투자할 때 전세가를 잘 봐야하는 이유 [호재라이언]

안녕하세요. 호재라이언입니다.

오늘은 전세가에 대한 내용을 글을 써보려고 합니다.

투자를 검토할 때 전세가를 확인하는 것은 매우 중요합니다.

첫번째, 전세가는 실거주 선호도를 반영합니다.

실거주 선호도가 높은 지역은 사람들이 높은 전세가임에도 불구하고

거주하려는 수요가 있습니다.

두번째, 전세가는 투자금과 연결되어 있습니다.

전세가가 높은 지역은 투자금이 적게 들여서 투자할 수 있는 기회를 줍니다.

그렇다면, 이 전세가를 어떻게 투자와 연결해야 할까요?

○ 전세가를 확인해야 하는 이유

처음에 저는 임장할 때 의도적으로 전세가를 확인하지 않았습니다.

그 이유는 매전갭에 매몰되기 쉬웠기 때문입니다.

전세가를 확인하게 되면 자연스럽게 매전갭을 계산하게 되었고

매전갭이 적은 단지에 집중하게 되었습니다.

그래서 전세가를 잘 보지 않고, 매매가에만 보고

이 단지가 가치대비 싼지 비싼지에만 집중하였습니다.

시간이 지나고 나서 보니

이 방법은 반은 맞고 반은 틀렸다는 것을 알게 되었습니다.

매매가만 보고 싼지 비싼지를 판단하는 것은 매우 중요합니다.

우리는 가치 대비 저렴한 물건에 투자하는 것을 가장 우선적으로 검토해야 하기 때문입니다.

하지만, 투자를 검토할 때는 투자금이 중요합니다.

그렇기 때문에 전세가를 반드시 확인해야 합니다.

① 매매가가 가치 대비 싼지 비싼지를 확인한다.

② 전세가를 확인하여 투자금을 계산한다.

③ 투자금으로 적정한 투자인지 확인한다.

이 3가지의 단계를 거쳐서 투자를 검토하는 것이 중요합니다.

그렇기 때문에 전세가를 반드시 확인해야 합니다.

단지로 예를 들어보겠습니다.

빨간색 단지 : 서울 4급지 방3 화1 복도식

파란색 단지 : 수도권 5급지 방3 화1 계단식

이 두 단지를 놓고 보면, 당연히 빨간색 단지에 투자를 해야 합니다.

전고점도 높고 현재 시세도 높기 때문입니다.

하지만, 전세가를 보면 이야기가 달라집니다.

전세가는 파란색 단지가 더 높게 형성되어 있습니다.

전세가를 확인하고 매전갭(투자금)까지 고려하면,

빨간색 단지는 파란색 단지 대비 투자금이 더 들어가도 더 버는 투자를 할 수 있었습니다.

파란색 단지는 적은 투자금으로 적절한 수익을 낼 수 있는 투자를 할 수 있었습니다.

누군가는 빨간색 단지에 투자하는 것이,

누군가는 파란색 단지에 투자하는 것이 옳았습니다.

결국, 둘다 좋은 투자가 될 수 있었습니다.

그렇기 때문에 매매가 뿐만 아니라

전세가를 확인하고 나에게 맞는 투자를 하는 것이 중요합니다.

○ 전세가 상승분이 투자자한테 중요한 이유

위에서 말씀드린 파란색 단지의 매매가 그래프 입니다.

우리는 그래프를 보면서 이렇게 생각합니다.

"와..! 투자금이 가장 적게 들었을 때 투자하면, 3억 2900만원을 벌었네!!"

하지만, 실제로 전고점에 매도한다고 생각하고

양도세를 계산해보면, 2억이 넘습니다.

3억2900만원 수익이 있다고 하더라도 2억의 세금을 내야 합니다.

이 단지의 전고점 시기에는 조정지역으로 양도세가 중과되기 때문입니다.

상황에 따라 매도할 수도, 매도 하지 않을 수도 있습니다.

매도하지 않는다면 우리는 전세가 상승분을 통해 수익을 낼 수 있습니다.

만약 이 단지를 매도하지 않더라도

전세가 상승분을 통해 수익을 낼 수 있었습니다.

그렇기 때문에 우리가 투자할 때

전세가가 상승할 수 있는 단지에 투자하는 것이 중요합니다.

○ 어떤 단지가 전세가가 상승할 수 있을까?

그렇다면 어떤 단지가 전세가가 상승할 수 있는 단지일까요?

연식이 좋은 단지, 구조가 계단식이거나 방이 3개인단지 등등..

이런 단지들에 투자하면 전세가가 상승하는 투자를 할 수 있을까요?

이 단지는 수도권 5급지에 신축입니다.

방3개, 화장실 2개에 구조도 좋습니다.

이 단지의 전세가는 현재 횡보하고 있습니다.

이 단지는 같은 지역의

방2개, 화장실 1개에 구축입니다.

이 단지의 전세가는 현재 상승하고 있습니다.

전세가가 상승할 수 있는 투자에 연식과 구조는 본질이 아닙니다.

본질은 수요입니다.

구축이더라도, 구조가 좋지 않더라도

실거주 수요가 있는 단지는 전세가가 상승합니다.

그렇기 때문에 임장을 통해 선호도를 아는 것이 매우 중요합니다.

○ 정리하며

제가 이 글을 통해 결론적으로 말씀드리고 싶은 내용은 3가지 입니다.

1) 전세가를 잘 확인하는 것이 중요하다.

-전세가는 거주수요와 투자금과 연관되어 있다.

2) 수익을 보고 매도하는 것이 시장상황에 따라 어려울 수 있기 때문에

전세금 상승분을 받을 수 있는 단지에 투자하는 것이 중요하다.

3) 전세금 상승분을 받을 수 있는 단지의 본질은 거주 수요이다.

전세가를 잘 확인하여서 좋은 투자 하시길 응원드립니다.

안녕히 계세요.

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