[지혜로운 인생] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

2. 저자 및 출판사 : 이현철, 매일경제신문사

3. 읽은 날짜 : 2024. 06. 30.

4. 총점 : 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

p. 49 [우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽에 되나요?]

현재 우리는 정보의 홍수 속에서 살고 있습니다. 그런데 개개인들은 이 많은 정보를 취합해 합리적인 판단을 할 수 없을 정도로 다양한 종류의 정보가 여과 없이 노출된 상황입니다. 그래서 나타나는 현상이 개인은 어느 방향성을 이미 정해놓고 그에 일치하는 정보에만 관심을 두게 된다는 것입니다. 그리고 그와 반대되거나 관련 없는 정보는 흘려버리거나 애써 외면하는 행동을 하게 된다고 합니다.

뉴스 기사를 보고 정확한 판단을 하지 못한 채, 이미 머릿속에 방향을 설정해놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석한다든지, 방향이 일치하는 것만 읽는다든지 하는 것은 정보의 홍수로 나타난 현상입니다. 그 결과, 일반인들은 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고 계속 부정적인 모습만 보게 되는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다.

→ 방향을 미리 정해놓고 보고싶은 기사만 보고, 받아들이는 사람들의 모습에 대한 글이다. 현재의 상황을 객관적으로 보기위해 노력하는 것이 중요할 것 같다.

답을 정해놓고 내가 원하는 것만 보는 것이 아니라 나를 제 3자의 입장에서 보는 것처럼 객관적으로 보는 것이 정말 중요할 것 같다. 내가 원하지 않는 것을 인정하는 것이 처음에는 받아들이기 쉽지 않겠지만 그 또한 변화하고 성장하는 한 과정이라 생각하고 흔쾌히 받아들일 수 있도록 노력하자!

p. 57 [부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?]

부동산은 다른 재화와 다른 특성이 있습니다.

첫째, 가장 큰 특성으로 부동성입니다. 움직이지 않는 특성 때문에 발생하는 것이 지역성과 외부환경의 영향을 받는다는 것입니다. 지역성이란 특징은 지역에 따라 아파트 가격을 다르게 나타냅니다. 지역성이란 특징은 지역에 따라 아파트 가격을 다르게 나타냅니다. 강남지역의 ‘ㄹ’브랜드 아파트 85m2가 15~16억 원 정도 하고 김포의 ‘ㄹ’브랜드 아파트 85m2가 4억 원 정도 하는 것이 지역성에 근거한 것입니다.

둘째, 부증성이라는 특성이 있습니다. 아파트는 공급하는 데 걸리는 시간과 비용이 다른 재화에 비해 엄청나게 많이 필요합니다. 다른 재화는 수요와 공급이 불균형을 이룰 때 바로 공급을 조절할 수가 있습니다. 그럼으로써 가격조절이 어느 정도 가능합니다. 그러나 아파트 같은 경우는 공급을 시작해서 실제 시장에 집으로서의 역할을 하는 공급량으로 작용하는 데 걸리는 시간이 3년 정도 소요됩니다. 그리고 비용이 엄청나게 필요하기 때문에 공급이 필요하다고 해서 마구 찍어낼 수 있는 물건이 아닙니다.

셋째, 아파트는 부동산 중에서도 또 다른 특성이 있습니다. 바로 의식주의 하나라는 것입니다. 필수요소라는 것입니다. 전세든 자가든 무조건 어느 하나는 선택해야 합니다. 비싸다고 해서 안 살 수 있는 물건이 아닙니다.

이렇게 부동산은 다른 재화와는 다른 특성이 있습니다. 아파트만의 다른 재화와 다른 특성을 정확하게 인식하고, 그에 따른 시장의 다른 양상을 나타내는 것을 인정해야 합니다.

→ 부동산의 특징을 잘 알고 그에 맞는 선택을 하는 것이 중요하다.

첫째, 부동산은 움직일 수 없다는 특징이 있기에 지역마다의 특징과 입지가치를 가지며, 예를 들어 부산에 새 아파트가 대량 공급이 된다고 하더라도 그것이 서울 강남에 있는 아파트 시장에 영향을 미치지는 않는다.

두번째, 부증성이다. 부동산은 공급하는데 시간과 비용이 많이 필요하다. 최소 2년 ~ 3년의 기간이 소요되는데 그런 특성이 있기에 부동산만의 ‘사이클’이 만들어 지는 것 같다.

세번째, 부동산은 필수요소라는 것이다. 없으면 생활을 할 수 없다. 그렇기에 전세든, 월세든, 매매든 1개는 무조건 선택해야만 한다는 것이다.

p. 64 [우리나라에만 있는 전세]

전세와 월세와의 관계 – 월세는 전세에 영향을 주는 것이 아닌, 전세에 종속적인 관계로 전세가가 올라감에 따라 월세는 공급이 아무리 많아도 자연스럽게 월세가 올라가는 현상을 보였습니다. 단지 월세는 전세보다 세입자에게 상당한 부담이기 때문에 전세가 상승에는 못 미치게 됩니다. 다만 전세에서 월세로 전환되는 월세 전환률이 떨어지게 되는 것입니다.

그럼 왜 월세는 전세에 종속적일까요? 그것은 전세대출에 대한 이자와의 차이 때문입니다. 전세가 급등했다고 하더라도 결국에는 전세를 얻고 전세대출을 받아서 이자를 내면 그 이자가 현재 시세의 월세보다는 저렴하기 때문입니다. 그리고 그 전세는 매매가에 근접하더라도 확정일자와 나아가서는 보증보험제도를 통해 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있기 때문입니다. 아마도 월세 전환율이 시중 대출금리와 비슷해지는 상황이 오기 전까지 월세는 전세에 종속적인 관게를 유지할 것이 확실합니다.

→ 월세가 전세에 종속되는 이유는 두 가지 큰 이유가 있다. 첫번째, 전세대출이 있다. 전세대출에 대한 이자가 월세보다 저렴하기 때문이다. 그리고 두번째, 전세보증보험제도가 있다. 보험제도가 생기면서 ‘전세는 안전하게 돌려받을 수 있다’는 믿음이 있기 때문이다. 그리고 사람들은 달마다 내는 월세를 상당히 부담으로 느낀다. 그렇기에 월세물량이 많다고 하더라도 그것이 전세수요에 영향을 주지는 않는다.

p. 103 [집갑을 올리는 전세]

다들 매매가가 올라감으로 인해 전세가가 올라간다고 알고 계십니다. 그래서 아파트 투자자를 나쁜 투기꾼으로 보는 현상이 있는 것입니다. 그런데 새로운 사실을 알려드리겠습니다. 매매가를 올리는 주범은 바로 전세임차인인 당신입니다. 너무 과격하게 말씀드렸나요? 이렇게 말씀을 드리는 것은 정말 누구도 몰랐던 아주 중요한 사항이기 때문입니다.

전세가가 급등하니까 사람들이 전세가보다 높은 가격에 매매 거래를 하는 경우도 있지만 거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 있습니다. 집값에 대한 부정적인 시각이 큰 사람들이 훨씬 많을 때 나타나는 현상입니다. 저도 처음에는 집값에 대한 전세가가 90%를 넘는 시점에서 전세가 급등이 멈출 줄 알았습니다. 당연히 전세가는 매매가를 넘을 수 없기 때문이었습니다. 그리고 매매가도 더 이상 오를 것 같지가 않았습니다. 시장에는 팔고자 하는 매물은 많이 나와 있는데 매수자는 거의 없던 상황이었기 때문입니다. 그런데 어느 순간 보니 전세가가 기존 매매가를 넘어서 있고 여전히 매매호가는 전세가 위에 있는 것을 보고 적잖게 당황한 적이 있었습니다.

→ 매매거래가 한 건도 없으면서 매매호가를 올릴 수 있다는 사실, 그만큼 우리가 아파트를 살 때에 매매가도 중요하지만 전세가도 중요하다는 사실을 다시 한번 깨닫게 된다.

p. 139 [전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다]

오래전부터 전세제도가 관습처럼 자리 잡은 우리나라 부동산 시장은 집을 사고자 하는 사람은 전세가를 기준으로 매매가를 가늠해 구매하곤 했습니다. 최근처럼 전세난이 심화되어 매매가에 근접하게 전세가가 올라온 상황을 제외하고는 지역마다 일정 정도 매매가와 전세가 비율이 거의 고정되어 있어 매매를 원하는 사람들로부터 바로미터 역할을 해온 것입니다.

… 그런데 이때 전세가 바로 밑에서 지지선 역할을 합니다. 매매가가 잠시 떨어지게 되면 사람들의 매수세가 사라지게 되고 다시 매매를 고민했던 사람들도 다시 전세를 찾게 됩니다. 일시적으로 다시 전세수요가 늘게 됩니다. 그럼 다시 전세가가 상승하겠죠. 그로 인해서 다시 매매가가 상승의 분위기로 전환될 수 있는 것입니다.

→ 우리나라 부동산에만 있는 ‘전세제도’가 아파트 매매와 연관되어 매수를 해야 할 시기인가 판단할 수 있는 바로미터 역할을 하기도 하고(지역마다 적정 전세가율 00% 이 있다.), 매매가가 끝없이 추락하지 못하도록 지지선 역할을 하기도한다. 그리고 앞에서 보았듯이 매매거래가 없는데도 불구하고 전세거래와 전세가 상승으로 인해 매매가를 올리는 역할을 하기도 한다. 반대로, 대규모 공급 등 여러요인으로 인해 전세가가 하락하게 되면 매매가를 끌어내리기도 한다.

p. 147 [사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다]

부동산 가격을 결정하는 데 가장 중요한 것이 결국 수요와 공급인데, 수요 요인 중 가장 중요한 것이 시장 참여자들의 심리입니다. 수요에 영향을 주는 요인으로 경제 전문가들은 인구, 금리, 경기상황 등을 주로 꼽고 있지만, 이들이 수요에 영향을 미치는 것은 극히 일부입니다. 결국 사람들의 심리가 가장 크게 작용하는 것을 현장에서는 바로 느낄 수가 있었습니다.

… 그러나 관심을 갖는 사람 중 90% 이상이 집을 사지 못했습니다. 더 떨어지길 바라고, 더 떨어질 거라 전망하는 것이었습니다. 결국 이 가격이 지나고 보니 바닥이었습니다. 이때 저는 현장에서 상담을 진행하고 있었습니다.

… 그래서 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

→ 부동산 가격에 영향을 미치는 결정적요소 중 하나인 ‘심리’

사람들은 ‘더 떨어질 거라는 기대’, ‘더 떨어지면 사야겠다고 하는 욕심’, ‘부정적인 뉴스기사를 보고 느끼는 불안감 또는 조급함’ 등등 여러 심리를 가지며 그것이 부동산 가격에 반영이 되어 해당 부동산의 가치와는 상관없이 가격이 오르기도 내리기도 한다.

p. 180 [제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클]

사람들은 집을 살 때 어느 지역과 어느 아파트를 사야 하냐고 물어봅니다. 저는 시기를 보는 것이 가장 중요하다고 말씀드립니다.

… 시기적인 선택을 잘못하는 것은 부동산 투자에서 최악의 선택입니다. 반대로 시기를 잘 타시는 분들은 어느 지역에 투자했어도 반드시 성고했을 것입니다. 그래서 현명한 아파트 투자자는 반드시 아파트 사이클에 대해서 파악하고 있어야 합니다. 시기별로 어떤 특징이 있는지 어떠한 사람들의 심리상태에 있는지를 반드시 알아야 합니다. 그래서 지금 시점이 아파트의 경기사이클에 어디쯤 해당하는지를 알아야 합니다.

(가) 폭락기 – 폭락하기 전에 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등입니다. 지금까지 우리나라 아파트 가격에 대한 전반적인 것을 짚어봤는데, 폭등이 있지 않으면 폭락은 절대 오지 않습니다. 심지어는 웬만한 외부의 큰 충격도 잠깐 떨어지는 정도는 있을 수 있지만 버텨냅니다. 그것은 바로 우리나라에만 존재하는 전세제도 때문입니다. 전세가가 매매가의 바로 밑에 있을 때는 충격으로 인한 매매가 하락을 전세가 받쳐주는 상황이 되어 더 이상 떨어지지 않습니다. 폭락은 반드시 폭등이 전제되어야만 가능한 상황입니다.

(나) 하락 안정기 – 하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. … 전세공급을 줄어드는데 전세수요는 늘어나기 때문입니다. 전세공급은 투자자가 집을 추가로 구매해 전세를 내놓아야 공급이 이루어지는데 이 시기에는 투자자도 적극적인 투자를 하지 않기 때문에 공급은 줄어들게 됩니다. 그리고 아파트 가격이 상승하지 않기 때문에 기존 전세임대인들도 만기가 되면 월세로 전환하는 가구가 늘게 됩니다. 그러한 이유로 전세공급은 더욱 줄어들게 됩니다. … 반대로 수요는 늘어납니다. 기존 전세임차인은 여전히 전세를 선호하고 새로운 전세수요자가 추가로 진입하게 됩니다. 바로 자가였던 사람이 집을 팔고 전세로 옮기고자 하는 수요입니다. 그리고 월세보다는 전세가 추가비용이 들지 않기 때문에 전세 선호 현상은 훨씬 더 강해지게 됩니다. 그러한 이유로 인해 전세가 서서히 상승하게 됩니다.

(다) 상승 안정기 – 그런데 왜 가격이 올라갈까요? 그동안 우리가 간과했던 사실이 있습니다. 전세가 매매가를 밀어내고 있다는 사실입니다. 앞에서도 자세하게 설명했습니다. 투자자들은 이 시기에 큰 금액을 보고 투자하는 것이 아닙니다. 적게는 2,000~3,000만 원, 많게는 5,000~6,000만 원 정도 투자해 3,000만 원 정도의 이익을 기대하고 투자합니다. 그래서 시세보다 1,000~2,000만 원을 끌어 올리면서 산다는 것은 투자자 입장에서는 바보 같은 짓입니다. 투자자들은 시세보다 싼 급매물을 노리고 여유 있게 투자합니다.

(라) 폭등기

아파트 사이클이 제일 중요한 이유는 가격이 올라가는 사이클에서는 그 어떤 아파트도 가격이 올라가기 때문입니다. ‘저런 집에도 사람이 살아?’ 하는 집들도 가격이 올라갑니다. 그런데 아무리 좋은 호재가 있는 지역도 하락하는 사이클에서는 맥을 못 추게 되어 있습니다. 그런데 대부분의 사람이 호재거리를 찾아다니고, 좋은 지역을 찾아다니고 있습니다. 물론 오르는 시기에 호재가 있는 지역이나 물건이 더 많이 오르는 것이 사실이긴 합니다.

→ 현명한 아파트 투자자는 반드시 아파트 사이클에 대해서 파악할 줄 알아야 한다.

[폭락기 – 하락안정기 – 상승안정기 - 폭등기]

아파트 사이클이 제일 중요한 이유는 가격이 올라가는 사이클에서는 그 어떤 아파트도 가격이 올라가기 때문입니다. ‘저런 집에도 사람이 살아?’ 하는 집들도 가격이 올라갑니다. 그런데 아무리 좋은 호재가 있는 지역도 하락하는 사이클에서는 맥을 못 추게 되어 있습니다. 그런데 대부분의 사람이 호재거리를 찾아다니고, 좋은 지역을 찾아다니고 있습니다. 물론 오르는 시기에 호재가 있는 지역이나 물건이 더 많이 오르는 것이 사실이긴 합니다.

p. 207 [집 한 채로 돈 버는 방법]

그 후 시간이 흘러 입주를 했고 집값은 1억 원이 넘게 상승했습니다. 그분들이 그때 집 사는 것을 포기했다면 어떻게 되었을까요? 전세나 월세를 살았을 것이고 자산은 크게 늘지 않았을 것입니다. 그리고 또 한 가지 조언을 드린 것이 집 한 채로 돈 버는 방법입니다. 조금은 번거로울 수도 있는데 집값이 어느 정도 오르게 되면 반드시 다시 떨어지는 시기가 오게 됩니다. 그때는 집을 높은 가격에 팔고 다시 전세로 갈아타는 방법입니다. 많은 분들이 집을 사시면 그 집에서 10년, 20년 살고 싶어 하십니다. 물론 집값이 상관없는, 내 자산이 늘어나거나 줄어드는 것에 상관이 없는 분들이라면 어쩔 수 없다고 말씀드릴 수 있지만, 족므이라도 내 자산을 늘리고 싶은 분들이라면 명심하셔야 할 것이 있습니다. 집에는 사이클이 있습니다. 일정한 주기를 가지고 오르고 내리기를 반복합니다. 그 집에서 20년을 살고 있다면 어쩌면 내가 집을 산 가격 그대로이거나 오히려 떨어져 있을 가능성이 큽니다. 떨어지는 것을 안다면 그것은 피해야 하는 것이 맞는 것 아니겠습니까?

→ 처음에 내집마련을 계획했을 때 10~20년을 살아야 한다는 것만 생각하고 있었는데 그 생각을 바꾸게 해준 문장이다. 서울의 집이라고 해서 무조건 오래가지고 있는 것이 좋은 것은 아니다. 앞서 보았듯이 부동산 시장은 사이클이라는 것이 있고, 그 사이클에 맞게(생애주기와도 맞으면 더 좋을 것 같다.) 어느정도 가격이 올랐다면 팔고 하면서 자산을 키워나가보도록 하자!

p. 218 [절대적인 학군, 절대적인 수요]

도시별로 학군이 선호되는 지역이 반드시 있습니다. 내가 거주하는 지역이나 투자하고 싶은 지역에서 학군이 좋은 지역에 투자하시면 됩니다. 학군은 절대적이라는 것이 최고의 메리트입니다. 절대적이기 때문에 돈 쓰는 것을 아끼지 않습니다. 예를 들면 역세권에서 살고 싶은 사람과 아이를 위해서 유명 초등학교를 보내야 하는 사람이 있습니다. 역세권에서 살고 싶은 사람은 사실 선택할 것이 너무 많습니다. 여기도 역, 저기도 역이니까요. 그런데 가고 싶은 초등학교는 한 곳밖에 없습니다. 그리고 그 초등학교에 배정되는 아파트도 매우 한정적입니다. 역세권에 매물이 조금 비싸다 싶은 물건이 있습니다. 그리고 가고 싶은 초등학교에 배정이 되는 아파트에 매물이 조금 비싸다 싶은 물건이 있습니다. 어느 것이 먼저 거래될까요? 당연히 초등학교 배정이 되는 아파트가 먼저 거래되겠지요? 이것은 절대적이기 때문입니다.

→ 이 문단은 100% 동의는 할 수 없다. 학군도 학군이지만, 지역에 따라서는 학군의 가치가 크지 않은 곳(최근에 임장을 다녀온 동대문구도 포함되는 듯)은 직장과의 접근성 즉, 교통이 더 중요한 입지요소였기때문이다. 하지만, 초등학교를 품고있어 아이들이 학교를 다닐 때 안전하고, 아이들이 다니기 좋은 단지는 중요한 요소인 것 같다.

p. 226 [최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자]

그런데 여기서 유념할 게 한 가지 있습니다. 전세가율 90%가 넘는 것들은 사실 인기가 없는 아파트들입니다. 거의 나 홀로 아파트이거나 세대수가 작거나, 주변 환경들이 별로 좋지 않거나 하는 것들이라고 보면 됩니다. 인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율이 90% 가까이 가도록 기회를 주지 않습니다.

그러면 이렇게 인기가 없는, 어떻게 보면 내가 보는 아파트 중에 제일 안 좋은 것을 굳이 사야 할까요? 그때 당시로 돌아가 보면 결코 매매가 상승은 있을 수가 없을 것 같은 상황입니다. 과연 투자자들이 이런 물건을 살 수 있을까요? 다른 분들이 알려주는 이론이나 지식에 의하면 사실 사면 안 되는 물건이 될 수 도 있습니다. 그러나 저는 과감히 투자하라고 말씀드릴 수 있습니다. 왜냐하면, 앞서 언급했던 전세와 매매가와의 관게에서 전세 때문에 매매가가 저절로 올라가는 그런 아파트에 해당합니다. 많은 분이 전세가가 높아지면 투자자들이 매수한다고 말씀하시죠. 그래서 매매가가 올라간다고 하십니다. 하지만 그렇지 않습니다. 투자자들이 매수해서 매매가가 올라가는 것이 절대 아닙니다. 그 현장에 있어 보지 않았기 때문에 그렇게 보일 수 있습니다. 지나고 보면 매매가가 올라가 있으니까 그럴 것이라고 예상하는 것이죠. 그때 당시로 돌아가 보면 매매 물건은 무수히 많이 나와 있습니다. 그래서 더 떨어지지나 않을까 걱정되는 상황이죠. 그런데 전세 물건은 거의 없습니다. 이런 상황에서 전세가가 높다고 투자자들이 대거 매수할까요? 그런 상황은 절대 없습니다. 한두 사람이 매수에 임한다고 해도 표시도 안 납니다. 매도 물건이 너무 많기 때문이죠.

이런 현장, 이런 아파트가 전국에 무수히 많기에 굳이 이 아파트를 투자자들이 대거 매수에 나설 리도 없습니다. 그러면 매매가는 어떻게 올라갈까요? 바로 전세 때문입니다. 임차인들은 갭 투자자들의 투기가 아닌, 매매가가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실을 분명히 알아야 합니다.

→ 매매가를 올리는 것은 바로 전세임차인 바로 당신입니다! 의 챕터와 비슷한 내용이다.

p. 263 [매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다]

사람들은 싸게 사는 것에 모든 노력을 기울입니다. 그러나 파는 것에는 그리 많은 노력을 기울이지 않습니다. 그런데 투자는 팔 때, 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이가 날 수가 있습니다.

→ 저렴하게 사는 것도 중요하지만, 원하는 가격에 내가 팔고 싶을 때 팔 수 있는 것

즉, 환금성이 있는 물건을 사는 것도 정말 중요하다는 것을 다시 한번 깨닫는다.

p. 315 [정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?]

두 번째 무주택자가 주택을 소유할 수 있게 만들겠다는 정부의 의지인데요. 정부는 무주택자가 집값이 비싸서 못 사고 있는 것으로 판단하고 있습니다. 그러나 현장에서 수천수만 명을 상담하고 있는 저희가 봤을 때 조금은 미안하지만, 무주택자는 집을 못 사는 것이 아니고 안 사는 사람이 대부분입니다. 그 증거가 바로 변하지 않는 무주택자 통계입니다. 집값이 가장 저렴했던 2011~2012년으로 돌아가볼까요? 이때 집값이 가장 저렴해 집을 사기에 최적의 상태였습니다. 미분양 물건도 넘쳐나고 빈집도 수두룩했습니다. 집을 골라서 갈 수 있는 최적의 상황이였습니다. 거기에 각종 세제 혜택과 대출확대가 이루어졌습니다. 그런데 결과는요? 무주택자는 여전히 무주택자입니다. 여러 가지 이유가 있을 수 있겟으나 무주택자는 집을 사고자 하는 생각이 없다고 봐도 무방합니다.

그런데 제가 앞에서도 말씀드렸다시피 이분들 때문에 집값이 올라가는 것입니다. 이분들이 바로 전세가를 올려주기 때문이죠. … 집은 집값이 싸지면 오히려 수요가 줄어듭니다.

→ ‘무주택자는 집을 사고자 하는 생각이 없다고 봐도 무방하다’라는 말이 가슴에 와닿았다. 여러 시장상황과 정부의 정책으로 인해 지금이 내집마련의 적기라고하는 시기에 ‘어떻게든 되겠지’라는 안일한 마음이 아니라 ‘반드시 내집마련을 하겠다’는 마음으로 적극적으로 노력하고 또 노력하는 내가 되겠다고 약속한다. 이번 기회가 지나고 후회하지 않을 수 있게 열심히 해보자!

p. 323 [앞으로의 시장 예상 반응]

부동산 이론에 의하면 정부의 시장 개입은 반드시 실패하게 되어 있습니다. 그것은 부동산의 특징으로 인해서입니다. 공급조정이 안 됩니다. 일단 그 규모가 엄청납니다. 공급을 많이 해 조정하기 위해서는 천문학적인 자금이 소요됩니다. 그리고 공급 기간의 장기성이 있습니다. 지금 당장 공급을 해야 하지만 정부가 정책을 바탕으로 공급을 시작하겠다 하면 그 결과가 최소환 3년은 걸립니다. 집을 짓는 기간이 필요하니까요. 그동안 시장에서는 난리가 나게 됩니다. 공급에 대한 대책이 없이 수요만으로 시장을 조절하는 것은 한계가 있습니다. 그래서 정부정책은 실패하게 되어 있는 것입니다.