열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 26조 단초]

상대적 저평가, 좋은데 싼 것

절대적 저평가, 전부 다 싼 것

서울 수도권의 경우 좋은데 싼 것이 섞여 있는 상대적 저평가 시장이다. 반면, 지방의 경우 전부 다 싼상대적 저평가 시장이다. 강의를 들을 때는 이해가 됐지만, 시간이 지나면 헷갈리는 내용이었다. 식빵파파 튜터님이 삼겹살에 비유해서 알려주신 부분이 큰 도움이 되었다. 자연스레 이미지가 연상 되면서 개념이 정확하게 이해 된다. 다만, 저평가 시장에서는 그 중에서도 가격이 오른 단지가 있을 수 있으니 개별적으로 가격을 자세히 확인해볼 필요는 있겠다.

:: 매매전세 지수로 시장진단 파악하고, 상대적 절대적 저평가 판단하기

가격을 보고 가치 판단하는 것이 아니라, 입지 요소를 제대로 보고 비교평가 3단계를 통해 가치 판단을 해야 한다.

가격만 보고 투자를 한다면 투기와 다름없다고 생각한다. 비교평가를 제대로 하지 않으면 같은 돈으로 큰 수익을 얻을 수 있는 기회를 놓치게 된다. 입지 요소를 제대로 판단하지 않으면 가격을 붙여도 저평가를 판단하지 못하는 ‘갭’환수원리 수준에 그칠 것이다.

:: 비교평가 3단계를 적용하고, 가격은 다음에 확인한다. 그래프는 검증 수단이지, 판단 기준이 되어선 안 된다. 

비교평가를 잘 하면 자산을 지킬 때 중심을 잡게 해준다. 비교평가를 하지 않으면 가격이 떨어질 때 확신이 없어서 쉽게 매도한다.

튜터님의 실전 투자 사례를 정말 흥미롭게 들었다. 나의 앞마당이기도 하고, 익숙한 단지였기 때문에 몰입도가 달랐다. 내부 컨디션을 봤을 때 느껴지는 실망감도 어떤 기분인 지 경험해봐서 잘 알 것 같았다. 내가 튜터님의 상황이라면 과연 매수하고, 역전세를 맞더라도 보유했을까? 라는 의심이 들었다. 튜터님도 같은 사람인지라 비슷한 심정을 느끼셨고, 판단 기준을 잡아준 게 바로 비교평가였다. 비틀거리는 투자의 기준을 바로 잡아주는 길잡이 역할이 아닐까. 나 역시도 그런 상황에 직면했을 때 침착하게 대응해나갈 수 있어야겠다.

:: 앞마당 단지 비교평가 1~4단계 적용해보기

아파트 가치를 판단하는 명확한 기준과, 아는 지역과 아는 단지를 늘리는 최소한의 시간이 필요하다.

앞마당이 다섯 개가 될 때까지 비교평가를 하지 못 했다. 그저 가치를 판단하는 연습과 매달 꾸역꾸역 앞마당을 늘리는 것에 집중했다. 그러다보니 비교할 수 있는 선택지가 늘어났고, 자연스레 가치판단과 비교평가의 감을 잡을 수 있었다. 마트에서 수박을 고를 때도 마찬가지 아닐까. 다 비슷해 보이는 수박일지라도, 달고 신선한 수박을 고르는 기준만 안다면 싸고 맛있는 것으로 살 수 있으니 말이다. 

:: 앞마당을 늘리고 비교평가 실력을 키우자.

투자 생활에서 예기치 못한 순간이 많다. 내면의 성장 즉, 돈그릇을 키우려면 독서는 필수다.

독서가 과연 투자에 얼마나 도움이 될까? 나 역시도 튜터님처럼 비슷한 감정을 느끼곤 했다. 하지만 투자생활에 마주하는 예기치 못한 순간들 (매수, 협상, 관계, 역전세 등) 을 대응하게 해주는 건 책에서 얻은 지혜였다. 아파트 투자라는 게 사람을 통해서 이뤄지지 않는 게 없기 때문에, 내면의 그릇을 키우지 않으면 소음이 자주 발생한다. 나도 1호기를 찾는 과정에서 몸보다 정신적 스트레스를 더 받았는데, 생각해보면 책을 통해 많이 다스렸던 것 같다. 

:: 독서는 투자의 기본이다. 꾸준히 돈 그릇을 키워 나가자.