최근 몇 년간 “집값이 너무 비싸서 서울을 떠난다” 와
비슷한 제목은 기사를 자주 접할 수 있었습니다.
하지만 최근 통계와 기사는 전혀 다른 이야기를 하고 있습니다.
서울 시민 10명 중 9명은 이사를 하더라도
서울 안에서 움직이길 원하며,
한 번 서울에 자리 잡은 사람들의 거주 기간은
오히려 늘어나고 있습니다.
이 현상은 단순한 선호도를 넘어
서울 부동산 가격이 장기적으로
우상향할 수 밖에 없는 강력한 근거가 됩니다.
여기에 더해, 하락장이 다시 찾아올지라도
가격이 어느 수준까지 조정된다면
매수하고자 하는 수요가 있어 그 이상의 하락을 막는
하방 경직성이 단단하다는 의미도 포함되어 있습니다.
왜 사람들은 비싼 비용을 치르면서도
서울에 다시 들어오려려 하는지,
왜 떠나려고 하지 않는지에 대해 정리해보고
그래서 어떻게 해야할지까지 알아보겠습니다.
1. 데이터로 본 서울 재안착 vs 탈서울화 진실
서울시가 발표한 '2024 서울시 주거실태조사'에 따르면, 서울은 더 이상 잠시 머물다 떠나는 정거장이 아닌 종착지가 되어가고 있습니다.
① 늘어난 평균 거주 기간 (7.3년)
과거 2021년 6.2년에 불과했던 서울 시민의 평균 거주 기간이 2024년에는 7.3년으로 증가했습니다. 이는 주거 안정성이 높아졌음을 의미하며, 서울이라는 지역 안에서 나가지 않으려는 생각이 강해졌음을 보여줍니다.
② "이사를 가도 서울로" (87.5%)
향후 5년 이내에 이사 계획이 있는 가구 중 87.5%가 서울 내 이동을 희망하고 있습니다. 실제로 경기·인천에서 서울로 유턴한 가구들의 이사 사유를 보면 직주근접(62.1%)과 교통 및 생활 편의(43.9%)가 압도적이었습니다.
2. '탈서울화' 기사의 함정
매달 발표되는 인구 이동 통계에서 서울의 '순유출' 수치만을 근거로 “서울 탈출이 가속화된다”는 기사들을 무작정 믿는 것은 조심해야 합니다.
인구수 감소 vs 가구수 증가: 서울의 총인구는 줄어들고 있지만, 1인 가구의 급증으로 인해 '가구수'는 오히려 늘어나고 있습니다. 즉, 도시의 실질적인 주택 수요는 줄어들지 않았습니다.
비자발적 이동과 회귀 본능: 경기도로 떠난 인구 중 상당수는 '밀려난' 것이지 '떠난' 것이 아닙니다. 이번 조사에서 나타난 87.5%의 서울 내 이동 희망 수치는, 여건만 허락된다면 언제든 서울로 돌아오겠다는 강력한 대기 수요가 있음을 뜻합니다.
- 정주 여건의 질적 변화: 단순히 집값만 보고 떠나기엔 서울의 공원, 문화시설, 교통 인프라 만족도(3.06점)가 너무 높아졌습니다. "집값이 비싸서 떠난다"는 단편적인 기사들은 서울이라는 도시가 제공하는 '삶의 질'이라는 가치를 놓치고 있는 것이죠.
3. 그렇다면 서울 아파트 가격이 계속 오를 것인가?
최근 많이 오른 서울 아파트의 가격을 보면서 거품이라는 이야기를 쉽게 볼 수 있습니다. 물론, 가격이 비싸진 곳들이 적지 않은 것은 사실입니다. 하지만 과거를 통해서 알 수 있듯이 너무 비싸진 시기가 오면 하락하고 조정되는 시기가 찾아올테지만 결국 다시 또 상승하게 될 것입니다.
위에서 살펴본 보도자료와 기사 이외에도 아래와 같은 이유 때문입니다.
① '시간'의 중요성 (직주근접)
현재의 경제 활동의 주체인 3040에게 시간은 곧 돈, 자유입니다. 이는 왕복 3시간의 출퇴근 대신, 좁더라도 서울의 직주근접을 선택하는 핵심이자 가장 큰 잠재 수요가 있음을 의미합니다.
② 압도적인 인프라와 컴팩트 시티
인구가 줄어들수록 오히려 인프라가 갖춰진 핵심지로 모여드는 ‘컴팩트 시티’ 현상이 가속화됩니다. 그리고 서울의 의료, 교육, 문화 인프라는 대체할 수 있는 곳이 없습니다. 그렇기에 더 많은 사람들이 몰려들 것이고 이는 수요가 줄어들지 않는다는 것이겠죠.
③ 빈 땅이 없는 도시: 정비사업의 필연성
서울은 더 이상 건물을 지을 '빈 땅'이 존재하지 않습니다. 새로운 집을 공급할 방법은 기존의 것을 부수고 다시 짓는 재개발·재건축(정비사업) 혹은 그린벨트를 해제하는 방법 정도입니다. 이렇게 가능한 공급이 제한적이기에 시간이 흐를수록 서울 가치는 더 높아질 수밖에 없습니다.
④ 유동성 : 돈은 확실한 곳으로 모입니다
화폐 가치가 하락할수록 사람들은 '확실한 것'에 집중합니다. 즉, 늘어난 유동성은 가장 안전하고 선호도가 높은 '서울 상급지'로 자본이 쏠리는면서 양극화를 심화시키고 있습니다. 단순히 비싸다는 것보다 돈의 가치가 떨어지는 속도가 더 빠르다라는 관점으로 봐야합니다.
그리고 무엇보다 과거와는 다르게 서울에 집을 사기 위에서는 소득이 중요해진 상황에서 그렇기에 "이 가격에 누가 사?"라는 의문을 갖는 대신, “왜 사람들은 비싸다고 느끼는 가격에도 대출 이자를 감수하면서도 왜 선택을 하는가?” 라는 질문을 던지는 것이 필요합니다.
'비싸니까 결국 떨어질거야' ‘규제가 나오는데 버티겠어?’ ‘지금은 다 거품이야’ 라는 지극히 내 기준으로 하는 생각을 버리셔야합니다.
4. 근데 당장 서울에 집을 사는게 어려운데 어떻게 하죠?
그렇다면 서울이 아니지만 서울로 넘어올 수 있는 징검다리가 되어줄 수 있는 곳들을 먼저 살펴볼 수 있습니다. 당장 어렵더라도 앞으로도 어려운 것은 아닙니다.
막연하게 할 수 없는 상황에 좌절하는 것이 아니라 상황을 받아들이고 그래서 내가 원하는 것을 이루기 위해 필요한 것을 준비하는 것이 현실적이기 때문입니다.
① 서울의 가까운 수도권을 주목하자
서울과 인프라를 공유하며 거주 환경을 갖춘 곳들을 잘 살펴보는 것이 필요합니다. 특히, 강남역까지 1시간 정도로 접근이 가능한 곳이라면 행정 구역이 서울이 아닐지라도 서울에서 입지적으로 아쉬운 곳에서 오히려 그런 지역들로 수요가 충분히 넘어가게 될 것이기 때문입니다.
② 교통 호재에 주목하자
인접해 있지 않더라도, 지하철이 개통되면서 강남 접근성이 개선되는 곳들을 살펴보세요.
- 8호선 연장(별내선): 구리, 남양주에서 잠실까지 20분대 이동이 가능
- 9호선 연장: 강남 접근의 핵심 노선으로 하남과 강동의 입지 개선
- 신안산선: 여의도까지 20분대에 이동이 가능한 서남권의 핵심 호재
- GTX-A: 결국 삼성역까지 개통은 된다
③ 완벽한 타이밍보다 '올바른 방향성'
완벽한 타이밍이란 없습니다. 가치 있는 자산에 돈이 몰리게 될 것이며, 수요가 탄탄한 자산을 사고 장기적으로 우상향하는 방향성으로 가게 될 것임을 이해하고 믿는 것이 중요합니다. 그렇기에 내가 할 수 있는 범위 내에서 가장 가치 있는 것을 선택하는 것, 그것이 투자와 내집마련 모두에 있어서 서울로 들어갈 수 있는 시작점이 될 것입니다.
