[지투 21기 우리 모두 2!대로 5!름세 포레버영~ 미니멀영~진부녀] 선명한 앞마당을 만드는 방법(ft. 지방투자 실전반을 마무리하며)



안녕하세요,

'진정한 행복부자' 진부녀입니다 :)

이번에 저는 6월 실전을 수강하고,

7월 지투를 연이어 수강하게 되었습니다.

실전수강은 쉽지 않기에,

많이 성장하고 배울 수 있는 좋은 기회였을 수 있지만,

2주간 수강기간이 겹치는

마의 일정을 소화해야 했습니다.

그것만으로 어쩌면 조금의 성장이 있었던 7월이 아닐까 싶은데요:)

실전반은 임장지를 전혀 알 수 없다는 점 때문에 설레기도 하고,

튜터님과 함께 한다는 점에서 어려운면서도 그저 신나는 한달이 되는 것 같습니다.

이번달 저희조 튜터님은 ‘미니멀영 튜터님’이셨습니다.

아이돌영으로 부르고 싶을만큼 출중한 외모를 가지셨으며,

뛰어난 언변과 뜨거운 열정을 가지고,

저희에게 많은 것을 알려주시려고 도와주셨던 튜터님이셨습니다.

튜터님과 줌으로 첫 대면한 OT에서

이번 한달이 저희에게 변화의 변곡점이 되길 바라신다며

튜터님의 목표를 말씀해주셨는데,

그게 저에겐 콕 박혔습니다.

바로 모두가 바라는 그것!

‘선명한 앞마당 만들기’

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이 말씀을 들으니

지금까지 제가 목말라했던 것이

바로 지역을 깊게 이해하는 것이었다는 것을 알게 되었습니다.

저는 저 스스로가 선명한 앞마당을 만들기 어려운 사람이라고

정의내리고 있었던 것 같습니다.

하지만, 오티를 듣고 나니

그 벽을 깨고싶어졌습니다.

(튜터님이 잘생겨서 말씀에 홀랑 넘어간건 일단 아님)

선명하게 지역을 만들고 나면

단지 가치가 명확해지고,

그에 맞춰서 저평가단지를 찾는 것이 이전보다는 훨씬 쉬워지게 되며,

가치평가에 대한 확신이 생기다보니

투자로 이어질 수도 있을 것 같았습니다.

저희 임장지는 중소도시였고,

공급여파로 전세가도 낮아져 있어 .

투자금이 많이 드는 시장상황이었지만,

생활권별 최선호 단지도 투자가 가능할정도로

가격이 싸져있어서,

단지 절대가에 대한 마음의 허들이 없었습니다.

(6월에 20억 단지들만 보다가 4억이라니요…)

조건을 만들면 바로 투자가 가능할수있었던 거죠.

저희조는

튜터님의 가르침에 따라서 행동하려고 노력했고,

그로인해 이번 임장지는

이제까지 만든 앞마당 중에서 

한달 안의 기간안에 가장 진하게 남는 앞마당이 되었습니다

어떻게 그렇게 될 수 있었을까요?

제가 도움받았던 튜터님의 방법들을 정리해보겠습니다:)

1 분위기 임장 전 ‘생각포인트’를 미리 체크하기

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저는 지금까지 일반적으로 분임 전에

지형도, 나무위키, 인구분포, 랜드마크단지가 어디있는지 정도 확인했고,

상권과 학원가를 중심으로 임장루트를 그리고,

바로 임장을 갔었습니다.

사실 좀 기계적으로 하고 있기도 했고,

개요보다는 입지요소를 파고드는게 중요하다는 생각

+ 동료들과 처음 만나는 생각에 설레서

‘그냥’ 갔었습니다.

‘생각없이’요

(가는게 어딘가요…헤헷)

대부분의 월부분들이 그렇게 하고 계시겠죠?

여기서 중요한건 ‘ 생각’이 빠져있다는 겁니다.

‘여기 상권이 정말 크네, 구상권일까 신축일까? 젊은 사람들이 찾는 곳일까?’

‘외곽에 크게택지가 개발되네? 왜 만들지? 여기 사람들이 올까? 어떤 사람들이 살까?’

‘이쪽에 신축이 많이 들어온다는데, 위치적으로 어떤 특징이 있을까?’

현장임장을 가고, 지역을 선명하게 남기는 것에 핵심은

‘선호도 파악’이라고 생각합니다.

그에 따라서

사람들이 무엇을 왜 좋아하는지 끊임없이 생각해야 하는데요.

이번달은 분위기 임장을 하며

튜터님께서 임장전에 주신 ‘임장가이드’를 보면서

일부러 생각포인트에 답을 찾으려고 노력했습니다.

단순히 상권사진, 어떤 사람들이 지나다니는지 파악하는 던 것에서

한발 더 나아가 생각을 확장시킬 수 있었습니다.

생각이 확장되다보니 궁금증이 생겼고,

그에 따라서 그 궁금증을 해소하기 위해

신문기사를 검색하고, 

재미없던 도시개발도 꼼꼼히 확인하게 되고,

인구이동도 유의미하게 들여다보게 되었습니다.

분임을 통해 정리된 생각은

임보의 물꼬를 터주는 훌륭한 시작점이 되었습니다.

임장을 가기 전에 생각고리를 의식적으로 심어두고 가는 것과

자료만 조사해놓고 임장을 시작하는 것과는 천지차이였습니다.

2. 단지 가치를 파악은 한번에 끝나는게 아니다

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분위기임장 후 단지임장을 가게 되죠?

단지임장도 저는 기계적으로 했었습니다.

(임장 일정이 노잼시기였습니다…하핫)

트렐로에 단지 넣고,

단지루트 그리고 ,

그냥 바로 궈궈~~

그리고 나서 한번에 본 단지들을

정리하면서,

단지가 제일 좋았던 놈으로

생활권별로 한개씩 뽑고,

집 가는 길에 시세를 확인하면서,

저평가단지와 궁금한 단지 등 매임할 단지리스트를 정리했었습니다.

다들 이렇게 하셨나요?

그럼 이제 단지들의 가치가 촤라락~

정리되셨던가요?

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저도 사실 지금까지는 오락가락 하면서

단지가치를 정리했었고,

그렇게 오락가락한 부분을 당연하게 생각한건

‘ 원래 어려운 영역이라서 어쩔수없어~’라고

미리 포기해버렸기 때문인것 같습니다.

저희가 지역을 파악해서

결국 남겨야 하는건

‘투자할 단지’일텐데도,

중요성을 잊고 있었던 거죠.

튜터님께서는 사임발표 하는 날에

선명하게 단지 가치를 파악하는 방법으로

일명 ‘도생단’을 알려주셨습니다.

단지가치를 제대로 알기 위해서 필요한 건

▶ 단지가 가진 기본 요소들 : 연식, 세대수, 브랜드, 평형분포

▶ 단지 입지요소들 :학군, 교통, 환경

▶ 단지 구조, 단지 배치, 조경 등으로 느껴지는 단지 컨디션

위의 요소들 중에서 단지 컨디션은

반드시 현장에 임장을 가서 느껴야지만 알 수 있습니다.

이 모든 것들을 파악했다면,

단지와 단지들을 비교하기 시작하면 됩니다.

비교평가라고 할수도 있지만,

그것보다는 어느것이 더 가치있을까? 왜 가치있을까? 를

계속해서 생각해보는 지역파악의 시간이라고 보는게 맞을 것 같습니다.

더 가치있고, 왜 가치있는지를 생각하다보면

다시 한번 지역에 작용하는 선효요소가 무엇인지 생각하게 되고,

생각 확인을 위해서

조원들과 더 많이 지역이야기를 나눌 수 있고,

전임도 평소보다 더 많이 하게 되는 효과가 있습니다.

이 도생단을 매일 하면서 ,

선명한 지역이 되었구나 라고 느꼈던건 결론파트에서 였습니다.

가치대비 저렴하고 투자금이 내 범위내에 있는 단지를 1등으로 뽑게 되는데,

지금까지는 가치를 잘 모르다보니

계속해서 아리송한 상태로

결국 본능이 이끄는 대로? 결론을 후다닥 냈던 것 같습니다.

(지역1등이 끝나면 앞마당 1등을 달려야하니까요.)

그런데 지역이 선명해지고,

가치 나래비가 명확해지자,

매물 중에서 1등뽑는 것에 이전보다 큰 어려움이 없었습니다.

(그래도 어렵지요…눼눼)

3. 현장임장의 중요성 : 매물 50개, 전임 50회

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지역을 선명하게 남기는데 ,

너무 뻔한 이야기지만,

이것만큼 효과 좋은건 없는 것 같습니다.

바로

‘현장에 가는 것’입니다.

다행히 저는 이번 임장지가 사는곳과 가까웠고,

반차를 쓰는 날에도 임장을 갈 수 있었습니다.

매물임장을 갈 수 있는 날이 많아지자,

이전이라면 매물 목록에서는 제외됐을 단지들도

시간이 허락하는 한 최대한 보려고 노력했습니다.

‘선명한 앞마당 만들기’가

이번달 저의 원씽이었고,

그에 따른 저의 행동이었습니다.

투자는 하지 않을 것 같은 구축에도,

우선순위가 아닌 신축단지도,

투자기준에 맞지않는 저층 아파트도,

궁금하면 매임리스트에 넣고

동선과 시간이 맞으면 보러갔던 것 같습니다.

(부사님들 감사해요)

투자기준에 맞지 않던 저층 아파트에서는

지역의 부자커뮤니티가 일부 형성되어 있는 것을 볼 수 있었고,

높은 지대에 거주하는 것이 오히려 불편함도 있지만, 선호요소가 될수도 있음을 알게됐습니다.

우선순위가 아닌 신축단지를 보면서,

도시개발에서 잠깐 보고 말았던 지역개발에 대해서

자세히 브리핑 받을 수있었고,

놓치고 있던 외곽의 중요성과 지역의 나아갈 방향도 생각해볼 수 있었습니다.

투자하지 않을 구축이지만,

왜 이 생활권에 머물고 있는지 이유를 알 수 있었습니다.

-

지금까지는

시간이 안된다는 이유로,

투자하지 않을 거라는 이유로

단지들을 놓쳤다고 생각했는데,

단순히 단지를 놓친게 아니라,

임장지 전체를 놓치고 있었던 건 아닌가 라고 깨닫게 되었습니다.

이번달 매임과 전임을

충분히 했냐 라고 하면 아쉬운 마음이 드는 것도 사실인데요.

그래도 이전달보다 많이 했기에

확실히 어디가 더 가치있는지 이해하게 된것 같습니다.

(아직도 어렵...^^;;)

지금까지

7월 무더운 한 달동안

미니멀영튜터님과 영키즈 조원들과 함께 하면서

제가 깨달은 ‘선명한 앞마당 만들기’ 방법을 정리해보았습니다.

1 분임 시 생각포인트의 답을 의식적으로 남기기

2 단임 후 도생단 루틴으로 가져가며 , 지역단지 가치 나래비하기

3 현장임장을 통해 임장지 전체를 담아내자

월부 생활에 정체감이 찾아와

조금은 동력을 잃어가고 있던 저는

이번달

모처럼 성장을 하면서 기쁨을 느꼈던 한달이었습니다.

조금은 루즈해졌던 저에게

다시 의욕을 불러일으켜주신

잊지못할 한달 만들어 준 미니멀영 튜터님과 영키즈,

모두 감사합니다.

독모에서 뵙지영~ 포레버영~ ♡



8월 모든 분들 건강한 여름 보내시기 바랍니다

감사합니다.