[광광쓰] 24.07.25 매일칼럼필사 #25 [너나위] 시장의 흐름을 잡는 가장 빠른 방법

안녕하세요?

월부에 미쳐서 언젠가 빛을 발하고 싶은 광광쓰입니다.

최근 시장에 대한 전문가들 혹은 주변 사람들까지도 많은 얘기가 나오고 있습니다.

이러한 시장 상황에서 어떻게 하면 바로 볼 수 있는가에 대해 

너나위님의 칼럼을 가져왔었는데 

오늘도 이와 비슷하지만 좀 더 구체적인 칼럼을 가져와봤습니다.

제목부터 바로 와닿게 되는 

어떻게 하면 시장의 흐름을 가장 빠르게 잡을 수 있을지

칼럼을 보면서 스스로에게 적용할 점을 찾아보면 좋을 것 같습니다.

 2019.10.10

https://cafe.naver.com/wecando7/1156541

안녕하세요. 너와나를위하여입니다.

불과 하루이틀 사이에 완연한 가을이 되었습니다.

쌀쌀해진 날씨에 부쩍 낮아진 해의 높이가 올해도 머지않아 

이렇게 지나겠구나란 생각을 하게 하네요/

투자를 시작하고

투자실력을 쌓아나가기 위한 방법에 대해 많이 연구해왔습니다.

제 경험에 비추어 볼 때 모두가 그렇다 할 순 없지만

상당히 높은 확률로 투자실력은 곧 투자시장에 머문 기간에 비례합니다.

그 이유는 단순히 소위 말하는 짬밥때문은 아닙니다.

살아있는 생물과도 같은 시장에서 그 시장의 변곡점들과 변화를 몸소 느끼고 체험하며

부동산 시장이란 곳에 친숙해졌기 때문일 것입니다.

익숙해질수록 남달라집니다.

그리고 우리는 그것을 흔히 통찰이라 부르죠

익숙하다는 것은

내가 처음 부동산 투자시장에 발을 들인 이후로

중간에 끊어짐 없이 그 시장을 예의주시하고 있었다는 것을 의미합니다.

시장의 파도를 오랜 기간 지켜볼수록

‘아, 부동산은 이렇게 움직이는구나’ 를 알 수 있게 되고,

그 안에서 남들과는 다른 기회포착능력을 가지게 됩니다.

그렇다면 투자공부의 방향이 정해집니다.

그건 바로 시장을 지속적으로 예의주시하며 그 변화를 눈에 담고,

각 변화의 선후관계를 경험으로 쌓아두면 됩니다.

우린 그것을 ‘시장의 흐름을 잡는다’ 라고 표현하죠.

시장의 흐름을 잡는 가장 빠른 방법

제 생각에 시장의 흐름을 잡는 가장 빠른 방법은

첫번째, 실제 투자를 한다.

두번째, 실제 투자를 하지 않더라도 발품을 팔아 파악한 지역의 시세를 계속 모니터링한다.

이렇게 두 가지입니다.

두 번쨰는 모의투자와 같은 성격이라고 생각하면 되겠군요.

부동산은 발이 없어 움직일 수 없습니다.

그렇기에 지역간 움직임과 흐름의 차이에 일정한 패턴을 보입니다.

예를 들어, ‘강남이 오르면 머지 않아 송파, 분당, 강동으로 그 온기가 퍼져나간다’

와 같은 것입니다.

그런데 제가 만약 어느 시기에 강남을 임장해서 잘 정리해두고

그 움직임을 파악한 후

위의 ‘정해진 패턴’ 을 알게 되었다면 무슨 일이 생길까요?

시간이 흘러 강남의 집값이 오르거나, 혹은 빠질경우,

송파, 분당, 강동의 그 다음 움직임을 생각해볼 수 있게 될 것입니다.

물론 ‘ 어!? 강남이 오른다. 나는 먼저 강동으로 가서 매수해둬여지, 곧 오를테니까’ 라고

단순하게 생각해서는 안 됩니다.

그 사이에 규제 정책 등이 나오면서 오히려 더 낮은 가격에 매수할 기회를 놓치는 등

낭패를 볼 수 있기 때문이죠.

그러나 그런 움직임을 예의주시하다보면 어느덧 시장을 넓은 뷰로 관조하는 경험을 하게 됩니다.

투자에, 임대물건의 운영에 큰 도움이 되는 것은 말할 것도 없죠.

시장의 흐름을 잡고

이전보다 더 나은 투자를 해나가고 싶으시다면.

잃지 않는 선에서 직접 투자하세요.

투자하기엔 여의치 않거나 부적합하다면 임장 후 꾸준히 체크하며 들여다보세요.

이것이 시장의 흐름을 잡아나가는 가장 좋은 방법입니다.

과천 -인덕원-평촌 라인의 전세반등

최근 이런 기사를 보게 되었습니다.

로또청약 잡아라…과천, 때아닌 전세구하기 광풍 - 매일경제 (mk.co.kr)

제목에서도 알 수 있듯,

과천지역의 청약 1순위 미달이 나타나자,

1순위 청약조건인 실거주 기간을 채워 로또청약에 나서기 위해

수도권 각지에서 전세수요가 과천으로 몰려들어

전세가가 급등하고 있다는 것입니다.

아직 시장에 들어온지 오랜 기간이 지나지 않은 분들은

이 기사를 보고 어떤 생각이 드시나요?

과천은 위로는 강남, 아래로는 인덕원 평촌, 나아가 산본,당동 등으로 영향을 미칩니다.

물론 앞서 말씀드린 바와 같이 순서는 정해져 있죠.

강남에서 출발하며 산본-당동으로 뻗어나갑니다.

과천의 전세가 급등이 있기 전,

서울 남부 경계에 위치한 인덕원과 평촌, 산본 지역은

물량구간인 17년 이후 근 2년간 전세가가 적잖이 빠지는 역전세 구간을 지나고 있었습니다.

그림으로 표현하면 이런 것이었죠

‘강남-과천-인덕원-평촌-산본’ 의 순서로 흐름이 이어지는데,

인덕원 근처 의왕 백운밸리와 삼동, 안양 호계동, 관양동 등의 계속된 입주로 

전세가가 하락하는 물량구간이었던 것입니다.

이 과정에서 과천, 인덕원, 평촌, 산본 등지의 전세가는 10%이상 하락했습니다.

아마 이 시기에 이 지역에 투자한 물건을 재개약하신 분들은

전세금 하락분만큼을 돌려주는 일들이 많으셨을 것이고요. 

그런데 저 흐름의 머리에 해당하는 과천의 전세가 반등이 있었던 것입니다,

저는 저 기사를 보고, 과천의 아래에 위치하는 지역들,

즉, 인덕원, 평촌, 산본 정도까지의 전세가가 반등하리라는 것을 알 수 있었습니다.

왜냐고요?

저는 앞서 말씀드린 두 가지 시장의 흐름을 파악하는 방법 중 첫번째,

실제 투자를 인덕원과 평촌에 해두었기 때문이지요.

그리고 과천을 임장하여 그 지역의 시세를 파악해두고

주기적으로 쫒고 있었기 때문입니다.

실제로 그 지역의 전세가는 최근 이렇게 움직이고 있습니다.

이건 과천의 한 아파트 전세가입니다.

하락하던 전세가의 반등폭이 상당합니다.

그 다음으론 인덕원의 한 아파트 전세가입니다.

역시 반등이 만만치 않죠.

이제 그 다음으로 평촌의 한 아파트 단지 전세가입니다.

여기까지 밀려내려오는 듯한 모양새로군요.

마지막으로 산본의 한 아파트 전세가입니다.

앞선 곳들만큼은 아니어도 영향이 없지는 않아보이는군요.

이와 같이 ,

부동산은 움직일 수 없고, 기존에 정해진 지역의 위계에 따른 흐름이 존재하기에,

그 흐름의 어느 한 지점에

투자를 하든 혹은 임장 후 모니터링을 하든 꾸준히 들여다보고 있다면

어떤 사건의 전후관계를 짐작할 수 있게 됩니다.

그리고 그것이 투자든, 운영이든

적잖이 도움을 주죠.

실제로 인덕원과 평촌에 투자하실 분들의 경우,

다음 물량구간인 21년 초까지는 전세가가 어느 정도 유지되거나 

상승할 수도 있음을 알고 대응할 수 있기 때문입니다.

그리고 해당지역에 투자를 하지 않으셨다 하더라도,

이런 식으로 시장의 흐름을 잡고 공부해나가신다면

점점 더 성장하실 수 있겠죠.

큰 줄기를 파악하면서 하나씩 하나씩 넓혀가세요.

 

여기까지 이해하셨다면,

부동산을 본격적으로 공부하고 발품을 팔기 위해 준비하시는 분들께 

한 가지 제안을 드릴 수 있을 듯 합니다.

지금 내가 임장하고자 하는 지역이 어떤 줄기에 속해 있는지를 파악하시고,

임장을 다녀오신 후 그 앞과 뒤의 위치한 지역을 살펴보시라는 것입니다.

만약 평촌에 임장을 가기로 하셨다면,

과천과 산본도 머지 않아 임장하셔서

‘강남-과천-인덕원-평촌-산본’ 의 흐름을 한 눈에 보실 수 있도록 공부해나가는 것이죠.

다른 지역도 마찬가지입니다

마포를 임장하셨다면 서대문 은평으로

송파를 임장하셨다면 강남과 강동으로

수지를 임장하셨다면 분당과 수원으로

물론 그 안에서 가수요가 영향을 미치는 범위 들에 대해서도 드릴 말씀이 많지만

오늘 글의 주제에서 다소 포인트가 벗어나기에 오늘은 이 정도만 말씀드리겠습니다,

그렇게 하나의 줄기 안에서 임장지역, 아는 지역을 넓혀나가시다보면

똑같은 기사라도 다르게 보고

그에 맞게 투자와 운영에 활용하실 수 있으리라 생각합니다.

즐거운 저녁 되세요.

감사합니다.

 (깨)

시장의 흐름을 잡기 위해 가장중요한것.

첫째, 투자

둘째, 꾸준히 앞마당 만들고 시세 모니터링하기

투자는 올해가 지나기 전까지 잃지 않는 투자를 하고 싶고,

그렇게 하기 위해선 앞마당을 꾸준히 만들어야 하는데 턱없이 부족하다.

하지만 방법이 없다.

그저 묵묵히 해야 할 일을 해야 할 뿐

그것이 곧 시장 흐름을 잡는 방법이자

투자 전략 및 투자물건을 잡는 방법이 될 것이다.

그러니 정말 열심히 앞마당 만들고 시세 트래킹하자…

(적)

7/31일까지 중랑구 1등뽑기 + 안양 동안구 앞마당 시세트래킹 같이 하기

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있요.🚶‍♀️🚶‍♂️