지방이 서울&수도권보다 수익률이 높다고?

전문가칼럼
24.07.18

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 많은 분들이 믿고 있는 [서울 불패] 이야기의 마지막 시간입니다.

가장 많은 사람들이 관심 있고 가장 많은 수요가 몰려있는 도시인 서울이 본격적으로 움직이기 시작했습니다. 이 움직임이 지속되어 가파른 상승으로 갈지 숨 고르기를 하며 천천히 갈지는 알 수 없지만, 많은 분들이 생각하는 '서울만이 답이다'에 대한 대답은 드릴 수 있을 것 같아서 이번 포스팅을 준비했습니다.

이번 포스팅은 시리즈물의 마지막 편으로 이전 포스팅들을 먼저 읽고 오셔야 이해가 잘 되실 겁니다.

[1,2,3편 먼저 읽고 오기]

https://blog.naver.com/secret-brother/223498824399

4. 서울&수도권 vs 지방, 어디가 수익률이 더 좋을까?

이 포스팅을 쓰는 시점에서 붇카페에 이 시리즈의 1편을 올렸습니다. 그랬더니 역시나 이런 반응들이 나오더군요.

결론부터 이야기하겠습니다.

절대 금액만 이야기한다면 서울의 상급지를 이길 수 있는 곳은 없습니다. 똑같은 수익률이라고 하더라도 금액이 다르기 때문에 무조건 절대 가격이 비싼 서울 상급지가 이깁니다.

하지만 '수익률'의 개념으로 본다면 무조건 서울이 정답은 아닐 수 있습니다. 서울에서도 무조건 상급지가 정답은 아닐 수 있습니다.

돈이 많고 내가 투자로 서울 상급지에 들어갈 수 있는 분이라면 이 글을 읽을 필요도 없고 제가 이야기할 지방 아파트 수익률을 볼 필요도 없습니다. 오래 버티기만 한다면 무조건 서울 상급지(혹은 수도권 상급지)가 이길 테니까요.

그러나 이 글을 읽으실 대다수의 사람들은 어떻게든 적은 투자금으로 최대의 수익을 내고 싶은 분들 아닌가요? 24년 7월 현재 시점에서 이 글을 읽는 당신께서 1~2억으로 서울 상급지 갭투가 가능하거나 곧 신축이 될 재재에 투자처를 알고 계시다면 제가 할 말은 없습니다.

이 글을 읽으시는 분들은 여유금 1~2억 많게는 3억 정도로 투자를 하거나 실거주 겸 투자를 생각하시는 분들이라고 생각합니다. 저는 현시점에서 이 돈으로는 서울 똘똘한 한 채는 어렵다고 생각합니다. 하급지거나, 재건축이 불가한 구축이거나, 극초기 단계 재개발이거나, 수요가 적은 소형이 아니라면 말이죠.

부동산에는 정답이 없습니다.

여러분들이 믿고 있는 '무조건 서울'도 정답이 아닐 수 있다는 이야기입니다.

서론이 길었네요.

지금부터 급지에 따라, 투자 기간에 따라 서울&수도권과 지방 아파트의 수익률이 어땠는지 팩트로 보여드리겠습니다.

들어가기 전에..

사실 수익률이라는 건 숫자 놀음입니다.

기간을 어떻게 설정하느냐

언제부터 보느냐에 따라

결괏값이 극명하게 달라지니까요.

그래서 최대한 객관적인 데이터를 제공하기 위해 [급지별],[시기별],[지역별]로 나눠

랜덤 케이스를 추출했습니다.

하지만 이마저도 데이터를 어떻게 가공하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있음을 염두에 두시고 보시기를 당부드립니다.

광역시 1급지 대장급 아파트

장기 수익률 (15년 이상)

1. 부산 : +353%

2. 서울 : +322%

3. 대전 : +236%

4. 대구 : +197%

5. 분당 : +72%

지방 대장급 아파트와 비교하다 보니 서울 중상급지인 성동구, 경기 상급지인 분당과 비교평가를 진행했습니다.

단순히 누가 많이 올랐는지 '상승률'만 봤을 때 순위입니다. 기간을 언제로 잡느냐에 따라 달라지긴 하겠지만 의외로 분당이 꼴등입니다.

서울이 역시 높긴 하지만 1등은 부산이고 대전과 대구 또한 200% 가까이 상승했습니다. 사진에서 보시는 것처럼 3.4억짜리 아파트가 10.1억이 된 게 197% 상승을 한 것입니다. 상승률이 2배 정도가 된 것이니 실제 가격은 3배가 되었다는 것이죠. 물가 상승률을 감안하더라도 엄청난 수치입니다.

서울, 분당

지역별 최적 타이밍 투자

(최소 투자금 +전고점 기준)

이번에는 각 지역의 최적 타이밍에 맞게 그래프 세팅을 해봤습니다. 지역별로 사이클이 다르고 전세가율이 다르기 때문에 최소 투자금이 들어가는 시점과 전고점이 다 다릅니다. 어느 시점을 기준으로 보느냐에 따라 수익률이 달라지기 때문에 통일성을 위해서 각 지역에 가장 좋은 타이밍에 들어갔다가 가장 좋은 타이밍에 매도했다는 가정 하에 수익률 계산을 해보겠습니다.

1. 대전 (4년 10개월)

투자금 : 0.3억 /

수익 : 9.1억(3,033%)

2. 서울 (6년 3개월)

투자금 : 0.6억 /

수익 : 9.9억(1,650%)

3. 대구 (5년)

투자금 : 0.7억 /

수익 : 7억(1,000%)

4. 부산 (7년 5개월)

투자금 : 1.5억 /

수익 : 12.9억(860%)

5. 분당 (4년 11개월)

투자금 : 1억 /

수익 : 7.75억(775%)

대전은 3천 투자로 9억을 벌었습니다.

물론 실제 이렇게 투자를 한 사람은 극히 드물겠지만 모든 도시가 같은 조건인 걸 감안하고 본다면 타 도시에 비해서도 압도적인 수익률입니다. 투자 기간 또한 4년 10개월로 가장 짧습니다.

분당의 775%도 대단한 수익률이긴 하지만 5개 도시 중 경기 분당이 꼴찌입니다.

지방 광역시에서 대장급 아파트를 선정해서 타이밍 좋게 잘 들어간다면 서울&수도권 웬만한 상급지 정도 혹은 그 이상의 수익률을 거둘 수 있다는 것을 보여드렸습니다.

지금 제가 특별한 케이스만 선정해서 그렇다고요?

의심이 많은 분들을 위해 조금 더 보겠습니다.

광역시 2급지 아파트

장기 수익률 (15년 이상)

이번에는 지방 광역시 급에서 2급지 정도에 해당하는 가격대 아파트들을 가지고 왔습니다. 울산과 광주의 1급지는 부산, 대구, 대전의 2급지 정도 가격과 비슷합니다. '특정 지역만 그런 것 아니냐?'라는 의문을 해소하기 위해 일부러 다른 도시를 가지고 왔습니다.

1. 울산 : +239%

2. 광주 : +227%

3. 부산 : +198%

4. 서울 : +166%

5. 평촌 : +116%

2급지 가격대를 가지고 왔더니 장기 상승률에서 지방이 1,2,3위를 가져갔습니다. 많은 사람들이 장기적으로 보면 서울&수도권이 무조건 유리하다고 생각하고 있는데 이런 생각을 완전히 뒤엎는 결괏값입니다.

지역별 최적 타이밍 투자

(최소 투자금 +전고점 기준)

그렇다면 지역별 최적 타이밍에 투자했다는 가정하에 보면 어떨까요?

부산, 울산, 광주

1. 평촌 (5년 9개월)

투자금 : 0.3억 /

수익 : 5.3억(1,766%)

2. 광주 (4년)

투자금 : 0.3억 /

수익 : 3.35억(1,116%)

3. 서울 (6년)

투자금 : 0.6억 /

수익 : 5.8억(966%)

4. 울산 (4년)

투자금 : 0.65억 /

수익 : 5억(769%)

5. 부산 (5년 10개월)

투자금 : 0.65억 /

수익 : 4.95억(761%)

761% ~ 1,766%까지 정말 엄청난 수익률을 보여줬습니다. 수익률로 봤을 때 서울과 경기가 1위와 3위를 차지했네요. 투자금은 대략 3~6천 정도가 들었고 수익은 3~5억 수준이었습니다.

서울과 경기가 높은 순위를 차지하긴 했지만 투자 기간과 수익률 봤을 때 '역시 서울&수도권이 답이야'라는 생각이 드시나요? 아니면 '어라? 지방도 의외로 수익률이 괜찮은데?'라는 생각이 드시나요?

답은 각자 마음속에서 생각해 보시기 바랍니다.

가격대를 낮춰서 한 번만 더 해보죠!

중소도시 상급지 아파트

장기 수익률 (약 10년)

확실히 가격대가 내려오니까 장기 수익률이 낮아지네요. 일부러 연식을 조금 더 신축급으로 선정했고 기간도 10년 정도로 잡았기 때문에 수익률이 낮게 나오는 경향도 고려를 하셔서 보셔야 합니다.

지역마다 시기마다 단지마다 기간을 어떻게 잡느냐에 따라 다 달라지겠지만 정말 의외의 결과가 나왔습니다.

서울&인천이 지방 중소도시보다 10년 정도의 상승률이 오히려 뒤처지는 모습을 보인 거죠. 정말 의외이지 않나요? 광역시도 아니고 가격이 5~6억 대인 중소도시인데 말입니다.

1. 전주 : +108%

2. 청주 : +82%

3. 인천 : +77%

4. 서울 : +73%

5. 창원 : +26%

그렇다면 최고 수익률 지역은 어디일까요?

지역별 최적 타이밍 투자

(최소 투자금 +전고점 기준)

1. 전주 (4년 10개월)

투자금 : 0.2억 /

수익 : 3.6억(1,800%)

2. 인천 (5년 11개월)

투자금 : 0.5억 /

수익 : 3.8억(760%)

3. 서울 (4년 5개월)

투자금 : 0.5억 /

수익 : 3.6억(720%)

4. 청주 (3년 9개월)

투자금 : 0.5억 /

수익 : 3.5억(700%)

5. 창원 (2년 10개월)

투자금 : 0.5억 /

수익 : 3.3억(660%)

창원, 청주, 전주

서울, 인천

투자금은 2~5천 정도가 들었고 수익은 대략 3.3~3.6억 정도가 났습니다. 투자금이 조금씩 상이하긴 하지만 수익과 수익률은 거의 비슷하네요. 전주의 경우 당시 전세가율이 확 높아지면서 정말 타이밍 잘 잡으신 분들은 2천으로 3억 넘게 벌 수 있었던 것이고요.

결과를 직접 보시니 어떠신가요?

아마 이런 작업을 귀찮아서 아무도 안 해볼 겁니다. 저처럼 부동산에 미쳐있는 애들이나 서울&수도권과 지방 수익률이 어땠는지 시기별로 검증해 보겠죠. 근데 생각보다 지방의 수익과 수익률이 괜찮지 않나요?

저는 지금 지방의 모든 도시와 모든 단지가 앞으로도 이럴 것이라고 주장하는 게 절대 아닙니다. 하지만 많은 분들이 생각하고 있는 [서울 불패]에 대해 다른 의견을 제시하고 싶었던 겁니다.

보신 것처럼 지방이어도 충분히 괜찮은 투자처가 될 수 있습니다. 아직 그 시기가 오지 않았고 내 눈에 그게 보이지 않을 뿐이지, '지방은 이제 망했어'라고 생각하고 지방을 아예 제외하는 순간 또다시 소액 투자처는 사라지고 낮은 위치에 있는 사다리를 내 스스로 걷어차는 꼴이 되는 것입니다.

서두에 말씀드렸던 것처럼 돈이 많으신 분들은 그냥 서울만 보셔도 됩니다. 누구나 좋아하는 상급지 신축 대단지 아파트를 사시면 됩니다. 하지만 만약 그게 아니라면 시야를 넓히고 대중과 반대로 행동할 줄 아는 용기도 필요하다고 생각합니다.

저는 슬슬 지방에 투자하기 좋은 장이 오고 있다고 생각합니다. 누군가한테는 개소리로 들리겠지만 5년 넘게 지방 부동산 시장을 지켜본 제 소신은 그렇습니다.

기회가 없는 것이 아니라,

기회를 못 볼 뿐입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

오늘도 좋은 선택하는 하루되세요.

Make a good choice ~♡

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