안녕하세요! 월급쟁이 건물주 월건주 입니다.
오늘은 현금 7,313만원 투자해서
서울 영등포에 월세 160만원 받는
꼬마빌딩 투자 사례에 대해서
한번 말씀드려 볼까 합니다. ㅎ
저와 같은 평범한 월급쟁이가,
꼬마빌딩, 건물주를 떠오르면,
'내가 가진 돈으로는 불가능해! ' 하면서,
지레 포기해 버리지 않으신가요? ㅠ
솔직히 저도 불과 몇 년 전인,
부린이 시절에 저도 그랬거든요. ㅠ
이러하였기에,
막연히 꼬마빌딩 투자하면,
최소 몇 십 억 있어야 되는거 아냐? 생각하며,
건물주는 그저 ‘넘사벽’ ‘남의 일’ 처럼
생각했던 것도 사실인데요. ㅎ
하지만 오늘은
내 돈 현금 7,313만원 투자해서,
서울 영등포에 월세 160만원 버는
재미있는 디벨롭 사례를
한 번 공유 드려 볼까 합니다.
(참고로 이 꼬마빌딩 투자 사례는
제 1/2호기는 아니니 참고하세요.)
1)
꼬마빌딩 외부는 이렇게 생겼는데요.ㅎ
현재는 ‘OO커피’ 라는
커피 전문점이 입점해 있고,
토지 면적이 6.9평이고,
건물 면적이 9.4평이니,
아주 작은 꼬꼬마 빌딩수준이네요. ㅎㅎ
작은 규모에 비해,
보증금 : 2천만원에
월세는 : 160만원
따박따박 나오고 있는데요. ㅎ
2)
꼬마빌딩 내부는 이렇게 생겼어요. ㅎ
6.9평 작은 건물이지만,
2층 복층 계단도 만들어져 있고,
2층에는 루프트 탑까지
만들어 놓으셨는데요. : )
3)
꼬마빌딩 위치는 :
서울시 영등포 OO동에 있고,
5호선 영등포시장역에서
도보 5분~10분 거리에 위치해 있네요. ㅎ
4)
그런데
이 꼬마빌딩 신축 전에
어떻게 생겼는지
궁금하지 않으신가요? ㅎㅎ
한번 이전 건물 사진 보여 드릴께요.ㅎㅎ
두둥
.
.
.
어떤가요? ㅎㅎ
낡은 창고 처럼 생겼는데요.
투자하신 분은
약 5년 전인 19년 10월
이렇게 버려진 건물을
2.1억에 매입 했다고 하네요. ㅎ
5)
(매입하자마자,)
곧장 20년 3월부터
+8,100만 원을 투입해서
리모델링을 하셔서,
건물 9.4평, 지상 2층 건물로
탈바꿈했다고 하시고,
6)
이렇게 해서 결국에는
보증금 : 2천만원
월세 : 160만원 에
OO 카페로 임차를 맞췄다고 하네요.
간단히 투자금을
요약 해볼까요?
1) 매매가 : +2.1억
2) 취득세 : +966만 원 (4.6%)
3) 중개료 : +189만 원 (0.9%)
4) 리모델링 : + 8,100만 원 들었으니
= 총 : 3억 313만 원 투입했는데요. ㅎ
그런데 약 3억 현금도
결코 작은 돈은 아니고,
상업용 부동산 투자의 핵심은
대출 레버리지인거죠. ㅎㅎ
(대출 관련해서는 다음번에
자세히 말씀드려보겠습니다. ㅎㅎ)
여하튼 담보+시설 대출로
5) 대출금 : - 2.1억을 받고
6) 세입자 보증금: - 0.2억 제외하니
결론적으로 아래표와 같이,
실 투자금액은!?
= 7,313만 원이 들었네요.
현금 7,313만원이면,
웬만한 빌라 투자금보다 작은 금액인데,
아무리 대지가 6.9평이지만,
그래도 나름 따박따박
월세 160만 원에
서울 영등포 한복판
건물주가 되었는데요. ㅎㅎ
그렇다면
따박따박 년 수익률 알아볼까요? ㅎ
1) 매달 월세 : + 160만 원에서
2) 대출금 : 2.1억에 x 금리 4.5% 적용하면,
월 이자가 : - 79만 원
3) 보험료 : - 2만 원 제외하면,
결론적으로,
매달 월 순수익은 : + 79만 원이네요.
4) 그렇다면, 대출 레버리지
감안한 수익률을 감안하면,
79만원(순수익) X 12개월 = 948만 원에서
실 투자금 : 7,313만원 을 나누면? ㅎㅎ
.
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결론적으로 :
년 수익률은 : 약 +13%네요. ㅎㅎ
(모 세전 수익이니 세금 더하면
이보다 낮아질 수 있고요.ㅎㅎ)
아마도
1) 향후 대출 금리가 내려가면
수익률을 늘어 날꺼고요. ㅎㅎ
2) 인플레이션으로 인하여,
현금 가치는 떨어지고,
실물 가치는 오르기에,
3)
월세를 꾸준히 올리면,
몇 년 뒤 되파는 시세차익도
기대할 수 있겠네요.
오늘 어떠셨나요? ㅎ
이와 같이 버려진
땅 6.9평을 매입해서,
실제 내 돈 약 7천만원 투자해서,
수익과 가치를 끌어올린
재미있는 밸류업 사례가 아닐까 싶네요.
이러한 사례를 보면서,
건물주가 된다는 것이
무조건 돈이 많아야 되어서,
건물주의 꿈을 포기할
필요는 없다는 생각이 또 드네요. ㅎ
향후에는 제 1/2호기 투자 사례와
또 다른 다양한 꼬마빌딩 투자 사례도
꾸준히 공유 드리겠습니다.
좋아요! 댓글 응원 미리 감사드리고,
월부에서 오픈 예정인,
제 꼬마빌딩 강의도 많은 관심 부탁 드립니다. :)
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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