[신기 1기 광명, 2리5시조 꿀마늘먹은정어리] 4강 강의 후기

1. 전세가율이 전부가 아니다!

그동안 일등뽑기를 할 때 투자금과 높은 전세가율을 우선시되는 기준으로 삼았다. 하지만 강의를 들어보니 이것보다 먼저 우선시되어야 하는 기준이 있었다. 바로 매매가가 낮은지 여부(저평가)다. 가치 대비 매매가가 저렴한 단지를 먼저 추려내고, 그 다음으로  전세가와 전세가율을 고려한다. 이때 전세 매물 수(수요 많고 적음)도 함께 고려해야한다.  이후 전고점 대비 수익률을 확인하고 최종 단지를 뽑는다.

→ BM: 이번 달 일등 뽑기에 해당 방법 적용해보기. 다음 달 시세트래킹 할 때에도 계속해서 적용하기.

2. 생활권 내 순위 매기기

주우이님께선 지역 분석을 할 때 지역 안에서 입지 및 선호도를 고려하여 순위를 매기셨다. 이 방법은 지난 강의, 제주바다님께서 하신 분석과 동일하다. 이렇게 생활권 내에서 마을별로 순위를 매길 경우, 단지별 가치를 파악하기 쉬워진다. 단지 별 비교가 가능하여 일등 뽑기를 할 때에도 빠른 의사결정하기 용이하다. 순위는 해당 지역에서 가장 중요한 입지 요소를 바탕으로 매겨야 한다. (예: 교통이 가장 중요한 지역)

→ BM: 앞으로 단지 분석 임보 작성할 때마다 생활권 내 순위 매기는 장을 1장 넣어야겠다.

3. 용적률, 주상복합, 선도지구

구축의 경우 용적률과 선도지구 여부에 따라서도 가격 차이가 발생한다. 용적률이 낮을수록 재건축이 용이하여 사람들이 선호한다는 것을 알았고, 주상복합의 경우 신축일 땐 편리하여 좋지만, 아파트보다 대지지분이 낮아 연식이 오래될 수록 재건축에서 불리하여 선호도가 떨어진다는 것도 알았다. 또한 주상복합으로 재건축을 진행할 경우 상업지구로 용도가 바뀌어 용적률이 늘어나지만, 분담금은 줄어든다는 것도 새롭게 알았다. 아직은 생소하고 어렵지만 마스터하고 싶은 재건축의 세계다!

→ BM: 구축 아파트 단지 분석할 때 용적률, 재건축 진행상황 등 함께 파악하기.