호재 믿고 로얄등 로얄층 샀는데 안 팔린다... 아뿔싸!

전문가칼럼
24.06.19

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로 비슷한 상황에 있으신 분들께 도움을 드리기 위한 포스팅을 준비했습니다.

정규반 수강생분들이나 시부방 단톡방에 계신 분들 외에도 제 가족들이나 지인들의 상담을 정말 많이 하게 되는데요. 모든 분들께 진심을 다해 조언을 드리지만 지인들의 경우 아무래도 조금 더 숙고해서 답변을 드리는 것 같습니다.

이번 지인의 사례도 꽤 오랜 시간 동안 고민하고 공부하고 비교해 본 후 답을 드렸던 건인데 비슷한 상황의 분들이 많지 않을까 하는 생각에 포스팅으로 옮겨보겠습니다.

(지인의 프라이버시 보호를 위해 현재 살고 있는

단지명과 자산 상황 등은 오픈하지 않겠습니다)

# 지인의 상황

@ 기본 사항

신혼부부로 아이가 없는 가정입니다.

향후 자녀 계획이 있기는 하지만 아직 구체화된 것은 없다고 들었습니다.

둘 다 대기업에 근무하기 때문에 소득 수준은 높은 편이고 씀씀이가 크지는 않은 것 같습니다.

부동산과 관련된 의사결정은 대부분 지인이 하고, 남편은 관심은 있으나 아내의 의견을 존중해 주는 편입니다.

@ 투자 상황

지인은 21년 꼭지에서 현재 집을 매수해서 실거주 중입니다. 매수 금액은 7.3억이었고 단지 내에서는 RR을 매수했습니다. 수리비도 2천 정도가 들었으니 7.5억 정도가 들었다고 보면 됩니다.

해당 아파트는 안양에 위치한 아파트로 굵직한 교통호재가 있는 단지입니다. 역이 생길 경우 도보 5분 거리의 역세권 아파트가 되죠.

지인은 손해를 보더라도 빨리 팔고 더 좋은 곳으로 가고 싶은 마음이 크다고 합니다. 작년부터 집을 내놨고 처음에는 6.8억에 내놨었는데 보러 오는 사람이 거의 없다가 올해부터 조금씩 집을 보러 왔다고 합니다. 집은 가끔씩 보러 오는데 계약이 되지 않아 가격을 6.5억으로 내렸고 최근 계약을 하겠다는 팀이 2팀이나 생기니 갑자기 마음이 흔들린다고 했습니다.

수리비 포함 7.5억으로 생각하면 약 1억 정도 손해를 보고 매도해야 하는 상황이고 부동산 소장님 또한 명확한 상급지로 가는 것이 아니라면 그냥 더 들고 가는 게 맞지 않겠냐는 조언을 해줬다고 합니다. 신축으로 가면 20평대로 가야 하는데 평수를 줄여서 가면 신축이라도 좁고 답답할 거라면서 말이죠.

무엇보다 가격적인 측면에서도 이 단지가 호재가 있어 결국은 신축 가격을 따라갈 것이기 때문에 굳이 싼 가격에 매도할 필요가 없다는 의견을 주셨다고 합니다.

그래서 지인 입장에서는 이런 고민이 드는 것이죠.

약 1억 정도를 손해 보고 매도를 하는 게 맞나?

지금이라도 가격을 조금 더 올려볼까?

교통호재 때문에 더 오르지 않을까?

지금 분위기 나쁘지 않은데.. 그냥 버텨 볼까?

그런데 한편으론

그러다 상급지가 더 올라 버리면?

지금이라도 신축으로 가는 게 맞지 않나?

보러 오는 사람이 없을 때는 '어떻게든 나가기만 했으면 좋겠다..'라는 마음이었는데 막상 매수자가 붙어 흔쾌히 그 가격에 OK를 하면 '어? 뭐지..? 가격이 너무 싼 거? 조금 올려야 하나..' 이런 고민이 듭니다.

이건 지인뿐만 아니라 인간이라면 누구나 드는 마음입니다. 그리고 갑자기 내 물건이 예뻐 보이죠.

'내 물건은 RR이고.. 뷰도 좋고.. 수리도 잘해놨는데..'

이러면서 고민이 깊어집니다. 지금처럼 소장님까지 말리는 상황이라면? 정말 머리가 아플 겁니다.

그러니 저한테까지 상담 요청을 했겠죠.

여러분은 제가 어떤 답을 내렸을 거라 예상하시나요?

매도하지 말고 버티는 거?

아니면 매도?

저는 다음과 같은 답을 줬습니다.

# 시크릿브라더의 솔루션

* 매도 후 신축 갈아타기! *

제가 이렇게 답을 준 이유를 천천히 하나하나 살펴보고 어떤 단지들을 추천해 줬는지 말씀드리겠습니다.

@ 해당 지역의 상황

해당 지역의 공급은 꽤 많은 편입니다. 특히 올해부터 내년까지 대단지 입주가 줄줄이 있는 지역이죠.

서울&수도권이 상급지 위주로 반등세를 보이고 있는 것은 맞지만 생각보다 많은 지역이 여전히 침체장을 지나가고 있습니다. 해당 지역 또한 타 지역에 비해 반등폭이 크지 않았는데 주된 이유가 바로 '입주 물량' 때문입니다. 특히 이 지역은 신축 입주가 많기 때문에 다른 지역에 비해 신축이 별로 귀하지 않습니다. 바로 옆 평촌 신도시 안이라면 이야기가 다르겠지만 들어오는 신축의 입지들이 고만고만합니다. 소비자 입장에서는 선택지가 많아진 것이죠.

그리고 지인이 기대하는 교통 호재의 실현은 28~29년 정도가 되어야 실현이 될 것 같습니다. 굵직한 호재임에는 분명하지만 아직 시간이 많이 남았죠. 만약 올해나 내년에 역이 개통해서 사람들이 역의 편리성과 중요성을 인지하는 시점에 상승장을 만난다면? 아마 이 단지의 시세가 신축 못지않게 오를 수 있을 겁니다.

그런데 이 호재의 실현 시점은 4~5년 후입니다.

호재 자체가 없어지는 것이 아니기 때문에 가격 반영은 분명 되겠지만 바로 눈앞에 보이는 신축의 이점을 이길만큼의 파급력은 부족하다고 판단했습니다.

만약 이 단지를 계속 보유할 경우 호재가 실현되는 시점인 4~5년 뒤까지 보유를 해야 하는데 그 시점이면 지금 신축의 가격과 지인이 보유한 단지의 가격이 더 벌어질 것이라는 판단을 내렸습니다.

다시 한번 상황을 정리해 보면 이렇습니다.

그렇기 때문에 저는 과감히 '손절 매도 후 갈아타기'라는 솔루션을 드린 것입니다.

그렇다면 저는 어떤 단지들을 지인께 추천했을까요?

(순서는 의미가 없음을 미리 알려드립니다)

@ 안양메가트리아 _ 24평 _ 매 6.8억

첫 번째 추천 단지는 안양 메가트리아입니다.

16년 입주에 4천 세대가 넘는 대단지죠.

제가 비교한 비교군 중에 현재 시점에서 가장 가격 메리트가 있는 단지입니다. 현재 메가트리아 24평은 6.8억 정도면 매수가 가능할 것으로 보입니다.

이 단지는 가장 무리하지 않는 선에서 더 좋은 단지로 이동하기에 적합하면서 덕천초와 안양천 접근성도 좋습니다. 특히나 이 단지의 가격이 매력적인데요.

이 단지는 지인의 보유 단지와 비교했을 때도 평균적으로 1~1.5억 정도 차이가 났던 단지인데, 현재 가격 차이가 3천 밖에 차이 나지 않습니다. 그만큼 가격적 메리트가 있는 것이죠.

다만 비교군에 비해 연식이 8년 이상 오래됐고 교통 호재의 직접 영향권은 아니라는 단점이 있습니다.

뒤에서 추천드리는 단지들에 비해 가격의 폭발력은 약할 수 있으나 현재 가격 메리트로 인한 가격 안정성은 가장 큰 단지로 볼 수 있습니다.

@ 푸르지오더샵 _ 24평 _ 매 7.8억

두 번째 추천 단지는 푸르지오더샵입니다.

해당 단지는 올해 10월에 입주하는 2,736세대의 신축 대단지죠. 이 단지는 현재 지인이 보유하고 있는 아파트와 같은 교통 호재를 누릴 수 있는 단지입니다. 지인의 매도 고민 이유 중 하나가 '교통 호재가 반영되어 가격이 오르면 어쩌지?'인데 그 고민을 없애줄 수 있는 아파트가 되는 것이죠. 교통 호재가 실현되면 이 단지도 같은 이유로 오를 테니까요. 해당 단지는 역 개통 시 7~10분 정도면 역에 도달할 것으로 보입니다.

뒤에 나올 단지들보다 입지가 좋다고 보기는 어렵지만 향후 호재와 가격을 봤을 때 괜찮은 선택지라고 보입니다.

평촌트리지아 _ 24평 _ 매 7.8억

세 번째 추천 단지는 평촌트리지아입니다.

24년 8월에 입주하는 2,417세대의 대단지입니다.

이 단지는 현재 7.5~7.8억에 매수가 가능할 것으로 보이는데 저라면 2단지 쪽을 선택할 것 같습니다.

이유는 가장 평지에 가까우면서도 평촌 학원가와 인프라를 가장 가까이 이용할 수 있기 때문입니다.

이 단지의 가장 큰 장점은 비교군에 비해 평촌 접근성이 좋습니다. 특히 학원가까지 도보로 이용할 수 있다는 장점이 크죠.

@ 어바인퍼스트 _ 24평 _ 매 7.3억

네 번째 추천 단지는 어바인퍼스트입니다.

21년에 입주한 3,850세대의 대단지 아파트죠.

도보권으로 살짝 멀긴 하지만 어바인퍼스트도 평촌 학원가와 가깝다는 장점이 있습니다. 신축 단지에 비해 연식이 3년 정도 더 되긴 했지만 평촌 내에서 나름 선호도가 높은 단지입니다.

가격은 현재 7.3억 정도에 매수가 가능해서 비교군에 비해 조금 더 저렴하다는 장점이 있습니다.

이 외에도 더샵아이파크(8억) / 인덕원마을삼성(8억) / 인덕원센트럴자이(7.5억) / 센트럴푸르지오(7억)도 후보군에 있다고 알려줬습니다. 더샵아이파크는 가격은 조금 비싸긴 하지만 향후 가장 많이 오를 수 있는 단지라서 알려줬고, 만약 교통 호재를 중요하게 생각한다면 구축이지만 저 3개 단지도 괜찮을 수 있다고 말이죠. 다만 구축을 고를 때는 수리비까지 생각하기 때문에 선순위 선택지는 아니라고 말해줬습니다.

향후 상승장을 맞을 경우 가격 차이가 더 벌어질 것이라 예상한 근거입니다. '비교군의 평균적인 가격 차이에 비해 얼마나 가격의 메리트가 있는가?' 이것이 비교 평가의 핵심이고, 이것을 근처 지역뿐만 아니라 급지가 비슷한 지역까지 비교평가를 해보면 더 확실한 의사결정을 할 수 있게 되겠죠?

오늘은 지인의 사연을 바탕으로 많은 분들께서 고민할 법한 내용을 포스팅으로 담아봤습니다. 오늘 포스팅도 많은 분들께 도움이 되었길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

오늘도 좋은 선택하는 하루되세요.

Make a good choice ~♡

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