[지기 21기 17조 1달만에지방투자7ㅏ능하조 신콩튼튼] 2주차 강의 후기

잘생긴 게리롱님 강의,

이해가 쏙쏙 되도록 설명을 넘 쉽게 잘하시는 것 같다.

A도시를 설명해 주시면서

일반적인 중소도시 투자 우선순위와 의사결정 기준, 같은 투자금으로 더 합리적인 선택하는 법

등을 알려주셔서 적용해야겠다 생각했다.

- A도시의 위상과 특징, 입지 우선순위

A도시는 그 도시가 속해 있는 도의 인구를 흡수하는 블랙홀 같은 도시이며 해당 도의 행정, 금융, 상업 중심지이다.

 이 도시는 동쪽이 산으로 막혀 있어 시간이 지나면 서 반원 형태로 서쪽으로 개발되어 서쪽의 신규 택지가 선호도가 높다.

지방의 입지를 분석할 때 가장 중요한 부분이 인구인데

인구를 분석할 때 절대적인 숫자뿐 아니라 그 지역의 선호지역을 알기 위해 아래 사항을 추가하면 효과적이다.

BM: 어디에 젊은 인구가 많이 살고 있는지를 확인하기 위해 인구 연령비를 보기

BM: 4인 가족이 많이 사는 생활권은 어디인지를 확인하기 위해 세대당 인구수를 확인하기

지방의 입지분석은 인구>직장>학군>환경>공급>교통 순으로 쌓아나간다

직장을 분석할 때

BM: 질 좋은 일자리가 어떤 산업이고, 위치가 어디인지 확인하기

인근 지역에서 일자리로 인해 올 만한지 분석해 봐야 한다.

BM: 소득이 높은 사람은 어느 생활권에 살고 싶어 할지도 분석해 보기

GRDP가 높은 지역이 그 지역 산업이 호황일 때 집값과 상승하는 경우가 많다.

A지역은 서비스업 비중이 압도적이고, 제조업 일자리는 인근 타 지역에 있다.

그러므로 A지역 자체가 생산성이 낮기 때문에 경기에 민감하지 않다

일자리가 고르게 분포되어 있어 일자리 접근성은 별로 중요하지 않다.

BM: 환경에선 대표 상권 어디인지 신도시 느낌의 쾌적한 생활권이 어디인지 확인하기

지방 중소도시의 공급 확인은 절대적으로 중요한데 A지역은 24년 이후 공급 절대적으로 부족하다.

전혀 모르던 지역이지만 향후 임장을 통해 투자 가능성을 열어 두자.

 지방에선 특히나 환경, 학군이 중요한데 A지역도 마찬가지이다.

-지방 투자 우선순위와 판단기준, 투자 범위

지방에서는 신규 택지 및 학군지를 선호하지만 상품성이 우수한 신축은 입지를 극복한다.

입지 좋은 신축>입지 안 좋은 신축>입지 좋은 구축

입지가 떨어지더라도 상품성이 좋은 신축의 경우에는 사람들이 선호하는 생활권만큼의 가치가 있다.

지난 4월 입주한 지방중소도시 아파트가 공급 폭탄으로 인해 현재 마피인데 이 설명을 듣고 많은 위로를 받았다. ㅜㅜ

지금 당자이라도 팔아버리거 싶지만 믿고 제 가치를 찾아갈 때까지 기다리자.

지방의 구축 단지가 입지도 떨어지는 곳이라면 전세가 상승이 어렵고 매매가도 떨어질 수 있으므로 주의 해야 한다.

BM: 지방은 상승장에서 30평대, 20평대의 차이가 벌어짐으로 30평대를 우선 투자로 생각해야겠다.