소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

aka. 유르츄르래미안슈르사야쥐

아파트라는 존재

콘크리트로 된 거주지(!) 에서

자산을 키워주는 투자의 개념으로

처음 들여다보는 시간!

그건 바로, 예전 열반기초 강의 때 했던

수익률보고서가 시작이었던 것 같아요

자본주의를 살아가면서

투자를 모르고는 더 나은 삶을 그리기 어렵겠죠

이번 수익률 과제를 통해서

전보다 좀 더 단지를 깊이있게 들여다보고

내 돈을 어디로 보내는게 더 좋을까?

를 고민해보는 시간 갖겠습니다 :)

기본적인 탬플릿은, 샤샤와함께 튜터님께서

만들어주신 수익률 양식을 따랐습니다!

계산기까지 첨부되어 있습니다...

그저..빛... 튜터님....✨

https://weolbu.com/community/39520

아파트 수익률 계산해보는 방법 (feat.계산기 첨부)

▶ 아파트명

신길센트럴아이파크

(2019년식, 612세대, 총 6동)

▶ 위치 (지도)

- 신풍역 7호선에서 650m 거리

- 향후 신안산선이 개통되면 더블역세권 예쩡

- 대영초, 대영중, 대영고등학교를 근거리에 품고있는 단지

캬.. 서울에 이런 입지가..

짱짱하네요!

게다가 신-축-*

▶ 입지평가

1. 직장

영등포구 사업체수는 4.2만개, 종사자수는 36만명.

인구수가 37만명인데, 종사자수가 36만명이라는 것은, 그만큼 외부 지역에서도 영등포구에 일 하러 오는 사람들이 많다는 뜻!

서울에서 강남구 > 중구 다음으로 영등포구 종사자수가 많습니다 (압도적인 여의도의 힘~)

[사업체 비중] 제조업 9%, 금융보험 3%, 전문과학 6%로 제조업이 더 많아 보이지만

[종사자수 비중] 제조업 4%, 금융보험 15%, 전문과학 9%.

특히 금융보험이 15% 비중을 차지하는 곳은 전국에서 최고 높은 비중입니다

일자리의 양도, 질도 좋은 곳, 영등포구~!

괜히 여의도가 국제금융 역할을 하는 곳이 아니었습니다

2. 교통

놀라운 영등포구.. 한번 보고 가실게요....

영등포구의 서로 다른 단지 3곳을 찍었는데,

어떻게 모든 업무지구에 60분 이내에 도달할 수 있지요……?

서로 다른 생활권의 단지에서 시작했는데도 불구하고… 영등포구의 교통은 생각보다도 더 깡패였습니다...

다만 강남이 약간~ 걸리는데요, (30분 안에 들어오기는 쉽지 않은)

아무래도 강남-여의도는 멀기 때문에… 아쉽게 A등급이긴 하지만,

사실 영등포구에 산다면 어디든 출퇴근 가능합니다!

판교마저 커버할 줄이야….. 놀랐습니다 ...

영등포구 어디서 출발하더라도

하시 컷트일 뿐만 아니라...

아이파크에서도 8시출발 시 9시출근 가능가능 ^^

3. 학군

영등포구의 11개 중학교 중에는 여의도중학교가 성취도가 가장 좋은데, 90.0%가 채 안됩니다...

여기에서 느낌이 일단 좀 쎄했고, 2 3등 중학교도 88%, 84%대를 보이는데요,

영등포구가 학군 때문에 가는 곳은 아니라는 생각이 먼저 들었습니다 ^^;

교통 볼 때하고는 느낌이 다르네요 !

다만 고소득자가 많은 만큼, 특목고 진학률이 확실히 좋은 학교들이 몇몇 있었습니다!

여기서도 영등포구의 지역 격차가 느껴지는게,

1호선 위쪽 라인으로만 괜찮은 학교들이 포진해있더라구요 -

영등포구에는 학원가라고 할만한 곳은 딱히 없고

여의도동에는 홍우빌딩 이라는 건물 안에 학원이 꽤 있는듯 합니다

그 밖에는 학원 개수가 많은 곳이 딱히 없는데,

사실 있을 필요가 없더라구요 (?)

지도를 확대해보면 목동에 워낙 학원이 잘 발달해있고

영등포로 셔틀이 많이 다니다보니

굳이 영등포에 학원이 있을 이유가 없지 않을까 싶었습니다~

즉.. 영등포구는 교통이 짱,

목동이 있는 양천구는 학군이 짱! 느낌이에요 :)

4. 환경

영등포는 직장이 잘 발달한 것 못지 않게 상권도 풍성합니다

지도가... 정말.. 빼곡하고요,

백화점만 세 개가 있고, 대형마프도 6개가 있습니다

(근데 여기서도 서북권 집중현상이 보이더라구요)

시장도 꽤 큰 편이어서, 사람들이 생활 하기에 편리할 것 같아요!

병원도 이렇게 잘 갖춰져 있다니...

영등포, 아직까진 학군 빼고는 다 괜찮습니다.. 굿굿..*

* 백화점 : 3개

더현대서울, 신세계백화점 영등포점, 롯데백화점 영등포점.

특히 더현대서울의 경우 순식간에 1조 매출을 달성하였으며,

그간 업무지구로 국한되어 평일에만 북적이던 여의도동에 다양한 쇼핑/즐길거리로

주말 인구까지 유입하는 효과가 있습니~! 워낙 핫하죠!

* 대형마트 : 7개

영등포구에 소재한 대형마트만 7개인데, 근처에 목동 / 신도림 / 구로 쪽에도 있습니다~

코스트코가 있는 양평에는 평일주말 할 것 없이 차가 길게 늘어서 있었어요

다만 대림/신길 쪽에는 마트가 이렇게까지 없을 일인가…? 싶었습니다

(대림은 시장이 워낙 크니까 그럴 수 있는데 신길마저ㅠ_ㅠ?)

* 대학병원 : 3개

가톨릭성심병원, 한림대성심병원2 등등 생각보다 병원의 개수도 꽤 많았습니다

괜히 과거 서울수도권의 중심이었던게 아니네요~

한림대성심병원은 부지가 좁아서 확장을 지속한다고 하더라구요

근데 한 편으로는...

병원, 마트가 가까운데에 있으면 편리하긴 하지만

집이랑 너~무 가까운 곳이면 차가 늘 많아서 선호도가 떨어지지는 않는지...?

하는 의문도 같이 품어봅니다😂

5. 공급

영등포구는 2020년도에 공급이

미.친.듯.이 몰렸었는데요,

(*당시 입주 대표단지: 보라매 SK 뷰 (1506), 힐스테이트 클래시안 (1476), E편한세상 영등포 아델포레 (859), 당산센트럴아이파크 (802) 등등)

그 이후로는 적정수요 이상을 넘기기가 쉽지 않은 해가 대부분입니다

서울 공급은.. 말해 뭐하나요..

24년 올 해부터 적정수요에 한참 미달하는 곳이

거의 대부분입니다 ...!

▶ 과거 시세

센트럴아이파크는 현재

59타입 (26평) 매매 11억, 전세 5.9억

84타입 (34평) 매매 13.2억, 전세 5.5억으로

20평대의 전세가가 짱짱한 모습을 보여줍니다 ~

전세가율도 54%로 높네요!

최근 전세가 평소보다 높게 맞춰진 건이 있는 것 같습니다

신길은 영등포의 유일한 택지지구라

가족단위가 거주하기 좋은 84타입이 더 선호되지 않을까?

하고 생각해봤는데, 막상 현재 전세가는

아무래도 59타입이 탄탄한 모습을 보입니다

▶ 수익률 분석 (10년 내 투자타이밍)

[59타입]

- 현 시세 : 매매 11억 / 전세 5.95억 (54%)

- 10년 내 고점 매입 시 : 매매 12.95억 / 전세 6.5억 (50%)

- 10년 내 저점 매입 시 : 매매 7.2억 / 전세 3.95억 (55%)

- 고점 매입 시 수익률 : -30% (순수익 -1.95억)

- 저점 매입 시 수익률 : +117% (순수익 +3.8억)

[84타입]

- 현 시세 : 매매 12.4억 / 전세 5.9억

- 10년 내 고점 매입 시 : 매매 16.1억 / 전세 8.15억 (51%)

- 10년 내 저점 매입 시 : 매매 9.7억 / 전세 5.3억 (55%)

- 고점 매입 시 수익률 : -47% (순수익 -3.7억)

- 저점 매입 시 수익률 : +61% (순수익 +2.7억)

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수익률을 비교해보고 느낀 점은,

1) 59타입을 저점에 매수했다면 84타입을 저점에 매수했을 때보다 수익률/수익금이 컸습니다! 당시 59타입이 저렴했거나 84가 초반에 싸지 않았던 것 같습니다

2) 저점도 고점도 59 타입이 시점이 빨랐습니다. 아무래도 수요가 더 많고 가격대가 낮은 평형대가 먼저 움직이는 것 아닐까 싶습니다

3) 고점에 비해 84타입은 -22% 까지 빠진 상황입니다. 여기서도 59타입은 가격이 짱짱하다 느꼈고, 상대적으로 84타입이 조금 더 싸진 것 처럼 느껴집니다

▶ 현장사진

신축 대단지의 쾌적함이 느껴지는 단지 주변입니다 :)

학교가 근처에 있기 때문에 주변에 어린이보호구역이 넓게 이어집니다

이것이 서울의 아이파크 신축이다... 하는 느낌이 느껴집니다

위치가 좀 더 역세권쪽 센터이면 좋겠다 싶으면서도,

아니 지금 이 집도 너무 과분하게 좋은데?! 내가 투자했다고 생각해봐!

하니까 바로 설레는 마음이 들었습니다 ㅎㅎㅎㅎ

축답게 지상에 차가 다니지 않았고,

단지 내에 조경이 워낙 풍성히 잘 되어 있었습니다

아이들, 어르신들, 엄마아빠들 등등

다양한 사람들이 모여 이용할 할수 있는 공간이 많았고,

단지 내부를 한바퀴 도는 것 부터가

숲길을 산책하는 느낌도 들었습니다 (죠타.. 참 죠타..)

지 밖으로 나오니 마침, 학교 끝난 아이들이 보이더라구요

중학생들이 많았고 (아마도?) ,

삼삼오오 주변 학원이나 편의점이나 어딘가로 향하고 있었습니다

신규택지는 주변 상권과 도로가 이렇게

정갈하게 잘 닦여있다는게,

그래서 동네가 전체적으로 쾌적하다는게

큰 장점인 것 같아요 :)

참 좋은 단지를 분석하면서

살고싶고 사고싶다는 생각이 들었습니다~

아파트를 투자자의 시선으로

볼 수 있게 해주는 필수과제!

수익률보고서,

앞으로 꾸준히 써보겠습니다 : )