"지금 집 사면.. 혹시 더 떨어지지 않을까요?" 2025년 집값 이렇게 됩니다

서울 거래량 감소, 

  지금 집사면 꼭지 잡는 거 아닐까요 

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다.

전국 아파트 4주연속하락, 서울 거래량 감소,  

 한국부동산원의 최근 통계자료로

  12월 둘째 주 기준으로 수도권 아파트값이

 2024.5월이후  30주만에 상승을 멈추었다고 발표했습니다 

또한  서울을 포함한 전국 아파트 집값은

 -0.02%→-0.03%로 하락 폭은 증가하였습니다. 

서울아파트 거래량을 보았을 때에도  

뜨거웠던 24년의 4월~8월에 거래와 다르게 

 9월 부터 거래량은 

눈에 띄게 줄어들었고  11월에는  

급기야 냉랭했던  23년의 2월,  10월 11월 수준과

 유사한 수치를 보입니다 

12월의 거래량은 아직  집계가 다 끝나지 않은 시기여서  

섣불리 말하기 어렵지만  현장의 분위기를 감안 한다면  

많은 지역에서 매수 손님이 뜸 한 것을 알 수 있습니다 .

  실제로  꽤 많은 단지가 

하락 거래. 또는 횡보거래 

 또는 거래 끊김 현상도  보이는데요 

그러다 보니  폭락장이 올것이다 

앞으로 서울 집값은 더 떨어질 것이다 라는 

전망하는 분들도 있습니다. 

지금 집 사면, 혹시 더   떨어질 까요 

지금  집을 사려고 

준비하셨던 분들 역시 이런 부분에 있어 

고민이 많이 되실 겁니다. 

지금 집을 산다면 꼭지를 잡는 걸까

혹시 내가 산 다음에 더 떨어지는 건 아닐까?

이대로 대세 폭락장이  오는 것은 아닐까 

조금만 더 전세를 사는 게 낫지 않을까 

많은  고민이 되는 것도 사실입니다. 

사실 우리는 미래를 알지 못해요 

가끔 많은 분들이 

 오를꺼다 내릴꺼다 

토론을 하기도 하지만요 

이

런 문제를 만났을 때는  

전망이나 소문에  귀를 기울이기 보다는

현재 상황에 대해서 판단하고

내가 원하는 것을 이루기 위한 

행동을  이어 나가는 게  훨씬 중요해요

현재  아파트 시장 상황

주택 가격에 영향을 주는 외부 요소는  정말 많지만

큰 틀에서는 

정책/ 금리/ 공급

크게 세가지 요소를 들 수 있어요 

대출. 세금 등에 해당하는 정책은

집을 사려는 사람들에게 

많은 영향을 줍니다 

대출 총량을 규제하면서 

집을 사는 걸 옥죄이고 있습니다. 집을 사고 싶은데 

돈이 부족해서 못사는 사람들이  많이 있다는 뜻이에요 

금리: 최근 인하 소식은 들렸지만 

여전히 3%대  기준 금리를 유지하고 있고 

그러다 보니 시중 금리는  5% 이상을 상회하고 있습니다. 

아무래도 몇억식 대출을 받아 야하는 상황에서 금리 부분은

부담이 될 수있는 것 같습니다. 

공급  :  공급이 많으면 대체적으로 집값은 떨어집니다. 

그런데 지금은 전국은 지역별로  공급이 과한 곳도 있지만

서울 울산 청주 부산 이런 곳은 

필요한 양 보다 공급은  부족합니다. 

정리하자면

정책- 대출을 받기 어려운 상황

금리  - 대출을 받을때 금리가 아직은 부담이 되는 상황

공급 : 지역에 따라 다름 

이런 상황이에요 

무슨 말이 냐면요 ~

 지금  전국 적으로 거래가  되지 않은 것은

정책/ 금리라는 이슈가 있고 

그중 대출 정책이 시장에 

가장  큰 심리 위축의 요인으로 

작용 하고  있는 상황이에요 

그것을 알 수 있는 것은 

위 거래량에서 본 것을 다시 한번 살펴 볼 께요

2022년 하락기를 만난  주택 시장에 

활기가 살아 나기 시작한  시기를 나눠서 보면요 

(1)의 시기 - 2023.1월말  주택시장 연착륙을 위한 

특례 보금자리론이 출시되었습니다. 

이  대출이   시장에 큰 영향을 주었던 이유는

‘보금자리론’ 이라는 것이  '서민'을위한 대출이었는데

‘소득기준’을 제한을 두지 않았다는 점이에요 

따라서  소득은 높지만,  종잣돈은 적어서 

내집 마련을 하지 못하는 사람들이 

적극적으로 시장에 참여하게됩니다 

9억원 이하 주택 이라는 대상 가격을 기준으로 

9억 언더의  주택들이 거래가 잘 되었었어요 

그리고 그 특례보금자리론 때문에 

집값이 올라 간다는  화살을 받은 정부는

다시, 이 대출을 중단 시킵니다 

그리고 (2)의 시기 - 특례보금자리론을 

중단 시킨 후에  ‘ 신생아 특례대출’을 출시합니다 

이제 신생아를  특혜 수요로 두고 대출을  출시한 것에 대해서는

사실 누구도 이견을 내리기 어려운 상황이므로 

이 대출은 주택 거래에 꽤 활기를 넣어주었고 

그런 분위기가  2024년 상반기  여름 시장까지 이어졌다고 봅니다 

실제로  혆장에가면

유모차와 함께 한  매수인들을

어렵지 않게 볼 수 있었어요 

(3) 그러나 3의 시기에 도달하자

불붙는 것 같은 집값에 대해 조치가 필요한 것을 알고

정부는  ‘은행권’의 자체 적인  관리를 요구하기 시작했습니다 

그래서  2024.9월부터 조건부 전세 대출 = 

그러니까 전세끼고 투자하는   매매 거래에는

전체대출을 해주지 않겠다는 기관, 

또는  기존  대출 상환 조건으로 

전세 대출  일으키는 것도 어렵게됩니다 

이렇게되니 시장의 거래가 점점 어려워지면서 

거래는 감소 되고   조금 차갑게 식어가고 있습니다 

사실 어쩌면  2024년 하반기

일시적으로 폭주하는 

거래량과 심리를 보았을때

이런 부분을 이미  예정되어있었을지 모르겠습니다. 

 그런데 언제까지   대출 규제를 할  수 있을까요

 복잡하다구요?

왜 이런 이야기를 하냐면요 

이런 외부적인 상황에서 눌려진 심리는

그 상황이 제거 되면 

다시 살아 나게 된다는  것을 말씀드리려고합니다 

극단적인 정책은  길게 운용하기 어렵습니다 

특히  ‘ 전세제도’라는 특수한 시장 상황을

갖고 있는 우리 나라에서는 

전세대출규제를 강하게 하는데는 한계가 있어요 

이것은   사용자인 전세 임차인의 입장에서도 그렇고 

대출 마진을 봐야  기업을 운용할 수 있는 

은행 금융권의 입장에서도 그렇습니다. 

(자본주의는 은행이 망하면 안되는 구조에 있어요 !)

시장에서 지속적이 요구가 있을 거고 

언제가 될지 모르지만.   이런  정책이 해소 된다면

사람들은 다시 집을 사려고 할거에요 

오해하지 마세요 

집값이 오를 테니 지금 사라는 말이 아닙니다

지금이 

‘ 정책’ 적인 문제를 가장 큰 요인으로 해서 

시장이 얼어 붙어 있고 

그래서 매물이 많고 

골라서 살수 있는  매수자에게 

꽤 유리한 시장이라는 말씀을 드리는 것입니다 

그리고  이 시기는 언제까지나 

지속 되는 것은 절대 아닙니다 

.( 이것은 정말 확신할 수있어요 ) 

6년 투자하며 시장을 보니 

시장은 항상 움직였고 

지금 처럼 사람들이  매매 하는 것을 

두려워하고   물건이 많을때 

원하는 조건으로 골라 사는것이 

유리했습니다 

그리고 중요한 것은 

내가 내 인생에서  내집마련이라는

숙제를  되도록 먼저 끝내는것이 

이후에 인생의 다른 문제들을 

해결 해야할 때  ‘ 내집 마련’이라는 문제까지

함께  안고가야하는 

어려움을   피하게 하고 

내집 마련했던 것을 기반으로 

문제를 해결해 나갈 수 있습니다.

누구나 ‘어딘가’에는  살아야 합니다 

매매를 해서 실거주를 살던

전월세를 살던  어딘가에 살아야 합니다 

가족을 이룬후에는 

그  어딘가가  조금 더 안정적이어야 합니다  

결국  내집 마련을 필요할떄 안한다면

전월세를 살게 될 텐데요 

2년에 한번 5% 인상하는 전세금은

임대인의  자산을  증식시키는데

도움을 줄 뿐이에요 

내 가족이 편히   거주할

내게 맞는 내집 마련은 

집값이 떨어질 때나 오를 때나 상관없이

필요하고 가능할때 

감당 가능한 선에서 

꼭 해결하는 것이  그 다음에 오는 

인생의  문제들을 조금더 

수월하게  풀수있게 도와줄 것입니다 

지금 , 물건이 많고,  아직  가격이 충분히 싼

지금 이시장에서  

적극적으로 마음에 드는  내집을 찾아보세요 

내 집 마련을    ‘잠깐’이라도 고민하셨다면

고민하는 시간을  멈추지 말고 

행동하고 , 문제를 해결하는데 집중해 보세요 

어렵고  때론 번거로운 일이 

깊이 한발 들어가면   생각 보다  쉬운 길이 

있다는 것도   아시게될 겁니다. 

이글을 읽으시는 분들은

부디 두려움을 떨치고

지금  문밖에서   내가 살수 있는 

싸고 가치가 있는 좋은 집을 

마련하시길 응원합니다. 

평범한 월급쟁이의 내집 마련과 노후준비를 돕는 

월급쟁이 부자들 너나위님의    ‘내집마련 기초반’에서 

그 방법과 길을 찾아 가시도록 안내해드리겠습니다.