수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
일분일초입니다.
요즘 관심이 많은 분들이 보고 있는 서울투자
연식이 좋고 선호도가 좋은 단지는
벌써 바닥을 다지고
전고점을 돌파하는 단지도 보입니다.
이렇다 보니
‘역시 서울도 신축이구나’
‘이제 서울 구축은 너무 낡았어’
라고 생각하고 계시나요?
매물임장할 때도
2010년식을 기준으로 구축은 안 보시나요?
정말
괜찮은 걸까요??
이 글로 놓치고 있던 부분이 무엇이 알아보려합니다.
1. 구축인데 전세가가 너무 낮지 않을까?
구축과 신축에
투자를 한다고 생각해 보면
파란색은 구축 30평대
빨간색은 신축 20평대입니다.
두 단지의 매매그래프입니다.
신축이 먼저 시장에 반응하는 것을 알 수 있습니다.
그리고
두 단지의 가격 흐름은 비슷하게 흘러갑니다.
전고점도 비슷합니다.
그러나 하락장에는 신축이 더 먼저 거래되면서
더 빨리 하락합니다.
그러나
현재 두 단지는 다시 같은 가격으로 돌아왔습니다.
그러면 전세가를 볼까요
전세는 구축 84가
항상 3,4천 많게는 1억 정도 높은 것을 볼 수 있습니다.
(지금도 더 전세 시세가 더 높게 나와있습니다. )
이것은 무엇을 뜻할까요?
구축이지만
평형을 조금 높이니 신축과 가격흐름이 비슷하나
전세는 더 높게 형성되어 있어서
투자금측면에서도 매력이 있습니다.
구축이라고 배제할 이유가 없어진 것이네요
2. 서울은 원래 입지 > 연식이었다.
신축이 먼저 시장에 반응하는 것은
사실입니다.
"
10년 뒤를 생각해야해요
우리는 땅을 사는 거에요
라즈베리 튜터님
"
같은 금액으로 투자를 할 때
서울에서 어떤 땅을 갖는지
서울에서 수요가 끊이지 않는 곳은 어디인지
장기보유의 관점에서
생각하고
투자를 해나가야 합니다.
다 알고 계시겠지만
서울의 중심부 일수록
주변에 좋은 일자리가 있을 수록
가치가 있기 때문입니다.
3. 그렇다면 어떤 구축이 좋을까?
신축에 버금는
가치가 있는 구축은 어떤 것일까요?
80년식
90년식
00년식
방 2개, 방 3개
복도식
정말 다양한 구축이 있죠?
이런 구축들은
모두 후순위로 봐야 할까요?
그럼에도 괜찮은
구축들은 어떤 특징이 있을까요?
방2개 단지들로 극단적인 예로 들어보겠습니다.
아래 단지들을 봐주세요
부분의 방 2개는
투자자, 실거주자 모두에게
후순위로 생각됩니다.
후순위가 맞습니다.
그러나
뚜렷하게 학군이 좋은 곳
뚜렷하게 교통이 좋은 곳
등
뚜렷한 선호요소들이 있다면
전세가도 많이 올라가는 것을 볼 수 있습니다.
전세가는
실 사용가치를 대변하는 것으로
'여기에 살아야 할 이유'를
말해주는 것입니다.
꼭 살아야할 이유가 없다면
우선순위로 고려하는 단지는 아니라는 것입니다.
반대로 생각해보면
우리는
여기 꼭 살아야할
'가치가 있는 구축 단지'를 찾으면 되겠죠?
구축이지만 뚜렷한 입지요소를 가지고 있다면
충분한 시세차익과 전세 상승분을
기대할 수 있다는 것입니다.
장기보유의 관점에서
투자 단지를 찾는다면 구축도 충분히
좋은 투자가 될 수 있습니다.
구축투자를 고려할 때
신축과 비교하며 안 되는 이유를 찾기보다
장기적인 관점에서
서울 안에서 땅이 가지는 힘과
시스템 투자를 위해서
전세상승분을 취할 수 있는 곳인지
항상 생각해봐야겠습니다.
"10년 뒤에도 땅의 가치가 있는 곳인가?"
"전세상승분을 꾸준히 취할 수 있는 곳인가?"
이 두가지를 생각하면서
구축에 오는 투자 기회도 함께 잡아요
읽어주시는 모든 분들 감사합니다.
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