물건을 만들어서 투자하라는 게 무슨 말이에요?? [떠라링]



안녕하세요

기복없이 꾸준한 투자자가 되고 싶은

떠라링입니다 :)

날이 여전히 매우 덥네요

다들 수분섭취 잘 하고 계신가요??

아직 오르지 않은 곳,

혹은 급매를 찾아

열심히 앞마당을 만들고

부동산 문을 두드리고 계실 텐데요 :)

서울의 경우

이미 오른 곳들이 많고

상급지는

전고점을 회복한 곳들도 많습니다

저도 요즘 매임을 하다 보면

분명 어제까지만 해도

10억이었던 집이

10.5억이 되어있다거나

집을 다시 거둬들이시는 경우를

많이 볼 수 있었습니다

'아 날도 덥고 힘든데..

부사님께서는 이제 급매 없다는데..

그냥 호가에서 500만원 정도

깎아서 살까..?

서울이니까 오를 텐데..!'

하는 생각도 드실 거예요

물론,

서울은 장기적으로 우상향하니

그것도 맞는 말일 수 있는데요

근데 저희...

호가대로 매수하기엔

이 무더운 날 흘린 땀이 아깝죠..?

그럼 어떻게 해야

물건을 '만들' 수 있을까요?

1. 매매가 자체가 조금 아쉬운 곳

매매가가 현재 시세대로 나온 곳들의

매물을 만들어 볼까요?

이를 위해서는 우선

매도인의 상황을

정확히 파악해야 합니다

다양한 케이스가 있겠지만

3가지에 대해 말씀드리려 합니다

1) 이사갈 집을 미리 계약한 매도인

2) 대출이 많이 껴있는 집

3) 주택연금 있는 집 상속 매도인

1) 매도인이 이사갈 집을 먼저 계약한 경우

어떻게 보면

가장 일반적이고

땡큐인 상황이겠죠?

이사갈 집의

입주날짜가 정해졌는지

물어보세요

만약 이사일까지

3개월도 남지 않았다면

매도인분은

점점 불안해지기

시작하실 거예요 :)

집을 보러 갔는데

매도인 분이 요구르트도 주고

열심히 집 브리핑을 해주신다?

'오호 급하신가?'

생각해볼 수 있습니다 :)

그리고,

돈이 급하신 상황이라면

중도금을 얼마 드리는 대신

매매가를 더 조율하거나

빠른 잔금을 쳐드리는 대신

매매가를 확! 조율하시는 것도

방법입니다

이 때

잔금/중도금을 지급하기 위해

대출 받는 경우,

이자 비용과 중도상환수수료 등을

계산하여 그 이상을 깎아야겠죠!?

2) 대출이 많이 껴있는 경우

등기부등본을 떼보면

그 집에 주담대가

얼마나 잡혀있는지

알 수 있는데요

그 이자를 감당하기 어렵거나

급하게 목돈이 필요한 경우

가격 조정이 많이 될 때가 있습니다

부사님께 이 부분을 말씀드리며

가격 조정에 대한 무기로

사용할 수 있습니다

단, 이 경우 매수인은

계약금 및 중도금을 합친 금액이

채권채고액을 넘어서는 안됩니다

예를 들어,

5억짜리 집이 있다고 해봅시다

그리고 그 집의 채권최고액이 4억이라면

계약금 + 중도금 금액은 1억 이내로

하셔야 합니다

그 이유는

만약 해당 매물이

경매로 넘어가게 되면

첫번째로 돈을 가져가는 기관은

선순위 잡힌 기관이 되기 때문입니다

3) 주택연금 매물이 나온 경우

주택연금이란

주택을 보유하고는 있지만

소득이 부족한 노인분들을 위해

한국주택금융공사가 집을 담보로

매월 특정 금액을 지급하기도 하고

일시로 지급하기도 하는 제도인데요

주택 명의자/배우자 모두 사망한 경우

자식들이 해당 집을 상속받을 수 있습니다

단, 이를 위해서는

명의자/배우자가 쓴 금액/비용을

다 갚아야 합니다

특정 기한 내 갚지 못하면

주택금융공사가 해당 매물을

매각할 수 있기 때문에

상속자는 1~6개월 내

매도를 해야 하는 경우가 있습니다

부사님께서 '주택연금'

이라는 말씀을 하시거나

'상속'이라는 단어가 들린다면

내놓으신지 얼마나 되셨는지 확인한 후

원하는 매수가를 말씀해보세요

협상의 키가 될 수 있습니다 :)

2. 매매가는 싼데 전세가가 아쉬운 곳

급매다!!

하고 막상 전임을 해보면

전세가가 낮게 껴있는 경우를

많이 보셨을 텐데요

'에이 좋다 말았네'

하고 바로 포기할 게 아닙니다!

이 때는

계약갱신권 사용 여부

잔여 계약 기간

을 꼭 확인해주세요!

1) 현 세입자 보증금이 시세 대비 낮은 경우

만약 계약갱신권을 썼고

전세 기간이 1년도 남지 않은 집이 있다면

당장의 투자금이 많이 들어

매도가 쉽지 않다는 점을 이용하여

매매가를 낮춰볼 것 같습니다

예를 들어,

매매가 9억인 집이 있다고 해보겠습니다

전세 시세는 6억인데

현 세입자가 5억에 살고 있고

계약갱신권을 썼으며

6개월 정도 기간이 남았다면

투자금 3억이 있는 A 투자자는

6개월 동안 1억 대출을 받아야겠죠?

그럼 1억 대출이자 + 중도상환수수료 등

추가 발생 비용을 계산하여

그 금액 이상을 깎아

싸게 매수하는 방법이 있습니다

매도인 역시

세입자의 보증금이 너무 낮아

실거주자가 아니면

매도가 쉽지 않음을

알고 있기 때문입니다

혹은

세입자가 시세 대비

싸게 살고 있지만

이사를 원하지 않는 경우도 있습니다

(부모님과 같은 아파트 거주 희망, 아이 학교 등)

이 경우

매매가 네고 +

세입자와 협의 후 보증금 시세대로 셋팅을

동시에 진행해볼 수 있습니다

세입자분/부사님과 얘기하여

현 시세에 맞게 살 의향이 있는지 파악한 후

매도인분에게는

(보증금 협의 얘기는 하지 않고)

현 세입자 보증금이 너무 낮아

매도가 쉽지 않을 테니

좀 더 깎아달라고

말씀드려볼 수 있습니다

2) 전세 시세 자체가 낮은 경우

이 때는 투자금이 많이 드는 경우인데요

① 주전세

주인분께서 전세로 살 의향도 있다면

시세보다 조금 더 높게

보증금을 세팅할 수 있는지

물어보세요!

매매가가 저렴하다는 가정하에

투자금도 줄여

투자할 수 있습니다

② 세입자 계속 거주 희망

세입자분께서

계속 거주를 희망한다면

시세 대비 +0천만원을

높이는 것에 대해

협의를 해보세요

왜냐하면

세입자가 이사를 가더라도

이사비 최소 200만원 + 복비

가 발생하기 때문에

이사비 vs 대출 이자비용을

계산했을 때

대출 이자비용을 내는 게

더 이득일 수 있거든요!

근데 만약

이 집에 계속 살고는 싶지만

시세보다 높은 보증금은 어렵다고 하신다면

차액에 대한 대출이자 중

0만원을 지원해드리겠다고

말씀드려보는 것도 방법입니다

예를 들어

매매가 9억에 전세 시세 5억이며

세입자가 5억에 살고 있고

계약 기간이 곧 만료된다고 해볼까요?

게다가 계약갱신권을 썼다면!!

'사모님~ 아이 학교 때문에

이사를 원하지 않으신다고 들었어요

이사하시면 이사가는 집 복비에

이사비에 이것저것 400만원은 드실텐데

전세보증금 0억으로

저랑 그냥 계약하시는 게 어떨까요?'

이 외에도

물건을 만드는

다양한 상황과 방법들이

있을 거라고 생각합니다 :)

이렇게 물건을 만드는 게

정말 쉬운 일은 아니지만

계속 시도해보고

매물을 털다 보면

언젠가 딱!! 맞는

매물을 찾으실 거라

생각합니다 :)

항상 응원하겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.



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