[시드] 24.08.01 8월 월부 챌린지 1일차 #1 뉴스레터 (#32)

■ 2024.08.01 부동산 뉴스 요약 by.시드

서울 전세 '품귀'…"치솟는 집값에도 계약 연장부터 해요"[임대차 2법 파장]

https://n.news.naver.com/article/277/0005453589

■ 요약

◎ 언제 : 현재 

◎ 어디서 : 서울 시장

◎ 무엇을 : 아파트 

◎ 어떻게 : 전세 매물 품귀 현상으로 전셋값 상승 중

◎ 왜? : 공급 부족, 빌라 및 다세대 기피 현상으로 아파트 쏠림 + 임대차 2법 (새로 더 비싸게 계약)

서초·성동·노원·금천 주요 아파트 단지 르포
서울 전역, 전세 매물 찾기 '하늘의 별따기'

공급 부족·아파트 쏠림에 더해
임대차2법이 전세값 인상 부채질

"전세만기 4년 채워도 추가연장부터"
"매물 회전 안되서 전세 매물 안 나와"

서울 서초구 반포동에 있는 반포 자이 단지. [사진=박승욱기자]
 

"반포동 주요 단지 중에 8, 9월에 입주할 수 있는 전세요? 전용 84㎡ 기준으로 보면 '반포 자이' 1개, ''반포 리체' 1개, '반포 써밋' 2개. 이렇게 네개 정도예요. 요즘처럼 매물 찾기 힘들 때는 기존 임차인들이 묻지도 따지지도 않고 계약을 연장하거든요. 2년 채운 임차인은 계약갱신청구권을 쓰고, 4년 채운 임차인도 추가 연장해요. 그래서 매물이 씨가 말랐어요." (지난 30일 서울 서초구 반포동 반포 자이 인근 공인중개사 사무소 대표)

서울지역 아파트 전세매물 '품귀현상'이 나타나고 있다. 부동산 빅데이터 업체 '아실'이 집계한 1일 현재 서울 아파트 전세매물(지난달 30일 기준)은 올해 초와 비교해 20% 넘게 감소했다. 계약 건수도 줄었다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 전세 계약 건수는 올해 1월 대비 지난 6월 30% 이상 빠졌다.

주택 공급 부족에 서울 아파트 전세는 '귀하신 몸'이 됐다. 올해 상반기 서울 입주 물량(5850건)이 지난해 상반기(1만5080건)의 절반도 되지 않는 상황에서 전셋값이 치솟았다. 서울 아파트 전세가격지수는 1년 2개월째 오르는 중이다.

특히 4년 전인 2020년 7월 31일 시행된 임대차 2법은 불난 집에 부채질하고 있다. 당시 신규 계약했던 물량들이 이번에 새로 계약하게 되면서 전셋값을 더 높게 밀어 올리고 있는 중이다. 전세 사기 사태 이후, 비(非)아파트 수요가 서울 소형 아파트로 눈을 돌린 것도 전셋값 인상을 부추겼다.

 

반포자이 전셋값, 반년 만에 5억원 올라

서초구 반포동 '반포자이' 근처의 한 공인중개사 사무소 대표는 "아직 국토교통부 실거래가 공개시스템에 반영되기 전이지만, 최근 7호선이랑 제일 가까운 상가동의 84㎡ 매물이 전세가 18억5000만원에 계약됐다"고 전했다. 지난 1월(13억5000만원)보다 전셋값이 5억원이나 뛴 것이다. 4년 전 임대차 2법 시행 이후 전셋값이 역대 최고치를 넘나들 당시, 이 단지의 고점은 20억원이었다.

다른 인근 공인중개사 사무소 실장은 "지난해 13억원에 내놔도 안 나가더니 올해 분위기가 완전히 바뀌었다"며 "상가동 쪽에서 18억5000만원에 계약이 이뤄지면서 앞으로는 상가동이 아니어도 전세 호가가 17억원 수준까지 오를 것"이라고 예상했다.

 

같은 날 찾은 성동구 하왕십리동 '텐즈힐'에서도 전용면적 84㎡ 기준으로 두 달 내 입주할 수 있는 전세 매물은 3개뿐 이라고 했다. 인근 공인중개사 사무소 대표는 "텐즈힐은 계약기간 4년을 채워도 잘 안 나간다. 8년까지 사는 사람들도 더러 있다"며 "요즘에는 전세보다 매매 물량이 더 많이 나올 정도로 전세 구하기가 힘들다"고 했다. 이달 초 전용 84㎡ 전세 매물이 9억5000만원에 계약됐다. 지난 1월보다 1억5000만원 올랐다. 호가는 최고 10억3000만원까지 뛰었다.

이곳에서 매물을 살피던 한 수요자는 "더 늦기 전에 전셋집을 구하려고 알아보는 중"이라며 "매매가가 일정 수준까지 오르다가 멈추면 집을 살까 말까 관망하던 사람들이 전세로 눈을 돌릴 거다. 그러면 전세 수요가 지금보다 더 늘어나서 전셋값만 튈 수 있다"고 전했다.

 

지난달 30일 찾은 서울 성동구 하왕십리동에 있는 텐즈힐 인근 공인중개사사무소에 아파트 가격표가 붙어있다. [사진=박승욱기자]
"갭투자 아니면 전세 매물 나오기 힘들 것"

서울 노원구 중계동에 있는 청구 3차 아파트 단지. [사진=박승욱기자]

노원구 중계동 '청구3차'에서도 전세 매물 찾기가 하늘의 별 따기였다. 단지 인근 공인중개사 사무소 대표는 "청구3차 쪽은 학군지라서 매물이 잘 안 나오는 데다 2학기 개학을 앞둔 상황이라 매물이 풀리기는 어렵다"며 "이런 상황에서 가격은 더 오를 것"이라고 전망했다. 그는 "앞으로는 누군가가 갭투자로 집을 사는 것이 아닌 이상, 이 단지에서 전세 매물이 나오기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

청구3차 전용 84㎡의 전세 실거래가는 반년 만에 1억8000만원 상승했다. 이 단지에 사는 한 주민은 "2021년 전셋값이 최고점을 찍었을 때 전세 9억원을 주고 들어왔는데, 전셋값이 계속 이렇게 오르면 아예 집을 사는 게 나을 거 같아서 알아보고 있는 중"이라고 말했다.

금천구 독산동 '롯데캐슬골드파크' 인근의 공인중개사 사무소 대표도 "서울 전역에 매물이 귀해서 이사 갈 곳을 찾기 힘들다 보니 4년을 채운 임차인들도 임대인이 부르는 대로 전셋값을 올려주고 계속 살려고 한다"고 말했다. 롯데캐슬골드파크 3차 전셋값은 올해 들어 8000만원 올랐다. 전용 84㎡ 전세가 이달 초 7억3000만원에 거래됐는데, 현재 호가는 최고 7억9000만원 수준이다.

내년, 내후년까지 계속 오를 수도
 

서울 금천구 독산동의 롯데캐슬골드파크 3차 단지. [사진=박승욱기자]

김인만 부동산경제연구소장은 "전세는 실수요라서 2년 전처럼 금리가 많이 올랐을 때나 입주 물량이 많이 늘어날 때가 아니면 가격이 내려가지 않는다"며 "전셋값 상승은 상수로 봐야 하고, 얼마나 오르냐가 관건"이라고 분석했다. 이어 "지금은 서울 아파트 공급이 부족해서, 4년 전세 이후 연장하는 이들이 많아 매물 회전이 잘 안 된다"며 "내년은 물론 내후년까지 계속 오를 수 있어서 정부의 전세 공급 대책이 시급하다"고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "올해 11월 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크 포레온 입주를 앞두고 강동구와 하남에서 전세가 약세를 보일 수 있겠지만, 일시적인 현상일 것"이라며 "입주가 끝난 다음에는 전세를 싸게 내놓을 사람이 없을 것이라, 서울 전셋값을 진정시키는 데 도움이 되지는 못할 것"이라고 예상했다.

"여기 일산 아닌데요" 돌변…콧대 높아진 '이 동네' 집주인들

https://n.news.naver.com/article/015/0005016792

신고가 쏟아진 덕양구 집값…올해만 1.7% '껑충'
뛰어난 서울 접근성에 인근 지역과 키 맞추기 한창
일산은 재건축 부담에 집값 '약세'

■ 요약

◎ 어디서 : 고양시 덕양구 

◎ 무엇을 : 아파트

◎ 어떻게 : 매매가 상승 (올해만 1.7%) 

◎ 왜? : 서울 신축 매물 급감으로 3기 신도시 계획이 세워진 덕양구에 사람들의 관심 (얼죽신)

고양시 덕양구 도내동 '도래울센트럴더힐' 모습. 사진=게티이미지

서울 마포구·은평구와 인접한 고양시 덕양구 아파트 가격이 고공행진을 거듭하고 있다. 서울 신축 아파트 공급이 급감하면서 덕양구로 수요가 유입되고 있어서다. 반면 고양시의 대표 신도시인 일산은 재건축 호재가 부담으로 작용하며 집값이 힘을 쓰지 못하고 있다.

덕양구만 오르는 고양 집값…"서울 집값과 키 맞추기"

1일 부동산 업계에 따르면 덕양구 곳곳에서 신고가 거래가 속출하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 고양시 덕양구 덕은동 'DMC한강에일린의뜰' 전용면적 106㎡가 지난달 13억3000만원(17층)에 팔리며 신고가를 경신했다. 전달 직전 거래인 12억원(8층)에서 1억3000만원 높은 액수다.

앞서 지난 6월에는 인근 'DMC디에트르한강', 'DMC자이더리버', 'DMC한강자이더헤리티지'가 나란히 신고가를 쏟아냈다. DMC디에트르한강 전용 84㎡는 11억2500만원(15층), DMC자이더리버 전용 84㎡는 11억1500만원(12층), DMC한강자이더헤리티지 전용 84㎡도 11억4000만원(11층)에 신고가를 썼다.
 

사진=한경DB
덕은동 개업중개사는 "서울 집값이 오르니 '마포구 덕은동' 집값이 오르는 것도 당연하다"며 "그간 대중교통이 열악해 문제였는데, 대장홍대선이 연내 착공한다는 소식에 집값이 연초 대비 1억원 이상 올랐다"고 설명했다. 대장홍대선은 덕은역을 지날 예정이다.

덕양구에서 덕은지구 집값만 오른 것은 아니다. 덕양구 도내동 '도래울센트럴더힐' 전용 84㎡는 지난달 6억4500만원(6층)에 거래돼 신고가를 경신했고, 지축동 '지축역한림풀에버' 전용 72㎡도 7억5000만원(22층)에 신고가를 갈아치웠다.덕양구, 올해 1.7% 상승…서울 신축 부족에 수요 확산최근 신축 아파트를 선호하는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 트렌드 확산 속 관련 수요가 은평뉴타운 등에서 넘어왔다는 해석도 나온다. 지축동의 한 개업중개사는 "인근 은평뉴타운도 상당수 아파트가 준공 15년을 넘어가고 있다"며 "인근에서 신축 대단지 아파트를 찾아볼 수 없는 만큼, 은평뉴타운 가격과 키 맞추기를 지속할 것으로 보인다"고 일대 분위기를 전했다.

이어 "3기 신도시 계획이 세워지고 덕양구 집값이 일산을 앞질렀다"며 "고양에서는 일산이 유명하다 보니 예전엔 '일산 쪽에 산다'고 하던 사람들도 이젠 '서울 옆 덕양구에 산다'고 내세우는 추세"라고 덧붙였다.
 

고양시 덕양구 삼송동과 지축동 일대 아파트 모습. 사진=게티이미지
이러한 분위기는 통계에서도 드러난다. 한국부동산원에 따르면 덕양구는 7월 넷째 주 0.12% 오르며 고양시에서 유일하게 상승했다. 올해 누적으로 1.7% 상승을 기록했다. 부동산 업계에서는 서울 신축 아파트 공급이 감소하고 집값이 오르면서 서울 인근으로 주택 수요가 확산한 영향으로 보고 있다.

부동산R114에 따르면 지난달 25일 기준 서울에서 정비사업으로 올해 분양된 물량(임대 포함)은 8251가구로 집계됐다. 지난해 말 조사한 올해 계획 물량이 4만5359가구였는데, 18.2%만 분양이 이뤄진 것이다. 연내 분양 계획을 두고도 아직 일정을 정하지 못한 단지가 서울 내 24곳, 총 2만7270가구 규모로 추산된다.

다만 이러한 수요 확산이 고양시의 대표 신도시인 일산까지 영향을 주지는 않는 모양새다. 한국부동산원 자료에서 올해 일산동구 집값은 2.27%, 일산서구는 2.22%씩 하락했다. 가격 측면에서도 덕양구가 일산을 앞지른 지 오래다.일산 동·서구는 2%대 하락…"재건축 의구심 반영"KB부동산에 따르면 이달 넷째 주 기준 고양시 아파트 평균 매매가는 ㎡당 2045만원을 기록했다. 덕양구가 2199만7800원으로 가장 높았고 일산동구가 2103만7500원, 일산서구는 1819만6200원으로 뒤를 이었다.
 

경기 고양 일산신도시 아파트 단지 모습. /사진=한경DB
개별 단지를 살펴봐도 일산 아파트 값은 답보를 거듭하고 있다. 일산서구 일산동 '후곡13단지태영' 전용 83㎡는 지난달 22일 4억9000만원(10층)에 팔려 직전 거래인 지난달 5일 5억2400만원(7층)에서 3400만원 내렸다.

근처 '후곡9단지LG롯데' 전용 72㎡도 4억9000만원(17층)에 팔리면서 5억원 아래로 내려왔다. 일산서구 주엽동 '강선14단지두산' 전용 59㎡ 역시 4억3000만원(12층)에 거래되며 하락세를 유지했다.

정비업계 관계자는 "선도지구 경쟁이 활발해지며 일산의 거래량은 다소 늘었지만 가격은 여전히 약세"라며 "정비사업도 시세가 받쳐줘야 가능하다. 3.3㎡당 2000만원도 되지 않는 가격으로는 일반분양가를 높이기 어렵다"고 말했다. 이어 "일산 집값이 약세를 보이는 것은 재건축 가능성에 대한 시장의 의문이 반영됐기 때문으로 보인다"고 부연했다.

집 보려면 돈부터 내라는 집주인...반포 50억·하남 14억 신고가

https://n.news.naver.com/article/016/0002343396

강남3구 → 성동 → 하남 강세 흐름
서초구 곳곳 신고가, 17주째 올라
하왕십리등 거래많은 단지 상위권
“매도자가 호가 결정하는 시장”

■ 요약

◎ 어디서 : 서울

◎ 무엇을 : 아파트

◎ 어떻게 : 거래량 활성으로 일부 지역 매도자 우위 시장으로 변화

◎ 왜? : 강남3구부터 성동 하남 경기로 상승 흐름타는 중. 신고가 새로 올라오며 현재 호가에도 집 사려는 사람들이 많아짐. 계약금 넣어야 집 보여준다는 매물도 생기는 중

최근 집값 과열 흐름은 서울과 경기도 핵심지의 신축단지에서 두드러지고 있다. 강남3구를 중심으로 신고가가 쏟아지고 있으며, 강북의 성동구는 물론, 위례, 미사 등 신축 아파트가 집중된 하남에서도 신고가 거래가 나오고 있다. 사진은 서울 성동구 일대 아파트 모습 임세준 기자

#. 40대 직장인 김모씨는 몇 달째 갈아타기 매물을 찾던 중, 서울 성동구 옥수동 한 대단지 매물을 보려 부동산에 연락했다. 그런데 부동산에서는 “현재 호가에 집을 사려면 계약금부터 넣어야 집주인이 집을 보여줄 것”이라는 답이 돌아왔다. 집값 회복세 속 찾아오는 사람은 늘다 보니, 집주인이 아예 집도 안 보여준단 것이다. 김씨는 “부동산 분위기가 달라진 것을 체감했다”고 토로했다.

최근 서울을 중심으로 아파트값과 거래량이 살아나면서 시장이 확연히 매도자 우위 시장으로 재편되고 있다. 곳곳에서 신고가가 속출하고 있으며, 서울을 넘어 경기도 핵심지 등을 중심으로 상승세가 번지는 모습이다.

주택 가격 상승의 시발점이 되고 있는 강남권은 연일 신고가가 쏟아지고 있다. 신축 아파트가 즐비해 상급지 지위를 확고히한 반포 지역의 강세 흐름이 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난달 29일 서초구 반포동 아크로리버파크 국민평형(전용 84㎡)이 50억 원에 거래됐다. 이는 국평 기준으로는 역대 최고가다. 지난해 6월 같은 면적이 36억 원대에 거래된 걸 고려하면 1년 만에 약 14억 원 오른 셈이다. 반포 원조 대장주로 꼽히는 ‘반포자이’ 국민평형(전용 84㎡)도 지난달 29일 39억5000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 같은 타입의 직전 거래가는 같은달 27일 35억원이었는데, 불과 이틀 만에 4억5000만원이 뛴 것이다. 해당 타입 거래가 추이를 보면 올해 2월 말 31억6000만원→3월 말 33억3000만원→6월 초 34억2000만원 등 꾸준히 오름세를 보였다. 반포자이 내 소형, 대형 면적 타입 또한 신고가를 갈아치우고 있다. 전용 59㎡는 지난 4일 29억원, 전용 165㎡는 지난 3일 58억원에 거래돼 최고가를 새로 썼다. 인근 ‘반포래미안아이파크’ 전용 84㎡ 또한 지난달 27일 신고가 33억9500만원에 거래됐다. 서초 일대에선 부촌 입지를 공고히 하고 있는 반포 외 지역에서도 신고가 소식이 끊이지 않고 있다. 서초동 ‘래미안리더스원’ 전용 59㎡는 지난달 29일 신고가 25억원에 거래돼 3.3㎡당 거래가 1억원을 돌파했고, 방배동 ‘방배래미안아트힐’ 전용 163㎡는 지난달 29일 23억5000만원에 매매계약을 체결해 신고가를 새로 썼다.

고급 주상복합 후광 효과로 강북의 신흥 부촌으로 급부상한 성동구 또한 마찬가지다. 성동구는 7월 넷째 주(22일 기준) 성동구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.52% 올랐는데, 이는 강남구(0.56%)에 이어 전국에서 두 번째로 높은 수준이다. 앞서 7월 셋째 주에는 전주 대비 0.6% 오르며 상승률이 가장 높았다. 강북권에서는 상승세가 가장 두드러진 셈으로, 특히 금호·하왕십리동 등의 역세권 위주로 매수세가 불붙는 분위기다. 실제로 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 5월부터 이날까지 약 3개월간 서울에서 가장 많이 팔린 아파트 상위권에는 강동·송파구 초대형 단지뿐만 아니라 성동구 내 단지들도 포함됐다. 상위 20개 단지 중 하왕십리동 ‘센트라스’(65건)는 9위, 금호동 ‘e편한세상 금호파크힐스’(57건)는 12위, 행당동 ‘행당한진타운’(52건)은 20위에 각각 이름을 올렸다. 신고가 거래도 이어졌다. 센트라스 전용 59㎡는 이달 6일 최고가인 14억8500만원(12층)에 거래됐다. ‘e편한세상옥수파크힐스’ 전용 115㎡도 이달 3일 24억6000만원(13층)에 팔리며 신고가를 경신했다. 성동구 한 공인중개사무소 관계자는 “장마철인데도 방문하거나 문의하는 30~40대 손님이 많다”며 “상승 거래 가격이 찍히니 호가도 오르고 있다”고 말했다.

서울 핵심지의 이같은 과열 분위기는 경기도 핵심지로까지 번지고 있다. 위례·미사 등 신축아파트가 많은 하남 일대 아파트들에서도 신고가가 속출하고 있는 상황이다. 국토교통부 실거래가신고 시스템에 따르면 경기도 하남시 학암동 힐스테이트센트럴위례 94㎡(이하 전용면적)는 지난달 10일 신고가 13억원에 손바뀜됐다. 같은 아파트 102㎡도 지난 5월 14억2500만원에 신고가 거래됐다. 해당면적이 14억원이 넘은 가격에 거래된 것은 이번이 처음이다. 힐스테이트센트럴위례는 2021년 준공돼 올해로 준공 4년차를 맞이한다. 인근 한 공인중개사무소 대표는 “올해 초까지만 해도 14억원대에도 비싸다며 거절하던 매수자들이 서울에서 가격이 오른다고 하니 14억원 후반, 15억원에도 거래를 성사시켰다”면서 “매도자들이 호가를 결정하고 결국 매수자들이 끌려온다. 매도자 우위 시장임에 틀림없다”고 설명했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 분위기가 지표에 그대로 반영된 것”이라며 “시장이 빠르게 회복하면서 과열 초입에 진입한 것으로 보인다”고 강조했다.

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