관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
3강은 전세 빼는 법을 다루는 강의였다.
전세 빼는 게 어렵다는 말은 다른 강의에서도 익히 들어 알고 있었다.
오죽하면 부동산 투자는 ‘물건을 사는 게 가장 쉽다’,
'전세를 놓는 것 부터가 시작이다’ 라는 말이 있을 정도니…
어느 정도 각오는 했으나, 그래도 어렵기는 마찬가지다.
직접 해보기 전까지는 익히기가 쉽지 않을 것 같다.
일단은 양파링님께서 알려주신 프로세스대로
모의고사?를 한번 해볼 생각이다.
강의에서 가장 강조한 부분은 2가지다.
‘적정 전세가를 설정하는 3단계’ 그리고
‘임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지’
적정 전세가를 설정하는 3단계
1. 단지 - 우선 전세를 놓을 때는 해당 단지의 다른 물건을 확인해야 한다. 중요한 것은 가격이다. 다른 물건 대비 가격이 비싸다면 그 물건은 계약으로 까지 이어지기 어렵다. 저층, 탑층처럼 선호도가 떨어지더라도 가격이 싸다면 그 물건은 분명 수요가 있다. 평형에 따른 전반적인 가격을 확인하고 경쟁력 있는 가격을 측정하는 것이 필요하다. 내부 상태도 물론 다른 물건에 비해 경쟁력이 있으면 좋다.
2. 생활권 - 다음으로는 해당 단지뿐 아니라 시야를 더 넓혀서 같은 생활권에 있는 단지까지 체크가 필요하다. 전세를 구하는 사람들은 절대로 한 단지만을 보지 않는다. 여러가지 선택지 중에서 괜찮은 것을 고르기 때문에, 같은 생활권에 있는 다른 단지 물건보다 내 물건에 경쟁력이 있어야 한다. 생활권 내에 있는 단지들의 입지, 구조, 면적 그리고 가격 등을 살펴보고 경쟁력 있는 대략적인 가격대를 설정해야 한다.
3. 공급 - 마지막으로 해당 지역의 공급량도 체크해야 한다. 새 아파트가 들어온다면 상대적으로 구축인 아파트는 경쟁력이 떨어질 수 밖에 없다. 공급규모, 평형, 전세 가격 및 개수를 파악하고 , 특히 새로 입주하는 단지가 대단지라면 더 신경써서 물량을 체크해야 한다. 입주지정 기간 뿐만 아니라 사전점검 기간부터 수요와 공급이 움직이기 때문에 공급에 따른 영향 기간을 더 길게 잡아야 한다.
임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지
1. 공급 - 만약 임대가 만료되는 시기에 해당 지역에 공급이 있다면 전세 빼기가 어렵다. 따라서 전세를 계약할 때 미리 그 시기를 피해서 계약하는 것이 중요하다.
2. 수요 - 전세는 잘 나가는 시기가 존재한다. 날씨가 좋은 봄, 가을은 이사하기가 좋기 때문에 사람들이 선호한다. 반면에 한여름, 한겨울, 장마, 명절 연휴는 사람들이 다니기 꺼려하기 때문에 되도록 피하는 것이 좋다.
만약 전세를 놓을 물건이 학군지라면 더 주의해야 한다. 학기가 새로 시작하기 전인 겨울방학 시즌이 수요가 많아 전세 빼기가 수월하다. 하지만 수능 시즌은 집 자체를 잘 안 보여주려고 하기 때문에 되도록 피하는 것이 좋다.
3. 포트폴리오 - 만약 투자한 물건이 여러 개라면 그 때부터는 계약 만료 일자를 적절하게 조정하는 것이 좋다. 비슷한 시기에 계약이 몰리고, 역전세로 인해 투자금까지 더 들어가게 된다면 리스크가 너무 커지기 때문이다.
댓글
