다주택자로 가는 길에서 절대 놓치지 말아야 할 1가지 [태자1]

" n천만원만 더 있으면 상급지 신축투자 가능한데, 

대출받아서 더 좋은 걸 투자할까? "

안녕하세요.

태자1입니다.

제가 비교적 최근 투자를 하면서

가장 많이 고민했던 부분입니다.

내가 가진 돈은 이것밖에 없는데 

이 돈 안에서 투자하려니 뭔가 아쉽고,,,,

대출 받으면 훨씬 좋은 물건도

싸게 투자할 수 있는게 보이고,,,

이 시기 제가 고민했던 부분들,

그리고 제가 어떤 결정을 내렸는지

그 과정을 나눠보려고 합니다.

가용가능한 정확한 투자금 산출

월부를 하고 있는 사람이라면,

누구나 내 투자금이 현재 얼마 있는지 계산해보고

각자만의 양식으로 정리해 놓았을텐데요.

저도 가용가능한 자금을 디테일하게 산출해보고,

어느정도 선까지 투자가 가능하다는

 가이드라인을 설정했습니다.

내가 현재 어느정도 가격까지 투자가능한지 

메타인지를 위해 가장 중요한 부분 중 하나라고 생각합니다.

투자가능한 물건 뽑기

여기서부터 진짜 고민이 시작됩니다…

(아마 많은 분들이 비슷한 고민을 하지 않았을까 생각합니다…)

이 부분은 수익률을 중요하게 생각하는

소액투자할때와 또 다른 고민이었는데요.

배운 그대로 좋은것부터 보면서 

투자금에 안들어오고

조정이 안되는 것들을 쳐내고,

급지를 점점 낮추면서 내려오다보니,

제 눈이 어느새 너무 높아져 있었던 것이었습니다.

내 투자금에 맞는 물건도,

충분히 가치대비 싸고

누군가는 사고싶고 

들어오고 싶어하는 곳이었음에도,

더 좋은것만 바라보고 있다보니

 제 성에 차지 않았던 거죠,,,

이러한 사고의 과정으로부터,

“지금은 좋은걸 싸게 투자할 수 있는 시기인데, 

조금만 대출 받아서 투자할까?”

라는 생각이 스멀스멀 올라오기 시작했습니다.

지난 1년반동안 “저환수원리”라는

투자기준을 배우고 이 기준에서 벗어나지 않는

투자를 하겠다고 다짐했었는데도 말이죠.

하지만, 그래도 모든 가능성을 열어두고 

2가지 시나리오를 만들어 물건을 뽑았습니다.

1. 대출 없이 가용가능한 자금으로만 투자한다.

2. 추가대출을 일으켜서 더 좋은 물건을 투자한다.

감당가능한 리스크인지 가늠해보기

"추가대출을 일으켜서 싸고 더 좋은 물건을 투자한다."

이경우 과연 정말 리스크가 없을지? 

시뮬레이션을 해보았습니다.

최악의 상황 가정해보기

아무리 지금 시장이 전세가 싼 시장이고

매매가가 많이 빠진 시장이라고 하더라도

더 큰 그림에서 위기가 오면, 

시장이 안좋아 질 수도 있다는 생각으로

가장 최악을 가정해보았습니다.

(아래 유튜브 6분30초까지 내용 중 강용수 투자자님이 매년 하신다는

시뮬레이션을 벤치마킹했습니다.) 

과거 IMF때 12%였던 금리를 27%까지 올렸던 상황처럼,

이런 큰 위기가 언제 발생할지 모른다는 생각으로

보수적인 투자기준을 적용하니

좀 더 명확한 답이 보이기 시작했습니다.

“내가 가지고 있는 자산을 지킬 수 있는 투자인가?”

현재 가지고있는 물건이 

갑자기 -20%이상 역전세가 나고,

이것들이 동시다발적으로 발생한다는

최악을 가정하고 시뮬레이션을 했을때, 

대출을 일으키면 1년간 리스크테이킹이 

불가피한 상황임을 확인할 수 있었습니다.

(1년 종잣돈 만큼의 대출 발생

최악의 상황에 대응이 어려운 시기)

A단지 : 대출없이 매수가능한 단지

B단지 : 대출을 일으켜 매수가능한 단지

물론 1년간 아무런 위기가 찾아오지 않고

전세가가 오를 가능성이 더 높아보일 수 있지만,

"리스크는 언제 어디서 터질지 모른다. 리스크란 대응의 영역이다."

라는 제가 배운 내용대로 행동하려고 마음을 다잡았던 것 같습니다.

대출을 일으키지 않고 투자를 하겠다는 결정을 내리는데,

너나위멘토님이 해주신 말씀이 생각 났던 것 같습니다.

“나는 전우들의 시체를 넘어 이 자리에 있는 것이다.”

옆에서 항상 함께하던 동료들이 

역전세나 리스크 대응을 하지못하고

떠나가는 모습들을 겪고 살아남았다고 하셨습니다.

그리고 최근 메로나 튜터님과 이야기를 나누며,

저에게 해주신 말씀이 있습니다.

"대출을 일으켜 진행한 투자가 잘되면

그게 정답이라 생각하고 다음 투자도 그렇게 하게 될 수 있어요. 

그러다 정말 크게 다칠 수 있습니다."

저를 비롯해서 하락장에 투자를 시작한 사람들은

하락장을 비롯한 역전세를 제대로 맞아보지 않았기 때문에

이 말이 완전히 와닿지 않을거라고도 말씀해주셨습니다.

저와 비슷한 고민을 하는 분들이 있다면,

내가 가지고 있는 자산을 

지킬 수 있는 투자인지

리스크 관리에 대해 꼭 고민해보고

투자 의사결정을 내렸으면 좋겠습니다.

자산을 지키는 것의 중요성을

알려주신 메로나 튜터님

진심으로 감사합니다.

이번 3개월간 월부학교에서

이 말의 진정한 의미를 정확하게 이해하고

한층 더 성장한 투자자가 되도록 하겠습니다.

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