[열반76기 7전8기 부를심조 진하나] 선배와의 대화 후기 - 우리 꿈 찾아주신 내꿈찾님

조원분들의 질문, 내꿈찾 선배님의 깊이 있는 답변 감사합니다.

조원분들의 질문 하나하나에 꼼꼼하게 준비해주신

내꿈찾 선배님께 진심으로 감사드립니다.

선배님의 답변은 전문 투자자의 통찰력을 그대로 보여주셨으며,

날카로운 분석과 깊은 이해를 바탕으로 답변해주셔서

많은 것을 배우고 반성할 수 있는 시간이었습니다.

특히, 제가 생각하지 못했던 새로운 관점을 제시해주셔서 큰 도움이 되었습니다.

앞으로 투자하는 데 있어 내꿈찾님의 답변을 지침 삼아 더욱 노력하겠습니다.

투자 초기, 조급함이 가장 큰 문제에요

투자를 시작하는 초기에는 누구나 조급한 마음을 가진다.

하지만 이는 투자에 있어 최악의 적이 될 수 있다.

현명한 투자를 위해서는 조급함을 버리고 다음 3가지 조언을 기억해야 한다.

1.가치 있는 것을 싸게 사는 것이 진정한 투자

가치 있는 자산을 매수하는 것은 좋은 일이지만,

그것만으로는 충분하지 않다.

진정한 투자는 가치있는 자산을 싸게 사는 것이다.

즉, 시장 가치보다 낮은 가격에 우수한 자산을 확보하는 것이 중요하다.

2. 조급함은 금물!! 기회는 항상 찾아온다.

투자 시장은 끊임없이 변동한다.

따라서 조급한 마음으로 투자 결정을 내리면 후회할 가능성이 높다.

주변 사람들의 분위기에 휩쓸리거나, 상승세에 급하게 뛰어드는 것은 위험하다.

3. 수도권만이 옵션은 아니다. 가치 있는 곳에 투자하라.

수도권에 집중하는 것은 좋은 전략이 아닐 수 있다.

수도권 보다 낮은 가격에 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 지역도 많다.

중요한 것은 투자 대상의 가치를 판단하고, 자신에게 맞는 투자 전략을 세우는 것이다.

투자는 인내심과 노력이 필요하다.

선배님의 조언을 기억하고 꾸준히 노력한다면 성공적인 투자자가 될 수 있을 것이라는 믿음이 있다.

https://blog.naver.com/jincoach100/223491348196

선배와의 대화 내용 정리분입니다.

[갈아타기]

상급지 갈아타기를 진행 중에 있습니다. 대출 상환액이 많을 것 같아요. 투자도 겸용하고 싶은데요. 상환이 먼저일까요? 소액이라도 모아서 투자를 진행하는 것이 좋을까요?

==> 대출의 성격에 따라 달라질 수 있다. 대출 이 후 추가 주택 매수시 페널티를 받을 수 있다. 그리고 전세갭투자 역시 레버리지 투자이기 때문에 리스크가 높을 수 있다.

상급지 갈아타기를 준비중에 있습니다. 만약 집이 잘 안팔리거나 가격을 너무 낮춰야한다면 그냥 살면서 갭투자 하는게 나을까요? 아니면 가격을 낮춰서라도 팔고 갈아타는게 나을까요? 매매 거래가 잘 안될시 꿀팁같은게 있으실까요??

=> 기대비용에 대한 차익과 더 좋은 집으로 넘어갈 때 볼 수 있는 기대 수익을 계산해봐야 한다. 매도시 5억이라면 팔아야 해서 4.5억에 매도를 해서 5천을 손해봤지만 매수하는 집이 7억인데 이전 최고가가 8억이라 기대 수익이 1억이 될 수 있다. 갈아타기하여 기대비용까지 생각해서 어떤 것이 이득인지 봐야 한다.

갈아탈 집을 매전갭으로 잡아 놓고 현재 집을 매도하고 넘어가면 된다.

[투자]

월부로 실력을 쌓다 집을 사려고 합니다. 혹시 그 동안 오피스텔 급매로 나온거 사서 인테리어 후 파는 건 어떻게 생각하시나요? 혹시 추천해주시는 접근법 있으신지요?

==> 오피스텔 현재 1급지에도 급매가 나오는 정도이다. 환금성이 중요하다. 아파트 투자를 하면 매도가 되는데 오피스텔은 어렵다. 시세대비 4천이나 싸게 내놓은 이유를 생각해봐야 한다. 나중에 매도할 때 나도 4천 더 싸게 해야 할 수도 있다. 오피는 용적률이 높아서 땅을 사는 개념이 적다. 월세 수익투자는 좋은 투자 방법은 아니다.

빨리 돈을 벌고 싶어서 조급하게 했던 투자는 좋은 투자가 아니더라. 왜 이런 시장에서 4천이나 싸게 매도하는지 이유를 생각해봐야 한다.

10채를 사면 세금은 어떻게 하나요? (월부님 정규 강의에 나오면 패스).

==> 당분간은 세금 정책은 지금과 같을거라 생각한다. 세금은 투자의 입장료와 같다고 본다. 12.4%의 취득세를 내더라도 내가 더 싸게 샀다면, 기대 수익이 더 크다면 투자를 하는 것이다. 세금까지 고려했을 때, 크지 않다고 보인다면 하지 않겠다.

지금 시장에서는 채수를 무분별하게 늘리는 것보다는 비과세를 잘 활용해서 넘어가는 것이 좋을 것이다. 절세 전략을 가지고 투자하는 것이 더 좋을 수 있다.

1. 부동산 입지 교통 분석 부분에서 C등급 같은 경우는 안하는 것을 추천하지만 하면 한 싸이클 안에 매도하라고 하시던데 여기서 한 싸이클은 얼만큼의 기간을 말하는 건가요?

==> 수도권 사이클이 짧아지고 있다고 생각이 된다. 본격적으로 하락장이 온지 3년 정도 되었다. 23년에 바닥을 찍었다. 반등기인데 지금은,,, 상승장이 왔다고 봐도 된다.

c급의 경우 길게 가져가는 것보다는 상승시 매도를 치고 수익확정을 시키는 것이 더 좋다. 돈을 더 좋은 자산으로 옮겨가야 하는 것이 좋다. 부천같은 지역은 평균적인 전세 상승률도 낮을 수 있다.

결론, 이전에 바닥을 찍고, 다음 바닥까지가 한 사이클이다. 지금 수도권은 7년 정도로 보인다. 대전은 6년 정도였다.

실거주 집을 전세를 주고 대출 상환 후 월세살이를 하려고 합니다. 전세가 상승으로 인해 약1억원 가량으로 투자금을 마련할 수 있는 상황인데요~역전세를 고려하였을 때 등 어느정도로 투자금을 가져가면 좋을지.. 제가 위와 같이 자본재배치를 하는 것이 과연 맞는건지 궁금합니다. 과거에는 실거주하면서 원리금을 상환했다면 이제는 매달 쌩돈을 임대인에게 줘야하는지라 뭔가를 잃고 있는 건 아닌지.. 그로인해 수익률을 더 크게 내야하는데 하는 조바심이 생기기도 해서요~

==> 이러한 개념이 자산재배치이다. 쉽지 않다. 어려운 포지션이 될 수 있다. 월세를 내면서 생활을 이어가는 것이 괜찮다면 이러한 포지션을 가지고 투자를 이어가는 것이 좋다.

월세의 기회비용과 투자금 1억으로 월세보다 더 많은 수익을 기대한다면 자산재배치를 하고 투자를 하는 것이 맞다. 월세를 내는 것 보다 투자를 하는 것이 더 좋다.

다만 무리한 투자를 해서는 안된다. 1억이라는 투자금이 조금 애매하다. 대출을 통해서 더 좋은 지역, 더 좋은 아파트에 투자하려고 하게 된다. 그러면 안된다. 잃지 않는 투자를 하는 것이 중요하다. 덜 벌고 적게 잃는 투자를 해야 한다. 1억의 투자금을 쓸 수 있다면 1억 내에서 투자를 해야 한다.

1억이면 지방 대장을 투자할 수 있고, 수도권에서는 수지 죽전은 어렵고, 수원 부천에 투자가 되는데,,, 애매한 금액이 된다. 1억으로 가장 좋은 물건에 투자하는 것이 중요하다. 오히려 지방 1억으로 할 수 있는 물건 중에 가장 좋은 물건에 투자하는 것이 좋을 수 있다. 지방에서 투자금 1억이면 좋아하는 선호도가 있는 단지이다. 좋은 단지가 먼저 올라갈 수 있다. 지방에 안전한 투자가 될 수 있다.

역전세가 아무래도 제일 걱정되는데, 이부분을 극복하거나 미리 대비하는 방법이 있을까요?

=> 역전세로 1억 이상 내보기도 했다. 지방에 내 투자금이 물릴 수 있다. 기회비용 측면에서 오히려 안전한 물건에 투자하는 것이 더 좋다.

전세가를 너무 높게 설정하지 않는 것이 더 좋겠다. 당시 전세가율 95%로 투자를 했다. 미친듯이 공급이 없어서 전세가 오르는 시기였다. 예정된 공급이 없었는데 갑자기 공급이 터지면서 (포항같은 지역) 전세가격이 폭락을 했다. 수도권이 전세가격이 오르고는 있지만 아직 비싸다고 보지는 않는다. 전세가격이 위험해보이지 않는다. 다만 지금 너무 높은 전세 가격에 투자하지 않고 시세에 맞춰서 하는 것이 좋겠다. 처음부터 높게 깔고 투자하는 것 보다는 적당한 가격에 투자하는 것이 좋겠다.

2. 급격한 전세상승의 경우를 대비하기 위해 전세보증금 5~10%를 보유하고 있어어 한다고 하셨는데 이 5~10%는 현금 보유가 원칙이고 안되면 마통까지 포함인건가요?

=> 마통 포함 5~10%이다. 역전세는 마통을 활용해서 하는 것이 좋겠다.

부동산 투자를 처음 공부하는 직장인 부린이로서 한 달 동안의 강의와 과제를 한 달 안에 완벽히 소화하기가 조금 벅찹니다.

월부에서는 강의를 계속해서 듣는 것을 추천해 주시던데 중간에 강의를 쉬면서 복습하고 체득하는 시간을 가진 후에 다시 강의를 듣는 것은 좋은 방법이 아닐까요?

저는 종잣돈이 적어서 지방투자를 고려해야 하는 상황인데, 이런 상황에서 아래와 같은 강의 계획이 옳은 선택인지 궁금합니다.

열반스쿨 기초반(6월)→실전준비반(7월)→중급반(8월)→혼자공부(9,10월)→지방투자 기초반(11월)→지방투자 실전반(올해는 10월 이후 없는 것 같아 내년도 첫 강의)

=> 완벽하게 강의를 소화하기 어렵다. 복습을 해도 찝찝함은 남아있다. 지금 보이는 것과 나중에 재수강을 했을 때 보이는 것도 아주 다르다. 소액투자를 하신다면 아는 지역을 늘리고, 현장의 분위기를 알아가면서 투자하는 것이 더 좋다.

혼자 공부하는 기간 동안 임장을 하면서 앞마당을 만드는 시간을 만드는 것이 좋겠다.

리치고의 계량 데이터 기반 우수 매물 선별과 차이점이 임장인것 같습니다. 단 임장은 정말 시간이 오래걸리고 힘든 부분 인 것 같습니다. 임장의 특성? 임장을 시간이 부족한 일반인이 잘하는 방법이 있을까요?

=> 임장에는 순서가 있다. 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장. 임장을 통해서 지역을 파악해야 하고, 매물을 찾아야 한다. 1개의 지역을 임장을 가면 주말 토일 한 달에 8일 정도 풀데이로 임장을 해야 지역을 알 수 있다고 본다. 큰 돈을 벌기 위해서 그 만큼의 노력과 시간을 투여해야 한다.

[마인드]

본업과 가족 그리고 월부공부를 어떻게 균형있게 잘 극복하셨는지요?

그리고 배우자가 무관심할때도 슬기롭게 적용한 부분에 대해서 궁금합니다~

=> 반대하지 않는다면 다행일 수 있다. 부동산 투자라는 것이 바로 수익을 내는 것이 쉽지 않기 때문에 답답할 수 있다. 해투님은 운이 안 좋았고, 아내분은 운이 좋았던 것 같다. 열심히 하는 모습을 보이고 임장보고서를 작성하고 가족에게 제대로 하는 모습을 보여주면 반대하지 않을 것이다.

힘들어도 양보하면 더 크게 돌아온다.

부동산 투자 공부가 처음이신 분이 많습니다. 짧지 않은 기간 공부를 하면서 마인드셋이 참 중요하다고 느낍니다. 선배님이 다시 1년차로 돌아가신다면 가져야 하는 가장 중요한 한 가지는 무엇이며, 그 이유가 궁금합니다.

=> 초보 때 조급함이 컸다. 22년 초반 전저점 시기에 매수를 못했다. 지금은 오히려 추격매수를 못해서 안달인 시기이다. 가장 중요한 것은 조급하게 투자하지 않는 것이다. 좋은 것을 사는 것이 잘하는 투자가 아니다. 좋은 것을 싸게 사는 것이 잘하는 투자이다.

실거주는 다르다. 실거주는 비교를 해서 적정한 가격에 매수하면 괜찮다.

투자를 한다면 절대 조급하지 않아야 한다. 상급지가 날라가도 하급지에 좋은 수익률을 낼 수 있는 투자하는 것도 괜찮다. 수도권을 놓쳤다면 광역시에 해도 괜찮다. 지방에 투자를 해도 1,2억 수익을 낼 수 있는 물건이 많다.

21년에 초보때 많이 투자를 했다. 성급해서 투자를 했다. 조급했다. 23년에 서울에 투자를 했다. 좋은 것에 투자할 수 있는 실력이 있었다.

[추가 질문]

세입자가 안구해지는 경우도 있나요?

=> 세입자를 구하기 어려운 시장이 있을 수 있다. 이왕이면 큰 도시에 투자하라는 이유도 수요의 파이가 크기 때문에 전세 세팅이 보다 나을 수 있다. 매매가를 싸게 샀다면 전세가격도 낮게 세팅할 수 있기 때문에 적정한 투자금으로 투자할 수 있다. 그래서 저평가, 싸게 사는 것이 중요하다는 것이다. 싸게 사기 위해서는 현장에서 좋은 물건을 보는 눈이 필요하다. 임장을 많이 가야 한다.

종자돈을 남겨서 1호기를 투자하는 것인지, 2년째에는 1년 동안 저축분으로 투자하는 것인지?

투자 포지션에 따라 다를 수 있다. 안전마진을 가져갈 수 있는 더 좋은 지역에 투자할 수 있다면 2년 분으로 투자해도 된다. 특히 지금은 취득세 12%가 있기 때문에 무작정 채수를 늘리는 투자가 좋지 않을 수 있다. 오히려 2년 전세 상승분과 2년 저축분으로 더 좋은 수익을 낼 수 있는 좋은 물건에 투자하는 것이 좋을 수 있다.

특히 싱글이라면 투자 채수를 너무 늘려가는 것을 추천하지 않는다.

이전 장은 모든 단지가 오르는 폭발했던 장이었다. 임대차 3법으로 모든 아파트가 상승했다. 다음 상승장에는 모든 아파트, 끝자락에 있는 구축 아파트가 오르지 않을 수 있다. 사실 소액으로 투자할 수 있는 단지는 상승하지 않을 수 있다. 세금까지 생각하면 물가 상승률 정도도 안 오를 수 있다.

지난 상승장에서는 임대사업자 혜택이 있어서 다주택으로 투자가 가능했다.