 해야 하는데,
아직 상환되지 않아서 채권이 남아있는 경우
3)토지에 대한 소유권이 없는 사람이 어쩔 수 없이 토지를 사용해야 하는 상황일때 설정하는 경우
마지막의 경우에는 토지위에 있는 시설물 등에 대해 함부로 철거, 훼손하지 못하게 하기 위한 권리라서 어쩔 수 없이 반드시 존재해야 하는 경우라 별도등기 있는 것이 당연하고 무시해도 됩니다 🙂
하지만 첫번째, 두번째인 경우에는 꼭 확인해봐야겠죠~?
근린생활시설
건물 내역 부분에 근린생활시설이라고 쓰여있다면 확인해봐야 합니다.
'근린생활시설' 이란 일반적으로 주택가와 인접하여 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설 등을 말하는데요.
우리가 주변에서 볼 수 있는 상가, 사무실 등이 여기에 포함되는 것입니다 !
주거용으로 사용 되지만, 등기부등본에 ‘근린생활시설’ 이라고 표시된 곳을 주의해야 하는데요!
이는 바로 근린생활시설을 주택으로 개조 했다는 뜻입니다.
이렇게 근린생활시설을 주거용으로 사용할 경우 전세보증보험 가입이 불가하기 때문에 꼭 확인하셔야 해요.
전세보증보험 가입이 불가 하면 혹시라도 나중에 집을 임대를 내놓게 되었을 때 계약이 어려울 수 있습니다!
갑구
드디어 두번째 갑구를 확인해 볼까요!?
갑구는 소유권에 대한 사항이 표시되어 있는 곳이라 더욱 신중하게 봐야 하는데요.
말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구고, 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 확인할 수 있죠.
🚨갑구에서 꼭 봐야 할 것들🚨
최종 소유자
중간에 매매, 경매를 통해 소유권이 이전된다면 이전 소유자에 대한 내용까지 모두 확인할 수 있는데요.
갑구의 제일 마지막에 나와 있는 소유자가 누구인지 확인해야 현재 소유권자를 알 수 있습니다
가등기
가등기란 본등기의 순위를 확보하기 위해 미리 등기하는 것을 말하는데요..!
실제로 가등기는 법적 효력이 없습니다. 즉, 곧 집주인이 바뀔 수도 있다는 것을 뜻합니다.
집의 소유권자가 누구인지 정확하게 확인해봐야 한다는 것이죠.
신탁
신탁이라고 표시되어 있다면, 부동산에 대한 권리가 등기부상의 소유자에서 신탁회사로 넘어갔다는 뜻입니다..!
만약에 해당 부동산을 사려면 반드시 신탁회사의 동의를 받아야만 계약이 성립됩니다.
신탁 회사 동의 없이 집주인과 계약할 경우 계약은 무효가 되고, 불법 점유자가 된다는 점..!
압류/가압류
압류는 세금 체납 등의 이유로 부동산이 과세관청에 압류되어 있는 상황을 말합니다.
압류가 걸려있다? 바로 국세청에서 압류금액을 알아보고, 압류 말소가 가능하지 않다면 계약하지 말아야 합니다.
가압류는 집주인이 빚을 갚지 않아서 채권자가 빌려준 돈을 되돌려 받기 위해 집주인의 집을 법원에 신청한 상태인데요. 가압류가 걸려있다? 집의 처분이 제한되어 있다는 뜻이기 때문에 절대 계약하면 안됩니다.
을구
마지막으로 가장 중요한 을구!
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재됩니다.
부동산 표시사항과 소유권에 관한 사항이 아닌 대부분의 권리 사항이
쓰여있다고 생각하시면 됩니다 🙂
🚨을구에서 꼭 봐야 할 것들🚨
임차권등기명령
을구에서 임차권등기명령이라는 단어가 보이면 집주인이 전 세입자에게 돈을 주지 않았다는 뜻!!
반드시 이전 세입자의 임차권등기 절차가 모두 끝난 후에 계약을 진행해야 한다는 점
알고 계셔야 합니다.
근저당권 설정
근저당권이 설정되어있다는 말은 집주인이 이 부동산을 담보로 대출을 받았다는 말입니다.
즉, 건물의 빚이나 부채를 의미하죠. 근저당이 없는 것이 무조건 좋겠지만 현실적으로는 대출없는 경우가 많이 없기 때문에 근저당권 설정 금액 + 전세보증금을 합쳐서 집값의 60~70%까지는
크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.
그리고 부동산 사장님께 시세에 비해 많이 잡혀있는지 여쭤봐야 해요.
집값의 70%이상 근저당이 설정되어 있다면 거래하지 않는 것이 좋습니다.
이렇게 등기부등본 표제부/갑구/을구 다 봤는데…
처음에 깨끗한 등기부등본이어도 조심해야 된다고 말씀드렸죠?!
등기부등본은 공신력이 없기 때문에
허위로 신고될 경우 정말 집을 날릴 수도 있습니다..
실제로 일어난 일이 있는데요.
전 집주인이 대출을 모두 상환하지 않은 상태에서 은행서류를 위조하여
등기소에 제출하고 등기 근저당을 없애버렸다고 합니다.
하지만 속아서 산 현재 집주인은 경매 처리가 되기 전에 집에서 나가야 한다는 것으로
판결이 내려진 것이죠
그래서 등기부등본 사기피해를 예방할 수 있는 2가지를 설명드리겠습니다.
1.부동산 거래 계약서에 특약사항 넣기
등기부등본이 사실과 달라서 문제가 생긴다면 이에 대한 책임은
매도인이나 임대인에게 있다는 내용을 특약사항으로 넣어두는 것입니다.
이렇게 넣어두면 소송을 진행할 때 조금이나마 유리한 부분이 있을 수 있다고 해요.
2. 부동산 권리보험 가입하기
이러한 피해를 보호받을 수 있는 방법으로 부동산 권리보험에
가입하는 것입니다.
부동산 권리보험은 매매대금 전액 보장, 등기수수료 할인,
권리보험, 이전 등기 등까지 보장한다고 합니다.
물론 보험사마다 다르겠지만 평균적으로 3억원 기준
15만원 정도 발생할 수 있다고 하네요.
자! 이렇게 오늘은 지난번 매매 계약과정에 이어서
등기부등본을 파헤쳐보았는데요.
계약 시 등기부등본을 반드시 봐야하는 부분과
등기부등본 사기 피해를 어떻게 예방할 수 있는지에 대해 알아보았습니다!!
이 부분은 잘 모르고 계신 분들이 너무 많을 것이기 때문에
계약을 앞두고 있는 지인, 가족들이 있다면 꼭 공유해주세요 🙂
하지만 아직도 너무 헷갈리고 내집마련 과정에서
너무 궁금한 부분들이 많으시죠?
여러분들을 위해 월급쟁이부자들이 준비했습니다.
평소에 어디에 물어봐야 할지 고민이 되셨다면
이번 기회에 내집마련 전문가 너나위님 Q&A에 무료로 참여해보세요!!
여러분들께 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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