[해적왕의 90일 습관 만들기] 칼럼 필사 & 경험담 정리 #11

안녕하세요😁

인생이란 위대한 항로에서

자유와 행복을 찾아 항해 중인 해적왕🏴‍☠️ 입니다.

실전준비반 4주차 과제를 준비하다,,

샤샤튜터님께서 과제전 필독으로 링크 걸어주신

칼럼을 보고 바로 내 것으로 만들고자

필사 들어갑니다 ^^

매물을 안보고도 1등 투자물건 찾을 수 있다? [샤샤와함께]

https://weolbu.com/community/18850?inviteCode=8D0BMW

중요하게 [본] 것과 [깨] 닳은 것

[ 1등을 뽑기 위해 꼭 알아야 하는 것]

🔎 매물을 보고 1등을 뽑는 것이 원칙이나 시장 상황이나, 물리적 제약으로 어려울 때 매물 임장 없이 1등 뽑는 구체적인 방법은?

🔎 월부인이라면 누구나 목놓아 외치는 1등은 무었인가? “투자 물건 1순위!!”

1. 저평가인가?
2. 수익률이 가장 좋은가?
3. 리스크 감당이 되는가? 의 순서로 선별

🔎 즉, “1등”은 저평가 되어있고 수익률이 좋으며, 리스크 감당이 되는 가장 투자하기 좋은 물건

🔎 1등 뽁기 위해 꼭 필요한 정보는?

1. 현장의 입지
2. 현장의 가격

🔎 현장의 의미는 직접 발품으로 지역 입지를 느껴보고, 손품을 통해 ‘실제 거래 되는’ 가격을 알아 내는 것이 중요

🔎 실제 거래될 가격은 현재 살아있는 매물 가격인 “네이버 부동산” 추천

💡 현재 첫 앞마당을 구축하고 있는 시점에서 

아직 1등 뽑기를 해보지 않아 막연하였는데,

 1등 뽑기의 원리도 결국 저환수원리에 따라

가장 “저평가” 되어 있고, 

“수익률”이 높을 것으로 예측되며, 

“리스크”가 발생해도 대처가 가능한 물건을 뽑는 과정임!!

[ 실제 거래되는 현장 가격 파악 ]

🔎 평형 선택, 동일 매물 묶기 체크

🔎 저층 / 탑층 / 동향 제외한 매매 최저가

🔎 저층 / 탑층 / 동향 제외한 전세 최저가

🔎 최근 3개월 실거래 가격과 차이가 크다면 전화 임장!!

💡 꼭 현장을 가지 않아도

전화 임장으로도 필요한 정보를 취득 할 수 있음을

배우게 됨!!

[ 임보 장표를 통해 1등 뽑는 과정 ]

1단계 : 시세지도 탐험

🔎 시세지도 만들때 20평대, 30평대 장표를 구분해서 그리는 걸 추천!!

🔎 시세지도 펴놓고 같은 가격대끼리 비교

🔎 어? 이동네가 더 좋은데 가격이 다른 애들이랑 비슷한 단지 발견!!!

 → 이런 단지들 가격만 빈 PPT 장표에 복사

 → 주의할 점!! 이 단계에서 너무 많은 생각 ❌

2 단계 : 같은 가격 대로 줄세우기

🔎 상기 슬라이드와 같이 같은 가격대이지만 좀 더 괜찮은 단지를 추려냄!!

 → (주의!!) 입지와 매매가만 보고 고른다는 것

 → 이 단계에서 매매-전세 차이, 즉 투자금을 보게 되면 갭만 보고 고르는 오류!!!

💡저평가 된 단지를 선별하는 방법을

임장보고서를 통한 직관적인 설명에

이해가 쏙쏙 됨!!!^^

3 단계 : 지도 위에 같은 상품군 시세와 입지 올리기

🔎 1) 비슷한 상품군끼리, 2) 매매가만 올린다!!

 → 다른 변수들은 통제해야 비교 가능 ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

🔎 비슷한 상품군이란? 연식/평형/구조

💡지도 위에 같은 상품군끼리 가격 / 입지를

동시에 지도상으로 확인을 해보니

저평가된 단지를 선별하기가 더 쉽게 느껴짐

4 단계 : 전세가격 추가하고 감당 가능한 것만 남기기

🔎 잔금 범위를 벗어난 단지들은 지워버린다!!

🔎 이제 전세가격과 매매-전세 차이, 전세가율을 추가

🔎 아래 세가지에 해당되지 않는 것은 지워나간다!!

1. 입지가 비교적 더 나으면서
2. 투자금이 감당 가능하며(매매-전세 차이)
3. 잔금 대비 가능한 것(절대가 N억 이하)

💡저평가된 단지를 고르는 것도 중요하지만

리스크 관리 차원에서 잔금 가능한 절대가 00억원 이하를

설정하는 것도 중요함을 배움

최종 단계 : 범위에 들어오는 것 중 가장 좋은 것을 선택!!

🔎 상기 과정을 모두 거친 것 들은 아래에 해당

1. 저평가 되어 있는가? (입지 대비 싼가)
2. 환금성이 좋은가? (저층/탑층/300세대/동향 미만 제외)
3. 원금보존 (투자금이 N천만원 이하)
4. 리스크 대비 (잔금 대비, 역전세 금액)

🔎 마지막 남은 것은 바로 수익률!!

“ 내돈을 얼마 들여서 얼마를 벌 것인가?”

💡1등 뽑기가 막연히 감으로 하는게 아니였어 ㅜㅜ

그래도 혼자서 헤매지 않게 월부 레전드들을 레버리지 할 수 있음에

감사할 따름입니다^^

[적] 용할 것

📌  다음주가 벌써 첫 앞마당 구축 마지막 주차!! 결론내기 파트인데, 샤샤튜터님의 로직을 적용해서 1등 뽑기를 체계적으로 해야겠음!!

📌 선배들이 가장 어렵다고 이야기한 결론내기 파트,,, 쉽진 않겠지만 결국 성공적인 투자로 이어지는 결정적 요인으로!! 각각의 단계별 방법을 적용해서 최고의 결론을 뽑아야 겠음.