나의 첫번째 투자 이야기 -첫 화- [로나운]

안녕하세요, 로나운입니다.

2024년 7월 중순경까지 진행되었던 첫번째 투자 경험을 약 한달 가까이 지나 올리게 됩니다.

기다리고 계셨을 많은 동료분, 이 글을 읽고 계실 많은 수강생 여러분께 감사와 응원의 말씀 드리고 싶습니다.

첫번째 투자를 한 건 이제 결과가 되었지만, 과정 속에서 얻은 것이 정말 많은 것 같습니다.

제가 얻은 것들을 여러분께서도 많이 얻고 가길 바랍니다 :)

2024년 5월, 

열반스쿨 기초반을 처음 들은 2023년 6월로부터 11개월이 지난 시점.

“아, 1년 정도 지나면 첫번째 투자를 하라고 하셨는데, 어떻게 하는 거지?"

1년 즈음 되었을 때 투자를 하라고 배웠고, 꼭 그렇게 하겠다고 다짐하며 생활했지만

정작 투자할 매물을 어떻게 찾는 건지는 막막했다

그때 저의 절친한 동료, 따스해 님의 말이 떠올랐다.

“나운님, 저는 1호기 투자하기 전에 1호기 경험담 본.깨.적을 했었어요, 나운님도 해보세요”

감사하게도 월부 카페에는 1호기 경험담이 정리된 자료가 있었다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10899738

5월 4일부터 6월 27일까지, 

28개의 경험담을 필사하고 90가지의 BM할 것들을 정리하여 

개인 스프레드시트에 쌓아갔다.

이게 정말 큰 도움이 되었다.

1호기 경험담 필사를 하는 동시에 열반스쿨중급반을 들으며 수도권 앞마당을 1개 늘리고 있었다.

6월 초, 앞마당 1개를 마무리하고 대체 매물을 어떻게 터는지 궁금해서 한 동료를 찾았다.

최근 월부학교에 다녀와 짧은 기간에도 상당히 많은 노력을 통해 성장하고 있던 평온부자 님

몸이 좋지 않은데도 친히 통화를 하면서 어떤 식으로 지역에서 매물까지 골라 내는지 자세히 알려주셨다.

앞마당 전수조사를 하고, 위상 대비 가격이 싸면서 공급이 많지 않은, 혹은 줄어들 지역을 살펴 보았다.

그렇게 해서 좁혀진 A중소도시와 B광역시.

당시 너바나 님에게 뼈를 두드려 맞고 정신 차려서 첫번째 투자를 잘 해내자고 생각한 나는

열반스쿨 기초반을 오프라인으로 수강하며 실전 투자할 시간을 확보하였다.

운이 좋게도, 재수강 이벤트로 받았던 매물코칭 할인쿠폰만료가 6월 28일이었고

이 날짜를 참고하여 그 간 만나온 동료들에게 확언한 뒤, 모든 채팅방 캘린더에 일정을 걸어두었다.

정말 갓유르

조장님께서 만들어주신 이미지를 프로필 사진으로 바꿨다.

이렇게 하니 확언을 이마에 붙이고 다니는 느낌이라 투자를 안하려야 안할 수가 없었다.

내친김에 매물코칭도 결제해버렸다.

역시 질러 놔야 시작하는 나 v

"감당 가능한 잔금 +1억, 가용한 투자금 *2배"의 단지들을 찾다 보니 너무 많이 나왔다.

그 안에서 더 좁히기 위해서는 매물 임장을 피할 수 없다는 걸 느낀 나는,

후보군을 골라 매물 예약을 하고 기차표를 끊었다.

(임장 당시 매물을 보지 못한 단지도 몇몇 있었기에 매임을 안해볼 수 없었다.)

B광역시는 단지 수 자체가 많지는 않지만, 

절대적 저평가 구간에 있으면서 내 투자금 범위에 들어오는 단지들이 많았다.

아침부터 저녁까지 예약한 매물을 보거나 비는 시간에는 워크인을 하며 소장님들과 미팅을 하였다.

여기서 잘못된 점,

절대적으로 저평가된 시장에서는 상대적으로 저평가된 단지를 파악하고

우선순위를 매겨서 하나씩 매물을 봤어야 하는데, 잘 모르니까 무작정 내려갔다.

무작정 내려가니 시간은 많이 드는데 다양한 단지를 보다보니 초보로서 더 혼란스러웠다.

게다가 얼마의 투자금으로 첫투자를 진행할지 마음속으로라도 정해놨어야 하는데,

종자돈이 상대적으로 넉넉했고,

“저평가된 것 중에 내 투자금으로 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것”에만 매몰되어 있다 보니,

투자 후보 단지들이 많이 보여서 헷갈렸던 것 같다.

2023년 9월에 갔을 때보다 전세가 부족해서 좋은 상황인 것은 맞으나,

최근에 투자자가 다녀가면서 매도인들이 호가를 내리지 않으려는 양상이 보였다.

투자금을 줄이기 위해서는 매매가를 더 깎아야 하는데 그렇게 할 수 있는 매물이 거의 없었다.

최종적으로 B광역시에서는 1개의 매물을 남겼다.

남긴 매물에 대해서는 시소입니다 튜터님께 코칭 양식을 보내보며, 피드백을 받았는데 역시 큰 도움이 되었다.

아쉬움을 뒤로 한 채 A중소도시에서도 B광역시에서와 같은 방식으로 매물을 보러 다녔다.

A중소도시의 경우 강의와 강의 사이 남는 시간에 임장을 조금씩 하면서 만들었던 앞마당이다.

현재~1년 뒤까지는 공급이 많지만 2년뒤부터 공급이 줄어들고 가격이 싼 상황이라 투자하기 좋다고 판단했다.

그러나 현재 공급이 많다 보니 전세가가 받쳐주지 않는 다는 것이 아쉬운 점이었다.

강의에서 배운대로, 주인전세가 가능하거나 전세를 새로 맞춘지 얼마 안된 채 매도하는 물건 위주로 찾아보았다.

A중소도시에서는 2개의 매물을 남기고 매물코칭 양식을 작성하여 제출했다.

https://weolbu.com/community/1301516?inviteCode=D352DB

(가격은 예시)

1순위: A중소도시 신축 30평 매매가 3.3억, 전세 세팅 필요, 공실

2순위: A중소도시 신축 30평 매매가 3.5억, 법인 임차인 안고 26년 4월까지



코칭을 받은 뒤 녹음된 내용을 정리하면서 복기하였고, 협상을 준비하였다.

1순위 매물은 공급이 많은 지역에서 전세를 맞춰야 하지만, 

가격이 가장 싸기에 먼저 접근할 수 있도록 코칭을 받았다.



<1순위 매물 협상>

더 싸거나 조건 좋은 매물이 없는 걸 확인한 나는 협상을 시작했다.

"소장님, 이 물건 2천만원 깎아주세요, 매매-전세 동시 진행하겠습니다.

전세 손님께는 시스템에어컨 3대 놔준다고 해주시고, 

전세금은 시세보다 1천만원 높게 브리핑해주세요."

“그래요~ 알겠어요”

여기서 매매-전세 동시 진행은 매매 계약을 체결하지 않은 채 전세 손님을 모시는 활동을 한 뒤,

계약하겠다는 예비 임차인이 있을 때 매매 계약과 전세 계약을 동시에 하는 것을 말한다.

"나운씨, 이 분들 손해는 죽어도 못보겠대.

1천만원까지는 깎아주겠다는데 어떡하죠?"

"음, 소장님 이분들 타지로 발령 받아서 

공실로 두면서까지 급히 나가신 거 맞죠?

그 쪽에서도 집 구하시려면 돈 필요하실텐데,

제가 통상보다 계약금과 중도금도 많이 드릴테니

1,900만원 깎는 걸로 다시 말씀 부탁드릴게요"

"알겠어요,

말은 해봐야지"

이때 소장님을 정말 잘 만났다는 생각이 들었다.

경험담 필사를 하다 보니 지레 겁먹고 포기하시는 소장님들도 보이던데,

정말 운이 좋다고 느꼈다.

"나운씨, 1500만원까지는 깎아줄 수 있대.

더는 안된대, 정말 너무하대요"

"아…소장님 이 물건 전망이 좋아도 제일 끝 동, 동향이잖아요.

중간층이긴 해도 도로 소음도 있고,

실거래보다 약간 싸게 매수하는 건데,

1,800만원 깎는 걸로 마지막 말씀 부탁드릴게요"

“알겠어요”

먼저 투자한 선배님들은 나처럼 이렇게 고집 부렸을까?

이러다가 물건을 날리는 게 아닐까?

다음 편에 계속 됩니다 :D

https://weolbu.com/community/1468863?inviteCode=D352DB

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