서울 아파트 반등.. 더 늦기 전에 사야할까? 기다려야할까? [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

최근 기사를 보거나 현장을 나가서 돌다보면

체감적으로 (상급지일수록)

거래가 많이 이루어지고 있음을 느낍니다.

매도인이 매도 호가를 올리거나,

계좌를 주지 않는다는 이야기도 심심치 않게 들립니다.

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모든 지역이 그런 것은 아니지만

대부분의 지역에서 전고점대비 20% 하락한

흔히 말하는 괜찮다고 이야기할 수 있는

단지들을 찾기가 어느 순간 어려워졌습니다.

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특히 마포구, 양천구 등의 일부 지역들은

지역 전체적으로 직전 전고점과 크게 차이가 나지 않는

호가를 보이고 있으며 가격 수준이 높아졌습니다.

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분위기가 이렇다보니

다시금 반등을 이야기하는 사람들이 생기고

이와 관련된 기사도 많이 나오고 있는데요.

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그렇다면 정말 서울 아파트 반등이 시작된걸까요?

#서울 아파트 반등?

앞으로 계속 이런 분위기가 이어질지

아니면 하락할지, 보합할지는 사실 알기 어려운 것 같습니다.

우리가 배우는 투자는 가치와 가격 그 자체가 중요한 것이지

사실 가격에 대한 방향성이 중요하다고 배우지는 않았으니까요!

다만 있는 그대로의 사실은 확인해볼 수 있는데

다양한 지표나 자료들이 있지만 전세가율을 살펴보겠습니다.

지역이나 단지마다 편차를 보이긴 하지만

전체적으로 살펴보자면 현재 전세가율은 낮습니다.

(지난 10년 서울 평균 61%, 현재 54%)

전세가율이 낮으려면 어때야 할까요?

매매 가격은 비싸고, 전세가격은 싸다!

즉, 실사용가치라고 이야기하는 전세가격과

'실사용가치+가격 상승에 대한 기대감+자산의 가치 등'이 더해진

매매가격의 차이가 크다는 뜻입니다.

무슨 말인지 어렵다구요?

쉽게 풀면 매매와 전세 가격의 차이만큼

하락할 수 있는 범위가 넓다는 이야기입니다.

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즉, 전세가격이 드라마틱하게 상승하면서 매매 가격을 받쳐주고

매매 가격의 수준이 상대적으로 낮아지는 상황이 오지 않는다면

가격이 언제 떨어져도 이상하지 않은 상황이라고 정리할 수 있습니다.

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#이렇게 또 놓치는 건가?

상황이 그렇다고 해도 내 마음은 그렇지 않죠?

그동안 눌러왔던 조급함이

스물스물 올라오는게 느껴집니다.

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직전 상승장에서 기회를 놓친 것에 대한 아쉬움.

혹여 그 당시에 사지 못해 후회했던 사람이라면

이번 기회를 놓치면 다시는 기회를 잡지 못할 거라는 생각이 크죠.

여기에 현재 시장의 분위기는 이런 생각을 더 크게 만드는 것 같습니다.

시장이라는 녀석은 어떤 모습을 보일지 모르는

아주 미스테리한 녀석이다보니 이 순간 엄청난 고민을 하게 되죠.

이렇게 놓치는 건가?

도대체!! 어떻게 해야하는 걸까?

가격이 오르고 있는 지금 더 늦기 전에 사야하는 것인가?

아니면 가격이 싸지 않기 때문에 기다려야하는가?

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요즘 시장을 보면서 투자를 앞두고 있거나

내집 마련 혹은 갈아타기를 앞두고 있는 사람들에게

정말로 가장 큰 고민입니다.

더 늦기 전에 사야할까요? 기다려야할까요?

정답은 없지만 이건 알아두셔야 합니다.

#더 늦기 전에 산다

내가 봤던 가격보다 더 올라버린 가격을 본다면

우리는 싸냐 비싸냐를 생각하기전에

일단 그 가격을 인정하는 것을 거부해버립니다.

그 전에 봤던 더 싼 가격이

하나의 닻으로 작용하여 기준으로 생각하고

그 가격보다 돈을 더 주고 사는 것은

뭔가 손해를 보고 사는 것과 같다고 받아들이기 때문입니다.

하지만 내가 일반인이 아니라

투자를 통해 돈을 벌려고하는 투자자라면

이런 심리적인 영역에 대한 본능을

거슬러야 하는 노력이 필요합니다.

내가 봤던 과거의 가격은 그리 중요하지 않습니다.

여기서 핵심은 딱 하나입니다.

그래서 현재 가격이 싸냐 비싸냐라는 질문을 던지고

싸다라는 답이 나온다면 사고

비싸냐라는 답이 나온다면 사지 않는 것입니다.

예를 들어 4급지에서

5년이내 신축의 현재 가격 8억이라고 해보겠습니다.

내가 봤던 가격은 7억이었는데

8억으로 오른 현재 가격을 받아들이기 어렵습니다.

이때 이렇게 한번 생각해보는겁니다.

일반적으로 4급지 5년 이내 신축 59들은

상승장에 10억대 전후 가격대까지 거래가 되었습니다.

그렇다면 전고점 대비 대충 30% 조정 잡으면 7억대,

20프로 조정은 8억대가 됩니다.

이때 30% 조정된 가격은 정말 싼 가격,

20% 조정된 가격도 충분히 괜찮은 가격,

15% 조정된 가격은 그래도 괜찮은 가격 이라고 기준을 잡습니다.

그 다음에 비교 평가를 합니다.

비슷한 4급지의 관악구나 성북구 위치한

구축 단지 59들이 현재 7-8억 수준입니다.

이를 감안하면 생각했을때

비슷한 급지에 연식의 메리트가 더해지기 때문에

현재 8억이라는 가격이 정말 싼 가격은 아니어도

충분히 괜찮은 가격이라고 판단할 수 있습니다.

현재 가격 수준을 생각해보고(=절대적 저평가)

여기에 비슷한 위상을 가진 곳들의 가격과 비교해봅니다.(=상대적 저평가)

그러면 이미 내가 봤던 가격보다 오른 곳들 중에서도

여전히 괜찮은 곳들이 보일거라 생각합니다.

그리고 흔히 말하는 좋은 것만 보는 것이 아니라

입지가 좋은 지역내에서 선호도가 상대적으로 낮은 단지,

혹은 입지가 덜 좋은 지역내에서 선호도가 상대적으로 높은 단지 등

사람들이 크게 관심이 쏠리지 않는 곳으로 눈을 돌리셔야 합니다.

구체적으로 예시를 들어볼게요.

위에 이야기한 흔히 말하는 좋은 곳에 위치한

단지들의 가격대는 전용 59를 기준으로

대략적으로 9억 이상부터 12억 전후의 가격을 보였고

현재는 최소 10억 중반 정도부터로 올랐습니다.

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반면 위 범주내에 포함되지 않는

입지가 좋은 지역내에서 선호도가 상대적으로 낮거나

입지가 덜 좋은 지역내에서 선호도가 상대적으로 높은 단지들은

가격의 상승폭이 크지 않거나

크게 변화하지 않은 것을 확인할 수 있습니다.​

그리고 마지막으로 꼭 기억해야할 건

내가 사고나서도 가격이 하락할 수 있다는 것입니다.

(1) 과거 가격이 아닌 현재 가격을 본다.

(2) 눈을 돌린다.

(3) 사고나서 가격이 하락할 수 있다.

#기다렸다가 산다

더 좋은 기회가 올 것 같았는데 기회는 오지 않고

생각보다 많은 기회를 놓칠 수도 있습니다.

현재 보다 가격이 오를 수 있다는 것과

현재 수준에서 큰 변동이 없을 수 있다는 것입니다.

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매매 가격이 제자리인 수준에서

전세가격이 계속해서 상승하는 순간

정말 기민하게 반응해야하기에

감각을 더 곤두세우는 것이 필요합니다.

그렇기에 언제라도 투자를 할 수 있도록

진짜 필요한 준비를 해야합니다.

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내가 가용 가능한 자금 수준은 어느 정도인지

어떤 단지를 투자를 해야할지 등을

항상 정리하고 생각해 놓는 것이 필요하구요.

반대로 매매가격이 계속해서 상승한다면

앞서 살펴본대로 과거의 가격에 매몰되지 않고

현재의 가격 수준에 집중하여

투자를 결정할 수 있는 확신이 필요합니다.

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그리고 입장료라는 것을 지불하는 것이

필요할 수 있음을 알아야 합니다.

결국 실력을 키우는 것이 가장 중요하다고

한문장으로 정리할 수 있겠네요.​

(1) 언제라도 투자를 할 수 있는 진짜 준비를 한다.

(2) 가격이 계속 상승한다면 현재 가격에 집중하여 투자를 결정한다.

(3) 결국 실력을 키워야한다.

​#중요한건

결국 어떤 선택을 한다고 해도

내가 생각했던 것과 시장이 다른 모습을 보인다면

갖게 되는 리스크는 계속 존재합니다.

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하지만 우리는 이런 리스크를 원치 않습니다.

그렇기 때문에 결정을 내리기 어려운거겠죠.

어찌보면 스스로 결정을 내리는 것 자체를

회피하고 싶어할 수 도 있는 것 같습니다.

결정에 대한 책임을 지는게 두려우니까요.

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그래서 계속해서 전망을 찾아보게 되고

정답 없는 문제의 대한 정답을

계속해서 찾게 됩니다.

​

어떤 결정이 옳은지는 알 수 없고,

시간이 지나봐야 알 수 있습니다.

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다만, 어떤 결정을 내린다고해도

내가 그 결정에 대한 책임을 질 수 있으면 됩니다.

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그 결정을 내리는 과정 속에서 기회비용을 알고 있다면

필요한 생각과 마인드, 구체적인 행동까지 더한다면

옳고 그름을 떠나 후회는 하지 않을 거라 생각합니다.

혼란스럽게 다가오는 시장속에서

올바른 투자를 하는데 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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