내집마련 기초반 수강 후 어머니 집 실거주 마련기!



안녕하세요

올해 1월 내집마련 41기를 수강하였고 강의를 통해 얻는 구체적인 매수 절차를 배우고 나서 보다 더 뚜렷한 기준과 행동 절차를 배우고 실제 적용까지 하였습니다. 감사하게도 이번에 어머니 실거주 마련하는 데 큰 도움을 드릴 수 있었으며 이번 주 이사를 마치고, 금요일에 취득세신고까지 마쳤습니다!

저의 실거주 집을 마련한 것은 아니고, 제가 월부에서 부동산 공부를 해오며 어머니께서도 꼭 집 1채를 마련하고 싶다는 강력한 의지를 보여주셔서 함께 머리를 싸메고 함께 집을 매수할 수 있었습니다.

저는 월부에서 공부한 지 3년이 넘어가는 상황인데, 그동안 투자자로써 집을 매수하는 것에 공부를 했지 실거주를 위한 내 집마련에 관한 고민과 공부가 부족했기에 다시 공부가 필요했습니다.

내 집 마련기초반을 수강하며 부동산에 대해 다시 처음부터 공부한다는 마음으로 공부에 임했습니다.

강의를 수강하고 나서 엄마의 종잣돈, 매월 고정적인 월급, 지출액, 저축가능액이 얼마인지를 함께 공유하였고

DSR 한도내 최대 대출금액은 얼마인지, 소득대비 적정한 대출금액이 얼마인지, 활용할 수 있는 대출종류는 무엇인지, 그래서 얼마의 아파트를 매수하는 것이 적정한 것인지 함께 이야기를 나눴습니다.

60년을 넘어가는 세월동안 인천이란 지역에서 벗어나 생활하지 않으셨기에 인천에서 매수를 해야했습니다.

시간이 날때마다 꾸준히 인천에 각 구들을 투자자로써 또는 괜찮은 가격에 단지들은 엄마와 함께 실거주자로써 임장을 해가며 지역을 알아가고 있었습니다.

몇 달 전, 청약홈에 작년에 입주한 아파트의 회사보유분으로 잔여세대가 무순위 청약이 나왔습니다.

해당 아파트는 제가 사는 구에 아파트로써, 재개발이 활발해 향후 미니 신도시급으로 대규모 신축이 입주되는 곳이었습니다. 분양가가 그리 싼 편이 아니었지만, 분양공고문을 꼼꼼이 읽어가며 청약에 나온 단지들의 동과 층을 확인해보니 로얄동, 로얄층 위주로 배치가 되어있었고, 풀옵션이 구비된 최상급 매물들이었습니다.

또한 현재 등기가 나오지 않은 재개발 아파트로써, 주택담보 대출이 나오지 않았습니다.

지속적으로 궁금한 것들을 분양사무소에 전화해가며 현재 후취담보 대출이란 상품으로 대출을 받을 수 있다라는 이야기를 들었습니다.

후취담보 대출이란?

등기부등본이 없는 아파트에 담보를 설정할 수 없기에 먼저 자금을 집행하고 향후 등기가 나오면 그 등기부등본에 근저당을 설정하는 대출 (주의, 시중은행 아무곳에서나 받을 수 있는 상품이 아니고, 건설사와 협의된 은행 창구에서만 가능)

대출이 가능하니, 현재 분양된 가격이 적정한 지 검토해보았습니다.

(매물 간 비교평가)

만약 3년 전 분양받았던 사람이 현재 실거주를 하게 되었다면,

[분양가+중도금 대출 후불이자+ 옵션비]와 현재 분양가가 간에 가격 차이가 매우 크지 않은 편이었고, 청약 매물들은 로얄동 로얄층이기 때문에 P를 많이 지불하고 매수하는 건 아니겠다 라는 생각을 했습니다.

(생활권 내 비교평가)

현재 해당 단지 주변에 10년 넘는 단지들도 분양한 단지와 가격차이가 매우 큰 편도 아니었습니다.

다만 인근 신축단지들의 가격이 저평가 되었기에 그에 대비 싸다곤 할 수 없었습니다.

(지역 내 비교평가)

인천 내에서 해당 단지의 가격을 비교했을 때, 매우 싸다고 생각이 들지 않았습니다.

딱 입지에 맞게 가격이 형성되어 있었기에 매우 싸다라고 확신을 가질 수 없었습니다.

(지역 외 비교평가)

부천과 비교했을 때, 향후 이 곳의 입지가 개선된다면 부천의 구축들과 제가 검토중인 신축 간에 가치가 비슷하거나 이곳이 아주 약간 밀릴 수 있다라는 생각을 했을 때 가격이 비싸단 생각이 들지 않았습니다.

또한 인천과 비슷한 체급의 부산과 비교했을 때, 가격이 싸다 라는 생각을 했습니다

(다만, 비슷한 가격의 서울 및 경기권 단지들과 비교했을 땐 가치가 떨어지는 게 명확했습니다)

(23년 미분양된 분양권들이 P가 붙는 것을 보며)

지방 중소도시, 광역시 할 거 없이 23년엔 매매가격이 폭락하였고 그 당시 분양한 단지들의 미분양이 매우 많이 속출하였습니다. 시장 분위기도 안좋았지만, 해당 분양하는 가격이면 입지가 더 좋은 신축들을 매수 할 수 있었던 상황이었기에 미분양이 생겨났다고 판단했습니다. 그렇지만 시장분위기가 반전이 되고, 하락한 단지들의 가격이 상승하자 미분양 된 단지들이 완판을 하였고 하나씩 P가 붙기 시작하였습니다.

이런 시장 분위기를 통해 매우 저평가된 부동산 시장에서는 현재 분양된 분양가가 더 좋은 입지의 신축 가격과 비교해 매력이 없어보일 순 있지만, 다시 분위기가 반전된다면, 그리고 해당 단지의 적정한 가격 수준이 어느정도일지 가늠을 해본다면, 지금의 가격을 보며 무조건 매수하지 않는다 라고 결론 내리지 않고 열린 마음으로 해당 가격의 적정성을 검토해야겠다라고 시장을 지켜보며 배웠었습니다.

그 경험을 통해서 보았을 때, 인천이란 곳이 저평가 된 지역이고, 저평가 된 곳에서 매우 싼 가격은 아니지만,

어머니가 원하는 거주하는 생활권 반경에 위치해 있는 신축 아파트로써 거주 편의성엔 충족이 되었고 현재 가격은 입지대비 가격이 적정해보였습니다.

결론은 최소한 매수한 금액에서 더 떨어지기는쉽지않겠구나! 였습니다

사실 가격 적정성 여부는 확인하였지만, 문제는 어머니의 갖고 있는 자금으로는 매수해선 안 될 금액이었습니다.

그래서 조심스럽게 "결정에 대해 고민을 많이 해보았으면 좋겠다"라는 말씀드렸지만, 한번은 꼭 청약을 넣어보고 싶다는 어머니의 결심에 접수를 하였고 결과를 기다렸습니다.

결과는..

분양결과는 처참했습니다..

미분양이 났었습니다. 제가 가격 적정성을 따져보았을 때 잘 못 본 것이 아니었을까 싶었지만, 사람들에겐 현재 가격이 매력적이지 않은 단지였던 거 같습니다.

59A타입 1순위 해당지역에 접수하였고, 접수건이 매우 낮아 당첨확률이 매우 높았습니다.

그렇지만 사실 자금이 가장 큰 고민이었습니다.

어머니가 갖고 계신 자금에서 무리한 금액이지만 그래도 지켜볼 수 있었던 이유는 두번째 계획이 있었기 때문입니다.

제가 갖고 있는 일부의 자금과 저희 누나네서 일부의 자금을 빌려온다면 충분히 매수 할 수 있었기 때문입니다.

사실 이 결정하기까지 고민이 많았지만 향후 투자 계획에는 크게 문제가 되지 않았으며, 누나네도 크게 문제가 되지 않은 금액이었기에 강행했습니다.

(돈을 빌리고 자산을 취득하였을 땐, 가족간 차용증을 반드시 작성을 해야 나중에 세무조사 나올 때 뒤탈이 없습니다.)

자금문제는 충족이 되었지만, 현재 후취담보 대출의 금리와 대출액의 원리금의 금액이 어머니의 저축가능액의 어느 수준인지 다시 계산을 해 볼 필요가 있었습니다.

분양사무소에 전화를 걸어 A타입 1순위 당해지역 접수자인데 당첨확률이 어떻게 되냐 물으니, 당첨 가능성이 매우 높다라는 답변을 들었고, 후취담보대출 연계된 은행이 어디인지, 이전 입주자들이 어느 은행에서 집단대출을 받았는 지 물어보았습니다. 분양사무소 직원들에게 명확히 답변을 듣지 못하여 단지내 부동산에 물어 다시 입주자들 집단대출 받았던 은행은 어디였는 지, 혹시 이 단지는 대출을 어떻게 받아서 입주하는 지 등의 이야기를 여러 부동산에 물어 궁금증을 해결하였습니다.

그리고 따로 시간을 내어 단지내 인근 은행 창구들을 방문하여 후취담보대출과 관련해 상담을 받았고 어머니께서 미리 발급 받은 '작년 원천징수지'를 갖고 대출 DSR검토를 하며 원하는 대출금액까지 무리없이 받을 수 있다라는 답변을 받았고, 원리금 금액이 어느정도인지, 향후 대출을 갈아탈 경우 중도상환 수수료는 얼마인지 까지 꼼꼼하게 묻고 나왔습니다.

그리고 계약 날, 어머니와 함께 분양사무소로 가서 계약을 하였습니다.

예전에 제가 분양받은 물건을 계약을 하러 갔을 때는 사람들로 북적였는 데, 지금 이곳 분양사무소엔 계약하려는 사람들이 별로 안보였고 매우 조용했습니다.

확실히 분위기가 좋지 않구나 라는 걸 직감했지만, 제 나름대로 해당 단지내 입지 대비 가격 적정성 여부를 따져보았기에 크게 흔들리지 않았습니다. (향후 들은 이야기지만, 계약율이 매우 낮았다고 합니다)

이후 분양사무소에서 소개 받은 은행들과 따로 발품 팔아 다른 곳에는 가능한 곳이 없는 지 확인해보았고,

후취담보대출과 연계된 은행에서 보금자리론 대출이 가능하였기에 이곳에 금리까지 따져보았습니다.

운이 좋게도 한 은행에서 처음 소개해줬을 때 보다 더 좋은 조건으로 금리 우대를 해주었고 이 곳에서 대출을 받기로 하였습니다. 어머니께선 아파트 매수경험이 아에 전무하시기에 함께 은행에 가서 대출자서를 작성을 마쳤습니다.

이제 진짜 엄마 명의로 첫 아파트를 매수하는 구나...!

그리고 기존에 월세로 살고 계신 곳과 두 아파트 간 이사날짜를 조율해가며 이사날짜를 잡았고 이사업체를 예약했고

분양받은 아파트에 들어가 집 상태도 확인하고, 작은 인테리어 시공 업체 예약 및 입주청소 예약까지 마쳤습니다.

그러던 와중에 이 아파트는 다시 잔여세대 매물들이 청약에 나왔고

꽤나 높은 경쟁률로 완판이 되었습니다.

(사실, 계약하고 온 날.. 내가 잘 못 결정해서 엄마의 인생을 힘들게 만들었을까봐 밤 잠을 설쳤습니다...^^;;)

이렇게 저번 주 이사까지 마쳤고 며칠 전, 금요일 구청 세무과에 방문하여 대리인 신분으로 취등록 신고를 하였습니다.

그리고 생애최초 취득세 감면을 받았습니다

(생애 첫 주택 매수여야하고, 매수가액이 12억 이하, 최대 200만원까지 감면혜택을 받습니다.

그리고 전입신고일 기준, 3개월 이내 추가 주택 매수를 해서는 안되고, 3년 동안 실거주를 해야합니다. 만약 위반시 가산세 포함 징수가 들어가니 주의하셔요)

이렇게 아파트를 매수하고 이사를 왔지만, 사실 크게 기쁜 마음이 없었습니다.

엄마의 첫 자산을 취득이라며, 내심 월부에서 투자공부를 하며 언젠가는 엄마 명의로 아파트 매수하게 해주겠다고 했는 데 크게 감흥이 없었습니다.

엄마 또한 같은 마음이었던 거 같습니다. "새 아파트로 와서 좋긴 한데 크게 설레거나 좋은 건 없네.."

그래서 이 글을 작성하기 전까지, 내 집 마련을 해도 크게 행복하지 않습니다! 라고 글을 마무리지으려고 했지만,

한 번 돌이켜보았습니다.

얼마 전 이하영 원장님의 <나는 나의 스무 살을 가장존중한다> 를 읽으며 잊고 지냈던 저의 10대, 20대초반의 과거가 떠올랐습니다.

무척이나 가난하게 살았거든요..

학교 끝나고 친구들과 함께 집으로 가는 길에, 무척이나 못사는 동네, 우리 동네인걸 숨겨가며 지나갔다가 친구들을 보내고 다시 걸어 온 길 되돌아가 집으로 돌아왔던 나의 학창시절..

겨울이면 뜨거운 물이 나오질 않아 항상 씻기 전에 물을 끓여놓고, 두꺼운 옷을 입어 운동해 땀을 흘리고 물이 끓으면 샤워하며 생활하기도 했고, 보일러가 되질 않아 항상 집에서 패딩 입고 생활하던 잊고 지냈던 나의 옛 우리 집,

집이 너무 더워 문을 열어 놓으면 마주보고 있는 아파트로 인해 사생활 보호조차 되지 않았던 옛 기억들..

지독한 가난에, 추위에 시달리면 함께 있는 가족들 조차 정말 미워지고 예민해져 괜히 원망까지하게 되었습니다.

군대 전역을 하고 이렇게 살면 안되겠다 싶어 알바를 해 모은 돈으로 7월부터 다시 수능공부를 시작해 죽기살기로

취업 잘되는 대학교를 공부해 겨우 예비로 붙었던 나의 20대 초반, 그렇기 이를 악물고 공부해가며

너무나 운이 좋게 입사한 대기업, 입사하자마자 돈 한 푼도 없지만 대기업이란 든든한 이름 값으로 빌린 주택담보대출과 신용대출로 매수한 나의 아파트

하지만 지난 상승장에서 조차 인플레 헷지조차 되지 않았던 나의 집으로 인해, 대기업 직원이란 직함에 취해 인플레에 무방비하게 '쫄딱 거지가 되어버린 상대적 박탈감'이 월부에서 공부를 시작한 계기가 되었고, 지금 이렇게 신축 아파트에 거주 할 수 있었던 것에 감사함이 느껴지기 시작했습니다.

겨울엔 따뜻하게 가족들과 반팔 반바지만 입어도 웃으며 집에서 생활하고 잠을 잘 수가 있고

여름엔 창문 닫고 에어컨 틀며 쾌적하게 누구에게 사생활 침해받는 불안감 조차 겪지 않아도 되는

이 아파트를 취득한 것에 감사함이 생겼습니다.

돌이켜보니 21년 1~2월즈음, 너나위님, 신사임당님의 아는선배 유튜브를 통해 알게 된 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책을 옆구리 끼고, 아무런 기준도 없이 집을 매수하기 위해 온 아파트를 휘젓고 다녔던 나날들..

월급쟁이 부자로 은퇴하라 책에서 나온 협상법을 써가며 저녁 10시까지 가격 협상을 하다가 깨지며 허무했던 나날들..

그렇게 상황에 현실에 휘둘려 쫓기기 보다 집안에서 한 명쯤은 부동산에 관해 잘 아는 사람이 있어야겠다라는 다짐으로 시작한 부동산 투자자로써의 삶이 지금까지 이어져왔습니다.

이번 어머니의 첫 주택를 도와드리는 경험을 하며 느꼈던 점은

1. 사실 제가 책임지는 나의 투자라면, 저는 아직 젊고 월급이 지속해서 나오기 때문에 실패해도 다시 일어설 수 있었지만, 만약 어머니의 아파트 매수가 실패한다면 제가 온전히 감당하고 책임을 질 수 있을까?

그러한 생각에 무척 두려웠고 등골이 오싹해지는 경험을 여러 번 하였습니다.

아직 결과가 나오는 시기가 아니기에 지금도 계속 긴장을 늦출 수 없는 게 지금의 심정입니다.

저는 다른 사람의 투자를 책임져줄 실력있는 사람이 되질 못하기 때문에 절대로 누군가에게 좋은 물건을 보아도 함부로 추천을 해줘선 안되고, 도와준다는 명분하에 책임을 질 수 없다면 절대 도움이나 추천을 삼가해야 한다라는 것을 깨달았습니다.

(열반기초에서 너바나님꼐선 절대 부모님의 투자를 도와주지 않고 차라리 용돈을 더 드린다라는 말씀을 뼈저리게 느꼈습니다.)

2. 실거주와 투자는 분명히 다르다! 라는 걸 느꼈습니다.

지금 매수하는 금액대라면 사실 서울의 아파트 단지들 또는 더 좋은 가치의 단지들을 매수 할 수 있는 기회였습니다.

그렇지만 실거주는 생활권내 거주를 해야하기 때문에 쉽사리 지역을 옮길 수 없다는 점, 그래서 거주와 투자를 분리하는 옵션도 있구나 라는 걸 생각해보았습니다.

다만 비슷한 가격대에 더 좋은 가치의 단지들이 있었지만 지금 전월세가 불안정한 시장 분위기에서 연세가 있으신 어머니의 거주 불안성 대신 안락한 실거주를 선택하였습니다. 나름의 기준으로 편익과 비용을 계산했기에 아쉬움이 없지만, 여기서 깨달은 것은 투자와 실거주는 명확히 다르다는 것! 

3. 실거주로써 시세 차익을 얻는다는 것은 사실 내가 거주하며 치른 이자비용까지 계산을 해야합니다.

내가 거주하며 내는 이자비용이 연 2천만원이라고 했을 때, 5년 이후 2억의 차익이 났더라도 사실은 이자비용으로 1억이 나갔기에 실제 시세차익은 1억이란 것입니다. 그렇기 때문에 실거주에서 첫번쨰는 현재 대출 이자비용이 내 소득수준에 감당가능 한 수준인지 계산해 내가 오랫동안 버틸 수 있는 구조인지를 확인을 해야하고, 향후 보유기간과 매도시 시세차익 계산에는, 내가 치르는 이자비용을 대략으로라도 계산해 가늠해보아야한다는것!

그렇기 때문에 우리가 전세투자를 행할 때 이자비용을 내지 않는것이 매우 큰 이점이라는 것! 그렇기에 장기적으로 잘 보유할 수 있는 구조만 이룬다면 시세차익을 갖는 데 큰 우위를 점할 수 있다는 점! 전세투자가 얼마나 대단하고 큰 비용을 헷지하며 자산을 취득하고 보유할 수 있는 지 깨달을 수 있었습니다.

4. 부동산 시장에는 영원한 상승도 영원한 하락도 없더라..

21년 봄, 부동산 투자자로써 살기를 결심하고 처음 제가 거주하는 곳을 임장하며, 한 없이 올라가는 지금 매수한 이 단지 (당시 입주권)를 보며 아에 매수 후보조차 올리지 못했던 곳인데, 그때부터 지금까지 꾸준히 부동산 투자 공부를 이어가다보니 갖고 있던 금액으로 매수할 수 있는 기회가 생겼다는 것.

그러니 당장의 상승만 보며 좌절하지 말고 내가 놓친 게 무엇인지, 다시 기회가 왔을 땐 어떻게 행동해야 하는 지 스스로 계속 공부를 해야한다는 것! 그래야 나만의 기준과 원칙을 갖고 결정을 하고 그 결정에 대해 흔들리지 않을 수 있다는 것!

그러니 좌절하지말고 꾸준히 계속 공부를 해나가야한다는 것! 마찬가지로 영원한 하락도 없기에 기회가 왔을 때 기회임을

알고 빠르게 행동해야한다는 것을 배웠습니다.

5. 첫 어머니의 자산 취득..!!

가난의 고리를 끊기 위해 부동산 투자자가 되기로 결심을 했는 데, 한 단계 올라갔다고 할 수 있을까요?

21년 1~2월 겨울, 옆구리에 월급쟁이 부자로 은퇴하라 끼고 부동산을 휘젓고 다니며 아무런 기준, 원칙도 없이 협상했던 시절을 떠올리며...

-매수하는 것 만큼이나 보유와 매도하는 것을 중요하게 생각하고 더더욱 집중해서 가늠해봐야한다는 가르침

-어디가 더 오를 지, 어디가 돈을 더 버는 것인지 보다 잃지 않는 것인지, 내재된 리스크가 무엇인지를 먼저 가늠해보아야 한다는 가르침

-운과 실력을 구분해서 실력을 기르는 것에 집중해야 운이 왔을 때 성과를 맞이 할 수 있을 거란 기다림, 절제 그리고 겸손을 가르쳐주신 

너바나님, 너나위님 감사합니다



좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀