[지투21기 옥차장님의 귀여운 옥히독ㅋ1즈들 웨클] 1주차 강의 후기(권유디님)

설레는 첫 오프강의였습니다. 얼떨결에 오프강의를 신청하게 됐고, 저는 어느 금요일 오후, 강남 한 복판 아파트 투자의 요람에 와있었습니다. 월부에 들어온 지 1년 4개월이 지났습니다. 앞마당은 열 손가락으로 셀 수 없을 만큼 늘었지만, 1호기 투자는 여전히 소원하기만 합니다. 올 초 복직하면서 일과 투자를 병행하는 것이 녹록지 않음을 느끼며, 매너리즘에 빠지기도 했습니다. 운명처럼 다가온 이번 지투실전반은 제 길고 긴 투자 인생에 첫 번째 전환점이 되리라 믿습니다. 성장은 계단식이라는 말을 새기며, 당장 앞에 보이는 것이 벽이 아니라 올라설 수 있는 계단임을 증명해내겠습니다. 내가 지금 할 수 있는 것에 집중하겠습니다. 지방 투자의 순서와 방법을 알고 내가 지금 할 수 있는 최선의 투자를 행동에 옮기겠습니다.

Part 1. 지금 지방투자가 기회인 이유

(깨달은 것)

1. 아는 게 익숙한 건지(공부만 하고 있는지), 아는 것을 행동으로 옮겼는지(투자를 위한 실행) 생각해봐야 한다. 내가 해오고 있는 강의-임장-임장보고서가 얼마나 실전투자로 이어지고 있는지, 실전투자로 이어지는 점들을 얼마나 찍고 있는지 되돌아보게 된다.

2. 내가 가지고 있는 자산을 팔고 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 수익률 200%를 달성하지 못해도 팔고 넘어가는 게 중요하다. 가지고 있는 단지가 천안인지, 대구인지는 그렇게 크리티컬하게 중요하지 않다. 어느 정도 수익을 창출해서 무기를 가지고 있는지 없는지가 더욱 중요하다. 첫 번째 무기가 최고의 무기이기를 바라는 집착을 버리고, 무기가 있는지 없는지가 자체가 중요하다는 것을 안다.

3. 내가 보고 있는 물건이 ‘어느 정도’ 싸고, 투자금이 적게 들고, 리스크가 적다면 투자해야 한다. 2년 뒤에 더 큰 자산을 가질 수 있는 사다리를 ‘지금’ 놓아야 한다.

4. 투자에서 ‘순서’와 ‘방법’이 매우 중요하다. 튜터님이 ‘알려준’ 투자의 순서와 방법을 제대로 알고 그대로 실행하는 자세가 필요하다. 순서와 방법을 알면 투자 단계의 행동에 막힘(불편함)이 없어진다.

(적용할 것)

공부는 이제 그만. 지금까지의 앞마당 12개 안에서 실전투자할 수 있도록, 지방투자의 순서와 방법을 그대로 실행해보자.더 큰 자산으로 갈아탈 수 있는 사다리를 놓는 행위에 총력을 다하자.

Part 2. 최고의 성과를 내는 지방투자법

1) 지방투자 2가지 방법

(깨달은 것)

1.가치성장투자의 기본 전제는 앞으로 전세가가 내려가지 않을 상황이다. 전세가와 투자금과 상관 없이, 누구나 열망하는(갖고 싶어하는) 단지가 쌀 때 미리 사두는 것. 그러다 전세가가 올라갔을 때 다시 한 채 더 매수하는 것이다. (지방에서는 광역시 안에서도 1급지에 해당)

2.소액투자는 투자금을 줄이는 게 핵심이다. 수익률은 높지만, 수익금은 크지 않다는 특징이 있고, 최대 5년 내에 수익 실현을 목표로 한다. 지방 중소도시에서 누구나 열망하는 단지는 아니고, 살기에 나쁘지 않다 정도로 볼 수 있는 단지. 단지가 좋고 나쁨 이분법적인 기준으로 가르는 게 아니고, 결점이 있어도 가격이 가치 대비 싸다면 매수하는 것이 소액투자자로서의 접근법이다. (가치가 나쁘지 않는 수준의 단지라면 OK)

3. 지방에서 가치성장투자 할 때 고려해야할 것은 “이 투자금이면 수도권에, 서울에 더 좋은 투자를 할 수 있는 건 아닌지” 반드시 짚고 넘어가야 한다.

4. 지방에서 1기 신도시 느낌(정돈되어 있지만, 오래된 느낌)이 나면 투자 우선순위가 아니다. 선호도 높지 않을 수 있음을 주의해야 한다.(해운대 좌동, 대구 범어동은 예외) 차라리, 나홀로 신축이 나을 수도 있다.

※ 신축의 기준 : 전세를 다시 맞출 때 리모델링 하지 않고, 전세를 바로 맞출 수 있으면 신축임.

5. 지방에서 주변에 신축이 많이 들어오면 환경이 좋아지는 건 맞지만, 단기적으로 전세 수요를 뺏긴다. 시스템을 불리기는 시간이 오래 걸릴 것임. 가격이 1등 저평가가 아니지만, 어느 정도 싸고, 공급 리스크가 없으면 투자해서 ‘무기’를 만들어 놓아야 한다. 향후 입주물량이 적은 곳에 안정적으로 투자해야 하는 이유이다.

(적용할 것)

투자는 저평가로만 하는 게 아니다. 저평가, 투자금, 리스크 삼박자를 갖춰야 한다.

부산, 대구는 저평가 1등이다. 하지만, 투자금, 리스크 조건이 충족이 안된다.

전주는 저평가 1등이 아니다. 하지만, 투자금 적고, 리스크가 적다면 투자 1등이다.

‘저평가’에 매몰되어서는 안됨!!

‘어느 정도’ 저평가 되고, 투자금이 적고, 리스크가 적다면 투자한다.

2) 소액으로 돈 버는 지방투자 공략법

(깨달은 것)

1.‘이 단지 별론데? 나쁘지 않은데?’에서 끝나는 게 아니라, ‘근데 이 단지는 가격이 얼마네.’ 가격까지 연결 시켜서 판단해보는 게 투자자의 자세이다.

2.OO을 제외하고는 모든 지방에서 역전세 리스크는 없을 것이다. 최악의 경우의 수는 투자를 하지 않는 것이다. 자산이 없으면 인플레이션(물가)을 따라잡을 수 없다.

3.단지임장에서 마음에 안드는 부분(단점)이 있는 게 소액투자가가 가능한 이유다. 단점에 매물되어서는 안된다. 그래서 가격이 얼마인데? 가격을 붙여서 생각해보기.

4.리스크는 많든 적든 항상 있다. ‘리스크 때문에 투자 못하겠다.’가 아니고, 리스크를 어떻게 헷지할 수 있을까?를 고민해본다.

5. 단지가 좋고 나쁜 것에서 멈추지 말고, 가격까지 붙여봐야 시기별로 최선의 선택을 가져갈 수 있다.

6. 지방시장에서 지금과 같은 공포가 곧 기회다. 감정과 사실을 분리하고, 냉철해야져야 한다. 사실은 전세가가 비정상적으로 싸다는 것. 물가를 역행했기 때문에 역전세 위험이 적다는 것이다.

7. 최대한 그 지역을 넓게 보고나서 우선순위에 따라 투자후보를 고른다. 잔금범위를 2~3천만원 벗어나더라도 깎는 것을 시도해보고 안되면, 다른 단지로 하나씩 내려온다.

8. 투자후보가 생기면 목표매수가, 가능전세가를 반드시 따져본다. 부사님 급매 얘기에 흔들리지 않은 기준!

9. 대출금리, 국내외경제, 심리, 천재지변이 가격에 큰 영향을 미치는 것은 사실이나, 정확히 예측할 수 없고, 정확한 상관관계를 파악하기 어렵다. 그래서 월부에서 투자기준 점검으로 다루지 않는다. 할 수 없는 영역!

10.. 전세가의 본질은 물가에 비해서 많이 올랐는지, 낮은 수준인지가 기준이다.

chapter 2. 최고의 성과를 내는 지방투자법

(깨달은 것)

1.투자자 물건이 많아서 전세 빼기 경쟁이 치열하다면, 전세가를 낮추었을 때 네이버 광고를 하지 않는다. 부사님에게만 구두로 말씀 드린다.(전세가 낮추는 경쟁 피하기)

2.투자를 점을 찍는다고 생각하지 않는다. 투자는 매수가 아니다. 보유와 매도까지 기다려야 한다. 투자는 점이 아니라 선이다. 아내, 친구, 동료와의 관계를 안정적으로 가져가야 하는 이유가 투자는 오래 기다려야 하기 때문이다. 기다릴 수 있는 힘을 기르기 위해선 점을 찍는 행위에 너무 집착해서는 안된다. 선을 계속 이어나가는 것이 중요하다.

3.모든 선택은 투자를 잘하는 것이 아닌, 오래하기 위한 것을 기준으로 선택할 것.

4.투자 확신을 갖기 위해서는 입지가 떨어지는, 혹은 소도시의 비슷한 연식의 단지와 가격을 비교해보라. 내가 보는 단지가 얼마나 싼지 느낄 수 있을 것이다.

5. 수도권 투자는 4년 이상에 걸쳐서 계속 투자 기회를 줄 것. 너무 조급해 하지 마라. 지방에서 소액투자로 무기를 가지고 있었기 때문에. 수도권에서 싸울 수 있음. 서울 수도권은 한 번에 기회를 다 주지 않는다. 서서히 오랫동안 기회를 줄 것이다.

chapter 3. 목표를 달성하는 로드맵

(깨달은 것)

10억 이상 순자산 이후에는 독서량의 차이에서 나온다. 투자의 90%는 마인드. 10%는 기술(임장, 임보, 시세트래킹 등)

내가 경험해보지 못한 일들이 앞으로도 무궁무진할 것이다. 앞을 어떤 일이 닥칠지 모른다. 앞으로의 길이 순탄하지 않을 것임을 알고, 성과가 나오기 시작할 때 절대 자만하지 않는다.

투자를 ‘오래’할 수 있는 행동이 무엇일까에 집중한다.

(적용할 것)

단지분석에 매매 전세가 흐름을 꼭 넣고. 분석할 것. 매매가가 전세가 오르기 전에 먼저 튀어 오르는지. 전고점은 전전고점을 넘어섰는지를 통해 저가치 단지 거르기.

지금 내가 가진 투자금에서 감당 가능한 리스크 범위 내에서 할 수 있는 최선의 투자가 지방 투자임을 안다. 부의 사다리를 놓는 행위 자체가 중요하다. 7월 3일(수)까지 무료대출상담사를 통해 잔금범위를 알아낸다. 투자금은 명확하니, 잔금범위를 확인해서 투자 후보군 좁혀 나가기.