[후바이] 서울 구축 투자 , 전세 상승분 이거.. 될까?

안녕하세요

게리롱 튜터님 반의 후바이입니다.

최근 성동구를 다녀왔습니다.

지방 앞마당이 대부분이기도 하거니와

'성수, 뒷구정, 왕십리'가 떠오르는

2급지 임장이 처음이라 설레는 마음이었는데요.

경험해 보진 못했지만 마치 불장처럼

연식 좋고 선호 높은 단지들은

거래가 속속 되고 있었고

사장님들은 빡빡하고 힘든 일정임에도

미소와 여유도 있었습니다.

가격 감이 많이 부족하긴 하지만

활발히 거래되는 단지들이

싸 보이진 않았습니다.

반면 오래된 아파트들이 너무 많고,

단지 외부는 물론이고 내부에서도 평탄한

단지를 찾기가 쉽지 않았습니다.

서울의 특징이라지만 '투자적 관점'에서

이 찐 구축들에 접근이 과연 가능할까?

싶은 생각이 계속 따라다녔습니다.

오늘은 #찐구축 #투자금회수와 관련하여

임장하며 느꼈던 의문과

아쉬운 생각들을 바로 잡아보려 합니다.

혹 저와 비슷한 시행착오를 겪고 계신

단, 한분에게라도 도움이 되었으면 하는

마음으로 글을 작성해 봅니다.

땅은 참 좋은데

땅은 참 못생겼네

지난 상승장에서 가장 많은 상승을 이룬

지역이라고 할 정도로 유명한 곳이지만,

저처럼 서울 앞마당이 부족하거나

관심이 적었던 분들을 위해 설명해보자면

한강변을 끼고 강남과 마주하고 있고,

용산, 그리고 광화문-시청으로 이어지는

도심권 업무지구와 매우 가깝습니다.

3호선, 2호선, 5호선 3대 업무지구를 오가는

황금 노선이 생활권 별로 골고루 지나며

수인분당선과, 경의선도 있습니다.

한강변에 있는 단지 일수록

지하철 이용도 만큼이나

자차를 통한 출퇴근 인구도 상당합니다.

동호대교, 성수대교 다리 하나를 건너면

강남으로 갈 수 있거니와

올림픽대로와 함께 한강변 양대 도시고속도로인

강변북로를 면하고 있습니다.

뒷구정이라 불리울 정도로 압구정가 가깝고

강남 키즈들이 넘어와 지냅니다.

땅 좋죠?

그런데, 땅이 참 못생겼습니다.

성수동과 상왕십리동, 마장/사근동을 제외하면

대부분이 경사와의 챌린지였습니다.

그리고 재개발이 되지 않은 비균질한

짜글짜글한 곳들이 많이 있습니다.

땅은 못생겼지만 위치 만큼은

훌륭한 곳에 새로 들어선 단지들은

강남 키즈들이 넘어와서 지내는데

월급쟁이 투자로는 앞으로 오게 될 장,

또는 그 다음 장에도 접근이 어려운게 맞는데..

실거주 말고 성동구에 투자를 어떻게...?

초역세권이나,

짱짱한 구축아니면

2급지여도 투자금 회수는 야망일듯

경사, 비균질

대부분의 단지가 심한 경사 위에 솟아 있고

외부는 물론 내부에도 경사가 참 심합니다.

새로 들어선 단지들도 산꼭데기

또는 산을 깎아서 지어졌습니다.

'언덕의 상대성'을 기억하는 사람이라며

생활권의 위상도 왔다갔다 합니다.

단지 앞이 아니라, 단지 내에

마을 버스가 다닙니다.

정류장도 한 개가 아니라 여러개..

단지 쾌적도

재건축 재개발 이슈로 관리 비용을 쓰지 않는

그런 단지도 아닌데 컨디션이 너무 별로입니다.

빨리 단지에서 나가고 싶습니다.

'2급지 나홀로도 아닌데 거주민들이

단지를 별로 신경 안쓰는군 그럼 선호는 낮겠어'

혹시나 싶어 호갱노노는 어떤지 보았는데

응, 나 꼼꼼히 제대로 봤군.'

'2급지여도 이런 단지들은 시세차익을 보고

들어가는게 맞지, 전세금 상승은 야망이야'

'연식은 못해도 00년대 전후로 되어야 할 것 같고'

'입지는 진짜 초역세권이거나 평지어야

전세금 상승을 기대할 수 있겠다'

'난 스트라이크 존 이렇게 잡겠어'

(매물임장 후보 단지 제외 또는 최 후순위 배치)

가뜩이나 경사도 심한데 단지도 별로이고

내가 가치 투자를 할 만한 단지는

연식을 더 올려서 봐야할 것 같다고 생각하니

투자 할 수 없는 '곳' 같다는 생각과 함께

임장도 슬슬 재미가 없어집니다.

야망을 조심하겠다면서

야망을 찾고 있었습니다.

개인적으로 느낀점이 너무 커

오기+반성의 의미로 좀 많이 찾아봤는데요.

제가 매물 임장을 하지 않은,

그리고 시간이 있었어도 하지 않을

단지라고 분류했던 녀석들의

전세 흐름을 살펴 보았습니다.

절대가가 큰 곳이니 상승 금액은

대부분 1억 이상을 보여주었는데요.

더 중요한 것은 상승율입니다.

(임대차법으로인한 출렁임이 있는 지점은

최대한 평균 지점으로 맞추어 긁었습니다.)

진짜... 대낮이었음에도

1초 라도 빨리 나가고 싶은 단지.

생활권으로 분류하지도 않은 곳의

나홀로 100세대 단일 평형 단지.

나홀로 80년대 후반 단지.

유흥 상권 한 가운데 있고 밤이 되면

건장한 청년들이 형광조끼 + 스크럼을 짜고

방범 순찰을 수시로 도는 나홀로 주복 단지.

모든 생활권에 지하철이 지나는데 하필

이곳은 역세권이라 보기 어려운

생활권의 끝자락이나 산자락의 복도식 단지.

두 발 뿐 아니라 두 손까지 동원해 올라간 단지.

모두 높은 상승율을 보여주었습니다.

장기적으로 전세금을 안정적으로

5%씩 인상 해 가며 보유 할 수 있는 단지를

그럴 수 없는 단지라고 생각했습니다.

'매일의 질' '서울도 이제는 연식'

강의와 칼럼에서 들은 내용들을

조각모음 해 나만의 인사이트라며

땅이 가진 수요를 간과했습니다.

지방과 다른 눈으로 봐야합니다.

간과한 것이 또 하나가 있습니다.

지방을 보는 눈으로 서울을 본 것인데요.

지방과 다른 눈!?

연식 우선 주의를 꺼 놓으면 되겠군..!

땅을 봐야지 땅을..! 이라면서

호기롭게 임장을 시작했지만

아무리 서울이어도 이 정도는

살고 싶지 않을거라 판단한 것입니다.

역설적이게도 서울은, 중심부일수록

살고 싶은 곳인지 살만한 곳인지는

별개의 문제라 생각될 정도로

수요가 크다는 점을 간과하면 안되겠습니다.

(중심부면 아무거나 막 사면 된다 조심)

마지막으로

'아실과 호갱노노가 없어도

가치와 선호를 판단 할 수 있는

투자자가 되어야 한다'는

가르침에 크게 공감한 터라

과거 가격 흐름(그래프)에 대해

병적으로 멀리하는 경향이 있었는데요.

과하게 의존하면 안되겠지만..

실력이 많이 부족한 상태인데

네발 자전거를 거치지 않고 바로

두발 자전거를 타려 하고 있지 않았는지

돌아 볼 수도 있었던 것 같습니다.

그래서 앞으로의 서울 임장에서는

70년식 80년식 딱 잘라 정할 수는 없지만

지방 보다 연식 기준을 더 넓고 러프하게 보고

많이 헷갈린다면 과거 가격 흐름도

한번씩 참고해 보면서 임장을 하려 합니다.

시간, 비용 들여가며 서울 상급지

임장에 나섰는데, 시세 차익까진 몰라도

전세금 상승은 기대하지 않는게

옳은 메타인지라며 실망하셨거나,

혹 서울 임장에 재미를 잃으셨나요?

그렇다면 지방에서 보아온

연식, 환경, 경사 등의 스펙트럼을 넓혀보세요.

그리고 나는 투자금 회수를 얼마나 기대하는지

한번 객관적으로 되돌아보세요.

투자할 수 없는 곳이라 판단한게 아니라

투자할 수 없을 것이라 판단했음을

알게 되실 겁니다.

가르침 주신 게리롱튜터님, 감사합니다

강남까지 20분!

6억대로 떨어진 2호선 역세권 아파트가 있다구요?🫢

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