일주일 짜리 전세 계약서를 썼습니다. (부제: 질권을 아시나요)

안녕하세요.

아이도 키우고 자산도 키우는

엄마 투자자 😇엔젤엔젤😇입니다.

오늘은

#전세계약 연장

#셀프계약서 작성

#질권 설정 세입자 보증금 반환

을 키워드로

저의 투자를 복기해 보려합니다.

언젠가 같은일을

경험하게 될

동료분들에게

도움이 되길 바랍니다!

만기 6개월 남은 물건을

매수 하면서

'2년 전 전세 시세로 사시는 분이니까,

6개월 후 퇴거 시에 현 시세대로

전세금을 올려서 새로 계약해야지'

라는 야무진 꿈을 꿨으나,

금리 인상이 최고조에 달했던 시장 분위기상,

전세 거래가 활발하지 않았고,

이로 인해 전세보증금을 단 한 푼도

올려받지 못했습니다🥲

세낀 물건을 매수하면서

'일시적'으로 돈이 조금 더 묶이는 것이라고

생각하고 투자를 진행했지만

오롯이 2년 혹은 4년동안

계획보다 큰 투자금이

묶여있게 되었지만

‘어차피 돌려줄 돈이니까..’라고

스스로를 위로하며

새로운 전세입자를 맞췄습니다.

(요것도 기회가 되면 글로 써보고 싶네요!)

기존 임차인과 새 임차인이

이사 날짜 조율을 하다보니

기존 임차인이 원래 계약 기간 보다

일주일을 더 거주하시다가

보증금을 반환 받아 나가시는

스케쥴이 되었습니다.



사실 새로 전세를 맞추다보면

두 임차인 간에 일정 조율이 필요하고

계약서 상에 명기되어 있는

계약기간에서

실제 퇴거 날짜가

왔다갔다 하는 것은

흔한 일입니다.

하지만 기존 임차인 분이

질권 설정이 되어있는 상황으로

기존세입자, 새세입자의

이사 날짜 뿐 아니라

은행, 법무법인에게도

이사 날짜 조율 때문에

보증금 반환이

일주일 더 늦춰져야 함을

통지할 필요가 있어보였습니다.

질권이란?

“채권자가 채무자의 재산을 보유하고 있다가

채무자가 채무를 갚지 않으면

채무자의 재산을 돈으로 환산할 수 있는 권리”를 말합니다.

말이 어려운데,

이렇게 생각해보면 됩니다!

▪︎채권자 = 은행

▪︎채무자 = 임차인

▪︎채무자의 재산 = 임대차보증금반환채권 = 전세보증금

즉, 쉽게 말하면

"은행이 내 임차인에게 돈을 빌려주었는데,

은행은 그 돈을 안전하게 돌려받기 위해서,

임차인의 전세 보증금을

담보로 찜해두었다"는 의미입니다.

질권 설정 시에 은행이

요구하는 경우를 제외하고는

법적으로는 질권 설정시에

임대인의 동의가 필요 없고

임대인에게 통지만 하도록 되어있고,

실제로 임차인이 질권을 설정한다고 해서

임대인에게 불이익이

생기는 것은 아닙니다.

다만, 깜빡하고

보증금 전체를 임차인에게

다 돌려주지만 않으면 됩니다!

(보증금 전액이 잡혀있을 수도 있고

일부만 잡혀있을 수도 있을 것 같습니다.)

<질권 설정 통지>

제가 잔금을 치르면서

명의를 넘겨 받음과 동시에

법무법인에서

'질권설정통지서'를

등기로보내왔고

한 달에 한번씩

전화로 연락이 왔습니다.

요지는 ‘보증금, 임차인한테 다 주면 안돼요’였습니다.

강의에서도 워낙 질권 설정에 대해서

강조해주셨고,

법무법인에서도 반복적으로

연락이 와서 잊기가 어려웠고

(임차인이 수십명이 되면 헷갈리겠지만ㅎㅎ)

보증금 반환 부분에 있어서 신경을

바짝 쓰게 되었습니다.

보증금 반환에 관한

세부 절차가 궁금했지만,

‘반환 관련한 부분은 만기가 임박했을 때

정확히 알 수 있다’고 이야기하고,

'계속 리마인드 할 테니 걱정하지 말라'는

취지의 말을 해주셨습니다.

파워 J인 저는 미리 절차를 알고 싶은 마음에

부동산 사장님에게도 물어보았지만

사장님 또한 ‘정확히 모르겠다’고 하셔서

별다른 방법이 없이

좀 더 시간이 흐르기를 기다렸습니다.

<질권 설정 세입자 보증금 반환 1>

보증금 반환에 있어서

확실히 해두고 싶었던 부분은

반환의 두 가지 방식 중

어느 쪽으로 해야 하는지였습니다.

1. 임대인이 은행에 보증금 전액을 입금하면,

은행이 질권 설정액 만큼 차감하고

나머지 금액을 임차인에게 송금하는 방식

vs

2.임대인이 질권 설정된 금액만큼

은행 계좌로 입금하고,

나머지 차액을 임차인에게 반환하는 방식

그리고 만기 한 달 전,

임차인이 대출을 받은

은행 콜센터에 전화를 걸었습니다.

😇엔젤엔젤😇

“네, 안녕하세요. 저는 임대인인데요.

저희 임차인 분께서 @@은행에

질권 설정이 되어 있으셔서,

보증금 반환 절차 관련해서

문의를 드리고 싶습니다.”

💰은행 콜센터💰

“아, 네 그러시군요.

정확한 내용은 임차인분이

대출을 실행하신 해당 지점에

전화해서 확인해보셔야 합니다.”

콜센터에서 얻은 정보를 바탕으로

임차인이 대출 실행하신 은행에 전화를 하여

임차인분 이름을 말씀드리니,

대출 내역을 조회하시더니

‘대출액 전액을 은행 계좌로 입금하라’는

답변을 받았습니다.

(※ 이 부분은 케이스마다 다를 수 있을 것 같습니다.)

'돈 보내 주고 싶어서 안달난 사람'

같아 보이긴한데...

새 임차인 잔금 날

스무스한 진행을 위해서

확실히 해두고 싶었습니다.

나는야 멋쟁이 임대인(?)😎

<질권 설정 세입자 보증금 반환 2>

이렇게 보증금 반환 절차와 관련한

궁금증은 해소되었지만,

새 임차인과의 이사 및 잔금 날짜를 맞추기 위해서

대출금 상환을 일주일 더 연장해야 하는 상황에서

‘질권 설정된 세입자의 대출 연장’에

대한 궁금증이 추가되었습니다.

사실 대출 문제는 차주인 세입자분께서

알아보셔야 하는 부분이라는 생각이 들었지만,

대출이 무사히 연장 되어야,

제가 다음 임차인 분에게 보증금을 받을 때까지

거주하실 수 있는 상황이기에,

그저 ‘내일이 아니’라고 보기도 어려웠습니다.

주변에 도움을 구해보니

‘통상 일주일 정도는

연장계약서 별도 작성 없이 구두로 협의한 내용을

토대로 대출을 연장할 수 있다’고 조언을 받았습니다.

그러나 해당 은행에서는

'단 일주일이이지만 상환이 늦어지만

연장계약서를 제출해야 한다'고 요구하였습니다.

(※ 이 부분 또한 은행마다 차이가 있을 것 같습니다.

질권 설정이 되어 있어서 계약서를

특별히 요구했는지는 정확하지 않습니다!)

<셀프 전세 계약서 작성>

저는 기존 임차인분께 연락하여

“부동산을 거치면 대필료를 지불하셔야 될텐데 (당신을 위해),

제가 전세 계약 기간만 수정하고 (이건 제가 제시하는 해결책)

기존 계약 내용에 준하여 계약서작성해서 보낼테니

불필요한 지출은 줄이시지요.(금전적인 세이브 좋죠?)”라고

말씀드렸고 임차인 분은 수긍해주셨습니다.

기존 전세 계약서를 바탕으로 특약 사항을 기재하고,

일주일 간의 계약임을 명시한 후,

플래그로 임차인 분이 날인하셔야 하는

부분을 표기하여 등기를 보냈습니다.

(요것도 따로 써보면 좋겠네요!)

그렇게 약 일주일의 시간이 지난 후

임차인은 날인 후 서류 절반을 다시 보내주셨고,

임차인은 셀프 계약연장 계약서를 가지고

은행에 대출 연장 신청을 하였습니다.

그리고 저와 인연이 닿았던 6개월 내내

협조적이셨던,

귀여운 아이가 둘 있는 임차인은,

매수하신 신축 아파트로 무사히

이사를 가셨답니다!

✔︎ 전세금 상승분에 대한 희망회로의 결말(?)

✔︎ 질권설정 임차인의 보증금 반환

✔︎ 임차인의 전세대출 연장

✔︎ 셀프계약서 작성 등

다양한 경험을 할 수 있었던

소중한 기회였습니다.

다음엔 덜 안달복달 할 수 있을 것 같습니다!

동료분들께서도 평안하게 대응하시는데

도움이 되길 바랍니다.

😇 감사합니다😇