[실전준비반 수강후 내집마련 후기] 23년 최악의 거래 절벽 시기에 상급지(학군지) 갈아타기

안녕하세요? 월부 2년차지만 과제를 제외하고는 처음으로 글쓰는 잘사고잘팔자 (잘잘)입니다.

특별히 잘 하는게 없어 과제 외에 글을 써본적 없지만 저같은 사람들도 조용히 성장하고 있다는 것을 보여드리고 싶었고.

월부와 동료들께 감사의 마음을 전하고자 글을 써 봅니다^^

왜 월부를 선택했지??

경기도 신도시 신축 아파트에 살고 있던 저는

23년 2월을 목표로 매도를 계획합니다.

일년 전부터 매물을 내어놓았지만....

23년 1월은 최악의 거래건수, 최저점의 집값 ㅜㅜ

대체 언제쯤 매수세가 나타나서 내 집을 팔 수 있을지 답답한 마음을 풀고자 입문했어요 ㅎㅎ

월부에서 무엇을 배웠지??

2023년 3월 참여한 열반스쿨 기초반에서는

지금 부동산 시장은 어떤 시장인지.

앞으로 언제 일지 모르지만 언젠가 나타날 부동산의 변화는 무엇인지.

그래서 지금 우리는 무엇을 해야하는를 배우고

4월 실전준비반을 듣고 임장하는 법, 임보쓰는 법을 배웠습니다.

6월 열반스쿨중급반에서는 투자자로서의 기본자세를 닦는 시간이었습니다. 독서를 하고 부자마인드 투자자의 마인드를 장착하도록 해주었습니다.

월부가 좋은건 그냥 강의만 듣는 것이 아닌, 월부 환경에 넣어주는 것입니다. 사실 친구나 지인들과 부동산 이야기는 조금 조심스럽습니다. 각자의 상황도 다르고 관심사가 다르니 이야기가 깊게 이어지지도 않습니다. 그런데 월부는 부동산이 중심입니다. 부동산에 대한 경험, 부동산에 대한 지식, 의견을 마구마구 나눌 수 있고 또 즐겨합니다 저는 그런점이 참 좋습니다. ^^

실전준비반이 끝난 뒤 실준반에서 배운 것을 발판 삼아 이사할 곳을 찾아서 혼자 임장을 다녔습니다.

분당구 수내동, 광진구 광장동, 노원구 중계동, 평촌 학원가, 고양시 학원가, 용인시 수지구

눈치 채셨죠? 네 제 우선순위는 학군지! 입니다. 학군지를 중심으로 본다 하면 아이 교육에 진심인 열혈맘이라 생각하시겠지만 아닙니다. 그럼 왜 학군지를 원하냐구요?

제가 생각하는 학군지는 공부를 엄청 시키기 위한 곳이 아니에요.

기존에 살고 있던 곳은 유초등학교 학생이 많은 신도시였고 따라서 학원들도 초등학생 중심이었습니다. 초등 고학년 이거나 중고등학생은 멀리 있는 학원으로 학원버스를 타고 다녔죠.

제가 워킹맘이다보니, 아이 혼자 덥고 춥고 비오고 눈오는 날에도 학원 셔틀 장소로 가야 하고, 학원 셔틀 시간에 맞추느라 무거운 학원 교재를 학교 갈 때도 들고 가야만 했고, 배고파도 간식 먹을 시간이 애매했습니다.

제가 원했던 환경은! 엄마가 없더라도 집에 잠시 들러 학원 가방을 가볍게 챙기고, 간식도 먹고, 잠시 쉬었다가 나갈 수 있는 학학주 근접(학교-학원-집)이에요. 학원이 늦게 마치더라도 안전하게 귀가할 수 있는 곳이었으면 했습니다. 그런 환경은 대게 학군지에요.

그래서 서울 경기 지역 학군지들을 지도로 익히고 임장루트를 정합니다.

그 지역에서 가장 핫한 아파트 몇 곳을 정해서 부동산 사장님과 사전에 일정 조율을 해 놓습니다.

오전에 분임+ 단임을 합니다. 오후에 부동산 사장님을 만나 브리핑을 받고 매임을 합니다.

매물을 못 보더라도 일단 부동산에 가서 사장님 얼굴이라도 보고 차 한잔 마시며 이야기를 나누다 옵니다. (제가 임보는 잘 못써도 부동산 들어가는건 잘해요 ㅎㅎ)

그곳의 본깨적(본 것, 깨달은 것, 적용할 것)을 남편과 공유하는 네이버 밴드에 기록으로 남김니다. 이렇게 다니면서 대략 후보지를 추렸어요.

아시다시피 이건 월부 방식이 아니에요. 한달에 한지역 뽀개기 할 시간이 없다는 핑계와, 투자가 아닌 실거주 할 지역을 찾는다는 관점에서 제 나름의 방식이었어요.

거인의 어깨를 빌리다!!

월부에서 하는 투자코칭을 신청합니다!

거인의 어깨를 빌려 좀 더 빨리 그리고 좀 더 정확히 가고 싶었죠!

마스터님 투자코칭을 신청하고

가용자금 및 질문들을 정리합니다.

-기존 집을 팔고 A지역으로 갈아타기 하는 것이 투자적인 관점에서도 잘 하는 선택인지

-제 마음에 2순위인 B지역이 더 좋은데 제가 못 보고 놓치는 건 아닐지

-A지역에 현재 전세가격이 낮으니 임대로 거주하고, 기존 거주지에(혹은 다른지역) 호재가 있으니 투자하는 방법

떨리는 마음으로 마스터님과 만나는 대망의 날!!

마스터님의 코칭은 이러했습니다.

호재를 보는 것이 아닌 물건의 가치를 보고 판단해야 한다.

임장지 A, B 모두 좋은 곳이지만 당신에겐 A지역이 적합하다.

투자의 관점에서는 S지역이 더 좋을 수 있지만 실거주 하실 것이니 A가 좋다. A역시 사람들이 충분히 좋아하는 곳이다.

A지역에 전세로 들어가는 것은 안된다

공부가 덜 된 상태에서 목돈을 손에 쥐게 되면 마음이 급해져 엉뚱한 곳에 투자를 하게 될 수도 있고, 전세가는 언제든지 오를 수 있다.

(와!!!! 진짜 그랬어요 전세가 몇 달 만에 1억 이상 올랐습니다!! 마스터님은 다 보고 있었나봐요~ )

A지역 매수 및 전입에 대해 확신을 심어주셨고, 그 아파트 중 좋은 매물을 선택하는 법 등을 배웠습니다!

배운 것을 토대로 단지 내 집을 비교평가하고 부동산 3~4곳 미팅하며 매물을 찾았어요. 그사이 호가는 계속 올라가고 마음에 안 드는 집만 남더라구요. 그러던 어느 날

부동산 사장님과 줄다리기

"사모님, X층에 XX가격 물건 나왔습니다. 그런데 세입자 사정으로 집은 한 달 뒤에 보여줄 수 있어요"

"사장님 , 가격이 좀 비싸네요. 근데 위치가 맘에 드니 일단 보고 이야기 하죠 매물 오늘 내일 중으로 보여주세요"

사장님은 계속 세입자 핑계를 이리저리 대며 집을 당장 보여주지 않으려 했습니다.

최대한 세입자 시간 맞출테니 조율해주시길 부탁했으나, 몇 시간째 연락이 없어 제가 부사님께 전화를 먼저 했습니다.

"아~사모님, 다시 물어봤는데~ 그 집에 공부하는 학생도 있고, 휴가도 가야 하고......아무튼 곤란하대요. 그리고 거기 전세 계약이 연말까지라서 지금부터 집 보여주고 그러기 좀 미안해요"

등등 핑계를 자꾸 늘어놓습니다. 뭔가 이상함이 느껴집니다. 왜 집을 안 보여 주려는 거지?

너나위님이 강의에서 했던 말씀이 생각납니다. 내가 그 물건에만 집착하면 내가 유리한 방향으로 만들 수 없다.

A가 안될 경우를 대비해 B를 항상 준비해야하고, B가 있으면 나 스스로도 집착하지 않고, AA물건 부동산 사장님이 내 편이 될 수 있다.

"사장님 저 그 집 안 보여 주시면 저는 주말에 B지역 b아파트, C지역 c아파트 보러 갑니다. 거기 가격이 지금 XX에요. 지금 A지역 가격 슬금 슬금 오르지만 B C지역은 가격 그대로 있어요"

"네?? 사모님?? 우리 A지역으로 이사 오는 거 아니 였어요? 다른데도 봐요?"

"맞아요 A 에 마음을 두고 있지만, 저는 학군지를 찾는 거에요. 어느 지역이나 연고가 없긴 마찬가지입니다. B C 지역도 충분히 매력 있는 거 아시잖아요~ 지금 이런 가격이면 B C지역도 좋습니다."

부동산 사장님의 목소리가 갑자기 다급해집니다. 제가 당장 살 사람으로 안보였을까요?

a물건은 사장님의 장부 물건이고, 저를 잡아 놓은 손님이라고 생각했을까요?

하여간 작전이 바뀐(?) 사장님은 그날 저녁 7시로 당장 약속을 잡아 옵니다. (너나위님 감사합니다^^)

실제로 다른 지역을 임장하고 매임하고 부사님들과 교류했기에 가능했습니다.

앞마당이 많은 것이 왜 중요한지 작은 경험으로 깨달았습니다.

매물을 보기 위해 걸어가는 길에 사장님이 조심스럽게 말씀하십니다.

사장님의 진짜 이유

"사모님 사실 거기 작은 문제가 좀 있어요~ 별거는 아닌데, 누수가 좀 있었어요. 그래서 여름에 비 그치면 주인이 수리를 하고 깨끗하게 보여 주려 했죠~근데 별거 아니에요~"

네??? 누수요????

많은 강의에서 매임할 때 누수 자국 꼭 보라고 했던, 구축의 가장 골칫거리 그 누수 있는 집을 지금 집을 보러 가는 거였습니다. 이래서 집을 안보여주려고..... 하...... 그래도 일단 왔으니 집은 봅니다.

집은 마음에 들었어요. 예상보다 비싼 호가 이지만 위치가 좋고 8년 전 올리모델링을 해 놓은 상태라 이전에 봤던 집들에 비해서 공사비가 덜 들 것 같았어요.

집에 와서 계산을 해봅니다.

위치와 공사비 생각하면 또 아주 많이 비싼 가격은 아니다. 그래도 좀 더 네고를 해야겠다.

누수는 원래 매도인이 수리 하려던 부분이니 그걸 매도 전에 하기로 특약에 넣어 달라 했어요.

매도인이 호가에서 더 깎아주려 하지 않습니다.

매도인은 이 집 투자금을 활용해서 더 나은 상급지로 이동할 것이며, 어차피 전세 계약이 연말까지니 일찍 팔면서 가격을 내리고 싶지는 않다며 여유를 부립니다(실제로 그때 살짝 반등하는 시기라 싸게 내놓은 매물을 걷거나, 전세로 전향하는 물건들이 있었습니다. )

최종 협상과 계약

제가 제안한 카드는 몇 달 남지않은 임대를 승계하여 매수 하는 것입니다.

대신 가격을 좀 내려 달라는 것입니다.

매도인 입장에서 좋은 점은.

매도가 빨리 되니 명의 활용에 자유롭고(세금문제가 있을 수도),

잔금을 빨리 받게 되니 자금 활용에 여유로우며,

연말에 세입자 퇴거일과 잔금일자를 조율하느라 애쓰지 않아도 됩니다.

이런 점들을 어필하며(사실 저한테도 이게 더 좋은 조건이었던 건 안비밀) 그렇게 조금 깍아 거래를 했습니다.

2023년 부동산 시장이 그랬듯 저와 계약한 사람들은 실거주자이며 상급지이동이었습니다.

잘잘 집 매수인: 경기도 외곽 -> 서울 인접 신도시

잘사고 잘팔자 : 서울 인접 신도시 -> 보다 상급지

새 집 매도인: (거주지)상급지 경기도 -> 서울 2급지

2024년 저는 어떻게 살고 있을까요?

일단 원했던 환경에 매우 만족합니다.

학학주 근접은 정말 사랑입니다~

이곳의 매매 가격은 오르락 내리락 하며 가격 다지기를 하고 있습니다. 제가 팔고 온 집도 상황은 비슷합니다.

같은 비율로 세일을 한다고 했을 때 집값 하락기에 상급지 이동은 이득입니다. 할인율은 같아도 할인폭이 더 크니까요. 그리고 당분간 정체기라 하더라도 실망하지 않습니다. 제가 거주하는 집이니까요.

마스터님이 코칭때 그러셨어요.

잘잘님 사려는 집이 앞으로 한동안 오르지 않을 수 있습니다. 오히려 내릴 수도 있어요.

그래도 10년 산다고 생각하면 좋은 선택입니다. 실행 해 보세요!

THANKS TO

시장의 흐름을 알고 내가 할 수 있는 것을 아는 것

내가 선택 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 비싸지 않게 사는 것

협상의 과정에서 내가 가진 카드가 무엇인 지 아는 것(상대방 입장에서 생각해보기)

나에게 유리한 방향으로 자리를 잡는 것

이것이 월부의 강의와 마스터님의 코칭이 아니었으면 정말 이루지 못했을 것 같습니다.

또 월부에서 만난 동료들 특히, 제제23 조장님은 실준 끝나고 혼자 임장 다닐때 조언 해주시고, 종강해도 정기적으로 만나는 실준 38기 110조 조원분들 늘 응원해주셔서 힘이 났습니다.

열기 59기 59조

열중 28기 89조

서기 14기 95조

매 과정마다 만났던 월부 동료분들께 늘 배울 점들이 많아 감사합니다.

모두 목표를 이루시기 바랍니다!!

예고편:

그런데 말입니다.

대응 가능 하다고 생각했던,

특약에 넣었던 그 누수 !

집을 늦게 보여 주려 했던 원흉 그 누수!

그 누수 문제가 터졌습니다.

제가 기회가 된다면 그 누수문제와 처리 과정을 언젠가 써 보겠습니다...

이상 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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