[서울에 등기치러 전국에서 모이조!지민돌이]전세가를 알면 부동산 투자가 보인다



책 제목(책 제목 + 저자) :전세가를 알면 부동산 투자가 보인다+이현철

저자 및 출판사 :이현철_매일경제신문사

읽은 날짜 : 24.07.15~23 재독

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 전세가  #심리  #사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :



 1. 저자 및 도서 소개 

     :

저자 이현철은 2005년 공인중개사 자격을 취득 후 중개업을 시작했다. 

그 이후 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 

사람들의 심리상태를 집중적으로 분석·연구했다. 

또한, 우리나라에만 있는 전세제도가 매매가에 미치는 영향에 관해서 연구했다. 

이러한 연구를 통해서 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고, 

그에 따라 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 될 수 있는 책을 만들고자 했다. 

이 책을 통해서 자본이 많지 않은 사람도, 

부동산 투자에 부정적인 사람도, 생각의 전환을 통해서 

손쉽게 돈을 벌었으면 하는 바람을 가지고 있다.

현재는 분양대행사 자람알앤디에서 경영지원팀장으로 근무하며, 

분양현장에서 분양 영업직원들을 교육하고 관리하는 일을 담당하고 있다. 

앞으로는 강의와 토론 등을 통해서 무주택자나 자본금이 

적은 투자자들에게 적절한 투자법을 공유하고자 계획하고 있다.

책소개

시장 심리를 파악하면, 투자 흐름이 보인다!

부동산 가격 변화의 비밀 ‘심리, 전세, 정책’

이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 

특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게 분석해 기술했다. 

그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에 중점을 맞췄다. 

그렇게 분석을 하다 보니 부동산 이론에 나오는 주택경기 사이클이 그려졌다. 

이 사이클이 10년에 해당한다고 해서 10년 주기설을 주장하는 분들도 계시는데, 

실제로는 정확하게 10년이 맞는 것은 아니다. 

이번 사이클을 분석해보니 2008년 하락을 시작해 

2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀다. 

그런데 아직 폭등이 오지 않았다. 

앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다. 

그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아올 것이다. 그 원인은 이 책에 자세하게 기술되어 있다.

이 흐름만 제대로 파악한다면 걱정할 것이 없다. 

흐름을 잘 알고 있으면 어떤 지역을 사야 할지, 어떤 물건을 사야 할지, 

지금은 사야 할 때인지, 팔아야 할 때인지 답이 어느 정도 나오기 때문이다.

다른 재화와는 다른, 부동산만의 특징을 깨달아야

진짜 수익이 보인다!

부동산에 대한 부정적인 시각만을 가지고 있었기 때문에 

무주택자를 벗어날 기회를 계속해서 놓치고 있다고 생각한다. 

이 책이 그러한 잘못된 시각을 개선해주는 계기가 될 것이다. 

PART 01에서는 우리나라에만 있다는 전세제도와 사람들의 심리, 

정부 정책을 중심으로 변하는 아파트 가격에 대해 설명한다. 

또한 아파트에 대한 사람들의 잘못된 상식을 바로잡고, 

주택 가격에 크게 영향을 미치는 요인들을 살핀다. 

PART 02에서는 부동산 투자에 숨어 있는 비밀을 알려준다. 

제대로 투자하기 위해 반드시 알아야 할 지식과 초보자가 피해야 할 투자, 

그리고 무주택자들이 궁금한  BEST9를 선별해 그 궁금증을 해결한다.

2. 내용 및 줄거리

    :

 (p25)주식은 금리의 영향을 많이 받습니다. 

그런데 집은 전혀 영향이 없다고는 말하기 어렵지만, 

다른 수요에 영향을 주는 수요변수요인중 하나에 

지나지 않기 때문에 결국 크게 영향이 없습니다.

=>금리에 영향을 받는다고 미국 금리를 지켜보고 예측해보고 했던게 큰 영향이 없는거였네!

(p27) 집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다. 그런데 전세 투자자가 금리와 무슨 상관이 있을까요? 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됩니다.대출을 받는 경우 이자 부담이 늘 수는 있겠지만, 그것으로 인해서 집 사는 것을 포기하거나 혹은 가지고 있는 집을 지금 당장 매도하는 일은 거의 없습니다. 그렇기에 금리의 오르고 내림은 집값에 크게 영향을 주지 않는 것입니다.

(p42)사람들은 심리적으로 절대 손해보기 싫어하는 마음을 가지고 있습니다. 

집을 잘 못사는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 노력한다는 것입니다. 

그런데 바닥은 어딘지는 아무도 모릅니다. 

=>그정도면 됐다 라고 생각하는 마음이 집을 가질 수 있다.

(p55) 현장의 아주 세밀한 분위기나 상황을 모르면 

절대 이해할 수 없는 그런 상황들이 현실속에서 빈번하게 벌어지고 있습니다. 

그래서 집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 

가격을 논할 수 없는 아주 특별한 특징을 가지고 있는 부동산만의 고유한 영역입니다.

(p103) 다들 매매가가 올라감으로 인해 전세가가 올라간다고 알고 계십니다. 

그래서 아파트 투자자를 나쁜 투기꾼으로 보는 현상이 있는 것입니다. 

그런데 새로운 사실을 알려드리겠습니다. 

매매가를 올리는 주범은 바로 전세임차인인 당신입니다.

=>저자는 거래 하나 없이도 매매가가 올라가는 사례를 통해 전세가 매가를 올리는 경우를 알려준다.

(p145)중요한것은 아파트 경기 사이클 별로 입주가 많더라도 다른 상황이 벌어지게 됩니다. 

상승안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 

일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐 매매가가 떨어지지는 않습니다. 

=>지금이 상승안정기인가? 이 말을 보는데 맞는것도 같다.

내년 입주를 바라보며 기회를 보는데 프리미엄이 많이 붙어 매매가가 떨어질 것 같지 않다.

(p147)부동산 가격을 결정하는 데 가장 중요한 것이 결국 수요와 공급인데,

수요 요인 중 가장 중요한 것이 시장 참여자들의 심리입니다. 
수요에 영향을 주는 요인으로 경제 전문가들은 인구, 금리, 경기상황 등을 주로 꼽고 있지만, 
이들이 수요에 영향을 미치는 것은 극히 일부입니다. 
결국 사람들의 심리가 가장 크게 작용하는 것을 현장에서는 바로 느낄 수가 있었습니다. 
=>심리의 변화가 급격히 변하는것도 현장에서는 바로 볼 수 있다.

(p159) 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 

즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 

팔려고 하는 사람들의 적극성 여부가 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

=>아파트 분석에 추가해야하는게 심리도 꼭 들어가야하겠다.

(p182)우리나라 아파트 경기사이클

1)폭락기:폭등하고나면 반드시 폭락이 온다.

2)하락안정기: 하락을 어느정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기

=>3개월전까지 하락안정기라 생각하고 준비하면 된다고 여겼었다.

3)상승안정기: 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상을 나타낸다

=>현재 여기로 들어간듯한데 전세가가 매매가를 밀어올리는 전통적인 시기와는 다르다.

4)폭등기 : 사람들은 30%정ㄷ 오르는걸 폭등기라고 보는데 거의 2배정도 오르는것이 폭등이다.

(p197) 아무리 강력한 규제도 항상 어느정도 문은 열어놓게 되어 있습니다. 

그런데 이게 반드시 도화선 역할을 하게 되죠. 

항상 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려 주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다.

=>지금 시장은 실수요자 시장인것 같은데 마무리일까? 너무너무 궁금한 시장이다.

(p225) 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 

좋은 물건은 결코 고민하는 분에게는 가지 않습니다. 

최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한채 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

(p231) 갭투자를 막상 하려고 물건을 찾다보면 전세가율이 높은 것은 

생각보다 아파트가 맘에 안 들어서 투자를 망설이신 적이 있지 않나요? 

사실 전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방할것입니다.

=>전세가율 높은 아파트를 막상 만나면 망설여지는게 당연한건가보다.

(p350) 2억에 구입해 2억4500만원에 판 사람은 최고가 3억 5000만원까지 올랐다가 2억4500만원에 팔았으니까 최고가 대비 1억이상 떨어졌다고 생각한다. 말도안되지만 대부분이 이렇게 생각한다. 

=>내가 만난 매우 많은 사람들도 이렇게 생각한다. 최고가 대비 얼마가 떨어져서 손해봤다고~~

그러나 투자를 했기에 내 원금보다는 많은돈을 손에 넣었다는걸 알아야한다.

(p354) 지금 시점에라도 집을 구입하는 것이 바람직하다. 

단지 지금 시점부터 앞으로 더 올라갈수 있는 시점은 

아주 오래가 아니라는 것은 명심하시기 바랍니다.

앞서 사이클에 대해서 언급했듯이 앞으로 폭등이 남아 있고 

폭등 후에는 반드시 떨어질 수 있으니 이점 유의해서 매도시점을 잘 잡으시길 부탁드립니다.

=>폭등과 폭락을 지나고 나서 이 책을 다시 읽으니 너무 쪽집게 같은 말이었다. 

사이클을 반드시 알아야 하는 이유를 알게된것 같아 감사하고 뭔가 좀 아쉬움이 남는다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

    : 

아파트투자는 사이클이 맞는것 같다.

그러나 현 시점을 지나면서도 지금이 사이클의 어디쯤인지를 알기가 힘들다는게 문제다.

서울이 싸다해서 집중적으로 보기 시작했는데~이제는 신축이 싼 시기는 지나간것 같다.

어차피 신축할 돈도 없었으면서 괜시리 아쉽고 안타깝다.

지금 내가 할 수 있는 걸 찾고 하나씩 준비하는게 최선이란 생각이든다.

사이클은 또 올꺼고 그때도 후회하지 않으려면…요령을 피우지 말자!

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점  그리고   느낀점

: 

사이클에 따라 부동산이 오르락 내리락하고 그 시점을 고려해서 

매수하고 매도하느냐에 따라 부동산의 성과가 달라진다. 

서울의 상급지를 보고 있는 요 몇달동안 급격한 매가의 변화를 겪었다.

허탈하기도 하고 지방으로 가야되나 매우 고민되는 시점에 이 책을 읽었고

기회가 꼭 서울에만 오는건 아니라는걸 또 깨달았다.

단 하나를 찾으면 되는 것!! 그게 다 사라진건 아닐꺼라는 마음으로 

사장에서 단 하나를 찾기 위해 노력해야겠다.