안녕하세요 원칙을 지키는 투자자 돈이 달리오입니다.

오늘은 대망의 6강 강의 후기를 남겨보려고 합니다.

월부학교의 마지막 강의인만큼 많은 기대를 했었는데요.

그 기대만큼이나 진실된 자음과모음님의 마음을 알게 되는 시간이었습니다.

본격적인 Q&A를 하기 전에 자모님께선 현재 시장상황을 정리해주셨습니다.

현재의 시장은 하락장이라고 정의해주면서,

이 시황에 맞는 투자를 하면 된다고 말씀해주셨습니다.

257개월 중에서 155개월의 상승과 79개월의 하락 그리고 23개월의 보합이

2003년부터 2024년 5월까지 번걸아 오고 있습니다.

20년을 놓고 봤을 때 앞으로도 하락과 상승을 반복할 것으로 보입니다.

그렇기에 지금 시황에 맞게 투자를 하는 건

투자할 돈과 저평가된 투자처가 있다면

자산을 쌓아가는 과정을 지속하는 것임을 강조하셨습니다.

투자하기 좋은 시장을 기다리며 미루기 보다는

지금 할 수 있으면 투자를 하고 다음 상승장을 기다리는 선택이 필요하다는 것입니다.

투자는 우리가 가진 투자금으로 돈을 벌고 자산을 쌓는 행위이지

바닥을 잡고 꼭지에 파는 타이밍 싸움이 아니라는 말씀이었습니다.

그리고 기다리기 위해선 리스크를 대비하고 대응하며 자산을 지켜야 할 것입니다.

그러면서 동시에 현재 시장을 수도권과 지방으로 나눠 설명해주셨습니다.

수도권도 서울, 경기, 인천의 매매가와 전세가에 대해 설명해주고

지방도 광역시와 중소도시로 나눠 설명해주셨는데,

이 지점에서 전국의 아파트 시황에 대한 이해의 폭을 넓힐 수 있었습니다.

가장 인상 깊었던 내용은 전세가 정리되어야 매매가 오를 수 있다는 거였습니다.

1. 투자 방향성

그래서 수도권 투자는 언제 오를지 알 수는 없지만,

가치 있는 자산을 사고 보유하는 관점에서 봐야 합니다.

반면에 지방 투자는 돈이 없지만

더 적극적으로 물건을 찾고 돈을 만드는 관점에서 봐야 합니다.

저의 경우 지방투자를 적극적으로 해야하는 입장이기 때문에

광역시와 중소도시의 좋은 생활권 신축부터 접근해야 할 것입니다.

절대적 저평가된 부산, 대구, 구미, 포항, 김해 같은 곳과

상대적 저평가된 단지들을 잘 구분해야 한다는 점을 명심해야겠습니다.

이러한 저평가 찾기에 매몰되면 흔히 하는 실수가

저평가된 지역이 더 빨리 오를 거라는 섣부른 판단이라고 합니다.

부산을 예로 들며 부산이 서울보다 먼저 오를지 아닐지는 누구도 알 수 없다고 했습니다.

즉, 더 빨리 오를 곳을 투자하는 게 아니라

투자금 범위로 더 가치있고 더 저평가된 자산을 매수하는 것에 집중하라는 말씀입니다.

결국 핵심은 투자할 물건의 가치이고,

돈을 벌어 수도권으로 가져온다는 방향은 틀리지 않다고 조언해주셨습니다.

이번 강의에서 제가 가장 도움이 되는 조언은

2주택 이상 보유한 사람의 투자 플랜인데요.

이 부분에 대해서는 라즈베리 튜터님을 통해 제게 맞는 방향을 찾았지만

같은 내용에 대해 자모님의 의견을 들어보는 것도 의미 있었습니다.

특히 2주택을 제일 좋은 걸로 갈아끼우면서 규제가 풀릴 때를 기다리는 건

생각하지 못했는데, 다주택자로 가는 방향에도 갈림길이 있다는 걸 깨달았습니다.

취득세 8.4%를 내고 투자할 물건을 찾는 건 어렵습니다.

하지만 그럼에도 불구하고 이를 감내하고 투자처를 찾는 실력이 있어야겠죠.

그럴 물건이 없다면 2주택을 유지하면서

갈아타는 전략도 유효해 보입니다.

자모님께서 정리해준 다주택 로드맵은 어쩌면 심플합니다.

중소도시에 있다면 더 좋은 광역시나 수도권으로 옮기고

광역시에 있다면 더 규모가 큰 광역시 또는 수도권으로 이동시킬 수 있습니다.

한 가지 주의할 점은 이 또한 더 빨리 오를 곳으로 가는 게 아니라

더 가치 있고 저평가된 자산으로 옮기는 것이 핵심이라는 점을 아는 것입니다.

그래서 매도 계획은 갈아탈 시점의 수익에 따라 갈아탈 대상도 달라지는 것입니다.

2. 매수/매도 운영

이번 강의에서 배운 중요한 개념 중에 투자범위가 시황에 따라 달라진다는 것입니다.

하락장에선 투자 범위가 좁아지고, 상승장에선 그 반대인 것이죠.

왜 그런 걸까요?

하락장에서는 가치 있는 자산이 많이 싸진 상황입니다.

그렇기에 할 수 있는 것 중에서 가장 좋은 것에 투자하는 선택이 필요합니다.

따라서 투자할 수 있는 범위가 좁아지죠.

반면에 상승장에서는 가치 있는 자산은 이미 비싸진 상황입니다.

마찬가지로 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 것을 해야 하지만

이 경우 거주하고 싶은 조건을 보는 기준을 풀어줘야 한다고 말합니다.

상승장에서는 생활권이 좋거나, 단지가 좋거나, 신축 중 하나에만 해당해도 투자 가능하지만

하락장에서는 이러한 선호 요소들이 중복되어야 투자가능하기 때문입니다.

항상 구축들을 보면서 쟤도 투자할 수 있다

얘도 투자할 수 있다면서 엄청 넓은 스트라이크존을 가지고 있었는데

이런 관점은 하락장에선 맞지 않다는 걸 이번 강의에서 배웠습니다.

앞으로는 구축을 볼 때 마지노선을 좀 더 명확하고 높게 잡도록 하겠습니다.

그리고 투자금을 줄이는 선택도 좋은 선택이라는 점을 오랜만에 들은 기분이었습니다.

요즘의 월부는 싸다면 투자금을 더 들이더라도 좋은 걸 사라는 얘기가 주입니다.

그런데 같이 저평가 된 단지라면 투자금을 줄이는 곳을 선택한다니.

최근엔 이런 개념을 잊고 살았던 거 같은 기분이다.

3. 성장

자모님께서 말씀하신 성장이 이뤄지는 조건은

앞으로 두고두고 마음에 깊이 세겨야겠습니다.

1. 성장이 될 때까지 하는 지속성, 끈기, 꾸준함

2. 역할에 걸맞는 사람이 되기 위한 노력의 양

3. 성장의 과정에서 재미와 의미를 느끼며 그 성장이 내게 보상으로 돌아오도록 할 수 있는 것

투자자로서 살아남기 위해선 실력이 중요합니다.

하지만 실력만, 잘하겠다는 마음만 가지고 오래할 수는 없습니다.

라즈베리 튜터님도 오래하는 걸 강조했습니다.

그리고 오래하기 위해선 과정을 즐기는 것이 중요하다고 하셨씁니다.

자모님도 잘하고자 하는 마음도 중요하지만

마인드의 성장을 강조하신듯 합니다.

감정이 변해야 생각이 변하고

생각이 변해야 행동이 변하고

행동이 변해야 결과가 변한다는 말씀

과정을 즐기겠다는 생각을 해야 비로소 좋은 결과와 실력으로 이어지는 것이죠.

돈이 있어야 투자를 할 수 있습니다.

하지만 우리에겐 대부분의 시간 돈이 없거나 부족합니다.

그럴 때 투자하지 않는 시간을 현명하게 보내는 게 중요합니다.

이러한 시간을 잘 보내기 위해선 우선 재밌게 하자는 마음을 먹는 거에서 시작해야겠어요.

잘해봅시다 지투반! 우리 6조!

재밌게! 즐겁게! 즐겁다!